valor de imóvel - escritura - dec de bens
comentada em 04/08/2016 00:07

Cópias dos cheques ou das transferências bancárias.

hehehe.... bom e velho jeitinho brazuca de usar a lei de gerson. se for registrar por 1/3 de x, melhor ficar calado e declarar tal valor. agora, se quiser falar que pagou para maria x e registrou o imóvel por 1/3, pode escolher se fala primeiro com o delegado e depois com a Receita Federal. ahh.. e mesmo se ficar caladinho não é garantido. :)) Para cortar caminho, olha o link ai. Perigos de assinar documentos imobiliários abaixo do valor real de mercado | Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos & Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Cabreúva - SP

Pelágico, acho que se ele pagar x e registrar por 1/3x é melhor não fazer prova de nada, né?

Mas baseado em quê o valor que o João declararia seria o da escritura, @bell212 ? O João adquiriu o imóvel ANTES da escritura, via cessão de direitos. Tem um normativo da receita que trata disso (não tenho link mas se procurar aí vocês encontram). Não lembro exatamente mas ele diz algo como: o documento de comprovação da aquisição do imóvel junto à Receita não precisa ser escritura. Então sua pergunta de como "provar" é simples: apresentando a cessão de direitos, mesmo que tivesse sido pago em dinheiro. Inclusive se a cessão foi feita em 2012 e a escritura em 2016 ele tem que declarar o imóvel na declaração 2012/2013 e não na de 2016/2017 E a Maria ao declarar (também na 2012/2013) no GCAP (programa de ganho de capitais) tem que declarar que vendeu ao João. Lá, a Maria preenche que o documento de transmissão foi uma cessão de direitos (o programa apresenta opções: escritura, cessão, etc), e o valor real (X, e não 1/3x), e o CPF do João, gerando dado na receita de que o João adquiriu o imóvel por X. Ela guarda a cessão de direitos pra apresentar à Receita caso seja chamada lá. Então até onde eu sei o valor de aquisição que o João tem que lançar na declaração de IR é o valor REAL pago, que vai constar da cessão e não o da escritura.

Obrigado @Vidal e @Pelagico, @Sniper foi ao ponto. Joao quer declarar pelo valor efetivamente pago. Obrigado a todos, vou pesquisar a i.n. da rfb

Pensando aqui não lembro bem se vi em normativo ou apenas li no Help do programa do imposto de renda ou perguntão da receita... Não precisaria existir normativo pois pela lei aquisição de imóvel tem que ser formalizada mas não precisa ser feita via escritura (cessão ou contrato particular são válidos para aquisição, Inclusive se tiver sido feito corretamente dá pra levar o contrato particular no cartório de registro de imóveis e registrar da mesma forma que faria com uma escritura: vai pra matrícula do imóvel. Digitei no google e apareceu uma pergunta parecida no perguntão da receita Sítio da RFB - IRPF 2013 - Declaração - Perguntão "O contrato particular firmado entre construtora/agente financeiro ou pessoa física e o adquirente é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel, mesmo que o adquirente não tenha desembolsado qualquer quantia. Assim, o adquirente deve informar os dados da aquisição no campo “Discriminação” e o valor pago até 31 de dezembro, no campo da situação referente ao ano-calendário do contrato." A pergunta é pra um caso de escritura em ano diferente do contrato, mas o princíppio é o mesmo ("contrato particular é instrumento válido pra configurar aquisição")

Vale a realidade dos fatos, princípio da primazia da realidade. Se registrar a escritura por 1/3 de X sonegação de ITBI imposto municipal. Se for fiscalizado por ganho de capital o fiscal pode não aceitar as comprovações e utilizar o registro imobiliário como custo do imóvel, afinal, é documento público e vc assinou, vai questionar o que vc assinou ? Crime = declaração falsa em documento público, ixxxxxx é rolo. Faz certo e dorme.

O markcos entendeu o que eu quis falar. Se vc registrou por 1/3x... e vier declarar que pagou x.... vai dar banana pra macaco!! Pq registrou por 1/3x e quer declarar que pagou x? Sabe quem vai se enrolar nessa história, né? Olha o link que eu coloquei.

obrigado a todos pelas orientações. Obrigado ao @Sniper pela pesquisa. Joao fará o certo; nao quer problemas com o leão nem com outros mamiferos!

@makcos Pelo que entendi parece que já foi registrado por 1/3x. Se ele declara que pagou x para fulano, além de fulano ter que declarar na declaração dele que recebeu x, a prova da falsidade e da sonegação de ITBI já estão concretizadas. Se ele declara que pagou 1/3x não vai fazer prova contra si e as autoridades competentes que deverão buscar a veracidade desta declaração. As chances de dar problema lá na frente são bem menores. O azar será quando ele vender o imóvel pq haverá uma diferença bem grande entre o valor de compra declarado e o valor de venda caso o comprador resolva declarar o valor correto. abs.

Se vc quer fazer tudo certinho na escritura vai ter que constar o valor correto que pagou pelo imovel e terá que complementar a diferença de impostos e alterar lá no registro o valor da compra e venda. E a construtora ou maria terão que declarar o valor correto no imposto de renda, o que vai aumentar a mordida do leão para eles.. Ai tem que ver se ainda sai negócio nisso ai.

@rlvidal, ainda há tempo para retificar o equívoco. Obrigado uma vez mais.

Nessa lógica aí a construtora vai assinar um valor de venda irreal na escritura? Ela só recebeu 1/3 X e vai assinar que recebeu X ? Onde fica a realidade dos fatos? Já vi duas construtoras grandes que não aceitam assinar valor diferente da promessa de jeito nenhum... Outra coisa, ITBI é cerca de 3% e ganho de capital é 15%. Se for aplicar essa tese, o João se livra de sonegar 3% de ITBI e cai numa situação de estar sonegando 15% de ganho de capital ? Como o GCAP é bem mais caro que o ITBI, declarar valor de compra maior causa uma sonegação maior. A promessa de compra e venda entre a construtora e a Maria, por 1/3 X, significa que a construtora no futuro vai ser obrigada a assinar a escritura de venda por 1/3 X, assim como a Maria vai ser obrigada a assinar a compra por 1/3 X. Cumprir a promessa de compra devido à uma obrigação que a pessoa adquiriu não é declaração falsa... Pra mim ao contrair a obrigação da Maria ele se obrigou a cumprir o que a Maria cumpriria... assinar a escritura por 1/3 x. Se for falar em sonegação de ITBI o que parece mais lógico pra mim é dizer que o João teria que emitir uma guia de ITBI com base no valor da cessão de direitos, de X. Não sei se seria o caso, teria que ver as regras do ITBI. Mas acho que tem mais lógica essa discussão. Ou se seria o caso do João emitir a guia de ITBI quando fizer a cessão (com base no valor X) e no ano seguinte quando for escriturar por 1/3 x apresentar essa guia paga ao cartório pra que o cartório dispense ele de ter que pagar uma segunda vez o ITBI do mesmo imóvel.

Quer fazer certo..tudo certo. Vai lá, registra a porcaria do contrato de compra com Maria e depois faz o registro de Maria para João. Pronto. Agora, querem pular um elo da corrente e óbvio que vai ter rolo no final. Se declarar na escritura que joao pagou 1/3x e este no IR falar que pagou x pode dar problema. Isso para mim é bem simples. Quer resolver tudo em termos juridicos e contábeis, faz a averbação da compra e venda entre maria e construtora e depois entre maria e joao. Mas se constar lá no cartório 1/3x e na declaração x... pode ter certeza que vai tá confessando que sonegou itbi e fez declaração falsa.

Mas cessões são justamente isso, transformar um contrato entre A->B num contrato entre A->C, via cessão de B para C. Cessão não muda os termos do contrato original (como o preço original), só substitui as partes. Se em transações de imóveis fosse obrigatório fazer tudo assim A->B->C como você propôs, não seria cessão de direitos, seria venda A->B depois outra venda B->C. É como dizer que o instituto cessão de direito é ilegal por natureza. Que existe mas não é pra ser utilizado, simplesmente porque a cessão torna o trabalho da receita menos automatizado. Uma coisa é simplesmente falar que num caso desses a base de cálculo do ITBI do João é X, e não 1/3 x Outra é essa de "confissão de sonegação" Se o joão tem um documento de cessão do imóvel por valor X da Maria, que bate com o valor X que ele transferiu pra Maria, emite uma guia de ITBI com base X, e declara no IR que adquiriu o imóvel via cessão pelo preço X ele não está nem mesmo sonegando, quanto mais confessando... Eu heim. E isso é totalmente normal em primeiras escrituras feitas por construtoras. Simplesmente porque é o jeito normal que uma cessão de direitos funciona A emissão da guia pode ser feita pela pessoa, a obrigação é dela de pagar o valor correto, o cartório emite a guia por simples conveniência, pra pessoa não ter que ir na secretaria de fazenda. Aí só porque o cartório é útil pra fiscalização da receita o João vira sonegador sem nenhuma base legal? Se foi feita uma cessão, todo mundo pode fazer tudo direito baseado em como funciona um contrato de cessão, oras. Construtora e a maria vão ter documentos (promessa de venda + escritura de venda) pra declarar a transação de 1/3x entre eles que vão bater exatamente com o valor das prestações pagas pela maria à construtora (1/3x) e a escritura de venda concretizada no mesmo valor da promessa de venda (1/3x). O único detalhe é que essa escritura vai ser meramente assinada pelo joão, já que ele virou cessionário portanto herdou aquela obrigação de cumprir a promessa de comprar a 1/3x, valor este que já estava pago pela maria, restando portanto apenas a obrigação de formalizar a escritura atestando que a venda e o pagamento ocorreram conforme previsto na promessa de venda original. O lucro e impostos da construtora foram baseados na receita de 1/3x que consta nesses 2 documentos (promessa e escritura) além de bater com o valor que a construtora de fato recebeu da Maria, já que independente do valor do negócio entre maria e joão isso não muda a realidade dos fatos com a construtora, que foram 1/3x. A maria tem a responsabilidade de pagar GCAP sobre o lucro de 2/3 x que ela teve de valorização (pra mim é irrelevante o fato de a cessão entre ela e João não estar averbada. Emite o DARF de ganho de capital e paga ué...). A Maria tem os documentos pra comprovar o valor da compra (promessa) e da venda (cessão). Cadê a sonegação? Cadê o problema? Todo mundo pagou tudo que devia. Todo mundo tem nos seus IRs declarados os valores corretos de aquisição e alienação do imóvel e todo mundo paga os impostos sobre seus lucros baseado nos valores reais, ainda que um dos documentos seja particular ao invés de ter sido feito em cartório do jeito que você sugeriu ("iria aumentar o IR de alguém, não sei se concordariam") isso aconteceria porque ou a construtora ou a maria iriam ficar com valores na escritura que não correspondem ao que de fato pagaram / receberam, tudo isso em nome de fazer com que o João tenha uma *escritura* que conste tal valor, ao invés de ele ter uma cessão particular, que é totalmente válida!

@rlvidal A leitura dinâmica me ferrou nessa. Ele quer registrar por 1/3 de X?? Eu havia entendido que ele queria registrar pelo valor efetivamente pago a Maria (valor cheio).

Sim. Pelo que entendi vão pular a maria da averbação. Maria comprou o imovel da construtora por 1/3 de x... mas nao registrou. Daí fizeram uma cessão de direito para João que pagará ou pagou para Maria x. Só que a construtora não quer registrar a venda (pulando maria) pelo valor que maria recebeu de joão, ou seja, por X. Mas quer registrar por 1/3x. Daí nosso amigo quer declarar no IR que pagou x.. Já viu o angu que isso pode dar, né? hehehe... @Pelágico

Ele quer declarar o valor real pago, X. Que é o valor da cessão de direitos assinada entre Maria e ele Só que será escriturado e a construtora coloca no valor da escritura de compra o mesmo valor que constava na promessa de compra inicial, cujos direitos foram cedidos a ele. Aí ele perguntou se deveria lançar no IR o valor real (X, da cessão) ou o valor da escritura 1/3x

@rlvidal Sério, me explica... até agora to boiando com a sua lógica porque acho ela incompatível com cessões de direitos E você também @Pelágico ... se você concorda com o vidal Se a Maria der uma de esperta e declarar venda por 1/3x, como poderia ser má fé do João se ele a) declara à Receita que adquiriu da Maria por X, valor real b) tem o documento que comprova (cessão) e transferências bancárias Ou tá falando de falsidade ideológica? Falsidade como se ele declarou à receita o valor real e na escritura simplesmente assinou na qualidade de cessionário, tanto é que não pagou de fato 1/3x à construtora, pagou ZERO a ela, Pagou ZERO Portanto mesmo que a escritura constasse X também não corresponderia ao que o João pagou à construtora (ele pagou ZERO, tá atuando como cessionário, na figura de cessionário é que ele pagou 1/3x) O cessionário compra um direito/obrigação (direitos da promessa de compra e venda), aí quando a etapa final o direito/obrigação vai ser exercida (lavratura da escritura de compra e venda, que basicamente vai documentar o passado), o que é que o preço pago pelo DIREITO tem a ver com o preço do OBJETO do direito, que tinha sido acordado e já pago previamente pela Maria ?

Senhores, obrigado uma vez mais pelas valiosas ponderações. Situação resolvida; a escritura será lavrada pelo valor negociado, ou seja: X reais. Tudo indica que o Tabelionato se utilizou de informação antiga (valor que Maria adquiriu imóvel à época) para a elaboração da escritura. Construtora idônea. Não opôs nenhum obstáculo à realização da forma correta. Tudo acertado. Um detalhe: no municipio onde se localiza o imóvel, a prefeitura estipula itbi de acordo com seus proprios criterios de avaliação; não é uma porcentagem fixa sobre o valor da escritura; tanto assim que a prefeitura já havia avaliado o imóvel tambem por X, ou seja, o valor da transação é o mesmo valor utilizado pela prefeitura para calculo de itbi. Para conhecimento: itbi ficou em 2% do valor da negociação. Por fim, Joao sempre quis fazer o certo. Meu abraço e agradecimento a todos

@sniper Pelo que entendi do problema Maria nao iria aparecer no registro do imóvel. Iria constar apenas uma venda direta entre a construtora e o joão. Olha lá!! "Joao manda lavrar escritura mas na escritura, Joao esta comprando da construtora e nao de Maria." Pelo problema apresentado João teria feito um "contrato de gaveta" com Maria. Vc pode dar o nome que quiser, mas na prática é isso, pq em matéria de imovel vale o que está registrado! Para o cartório, para o registro do imóvel, pelo que foi apresentado no problema, para o fisco e para polícia a compra seria feita diretamente entre o João e a construtora. Ai ia ter que casar o valor do registro com o valor declarado no Imposto de Renda... Entendeu agora? Eis a base de todo o meu raciocínio. abs

Sniper. Gostaria de encontrar informativo mais especifico sobre levar contrato particular para registro no cartório de imoveis sem necessidade de escritura.

Hum, convenceu não. hehe :) Mesmo sem entrar no mérito de registrada ou não, maria->joão continua sendo uma cessão e não uma compra e venda. A não ser que rasgassem o contrato de cessão existente e tentassem simular retroativamente 2 vendas, o que seria causaria mais rolo. Daí como maria->joao é uma cessão, joao teria que seguir a vigência da promessa de venda que foi cedida e na concretização da venda constar o valor 1/3x+juros pagos, não X. Que casaria com o mesmo 1/3x+juros que a construtora colocou na promessa de venda original anos atrás, depois declarou na DIMOB, depois foi recebendo da Maria em boletos e TEDs. X, só na cessão maria->joão mesmo, já que foi o valor que joão pagou à maria pela aquisição dos direitos. Esse valor X não tem nada a ver com a construtora, daí não teria como aparecer na escritura final, se a do meio for uma mera cessão. Acho que vai ficar tudo errado... mas desisto hehe, deixa pra lá porque já vi que não vou conseguir nem mesmo me fazer compreender, quanto mais discutir pra descobrir se tenho razão!

@Jota-LA Cara não sei de nenhum informativo que ensine passo a passo Mas o tem que redigir o contrato seguindo as mesmas regras que uma escritura segue, que são essas aqui: L10406 Artigo 215 Fora isso, em quase tudo é um contrato comum. Obviamente tem que estar tudo certo. O imóvel vai ter que estar claramente identificado, tem que estar registrado no nome de quem vai vender, tem que estar sem rolos, disponível pra venda, todo mundo que deveria assinar vai ter que assinar (outros proprietários, cônjuges, etc), etc. O procedimento de registro é o mesmo do registro de escrituras Se não souber, ligue no cartório (cartório de registro de imóveis do bairro, não no cartório de notas) a lista de demais documentos/impostos necessários, junte tudo, assine e reconheça firma do contrato e leve tudo lá pra dar entrada no registro. Após protocolar o registro, vão analisar e, se houver erros/exigências, vão te dizer quais são e te dar um prazo de 15 ou 30 dias pra cumprir/corrigir. Se não me engano caso você não consiga cumprir a exigência nesse tempo eles só devolvem metade da taxa, algo assim. Tem que ligar lá e perguntar os detalhes

@sniper nao quero convencer ninguém. apenas respondi ao que foi colocado no primeiro post. me restringi em responder o que foi perguntado e os fatos expostos. do jeito que foi colocado está tudo errado. quanto ao que vc escreveu, confesso que nem li tudo. sou mais objetivo. quando li que a escritura iria sair como se ele estivesse comprando diretamente da construtora já vi que estava tudo errado. e quando disse que compraria por 1/3x e que iria declarar x no IR ficou mais errado ainda. Só isso. regras da receita, contrato de gaveta, cessão de direito, blá, blá, blá, diante do que foi colocado no primeiro post não vai adiantar nada. se nosso amigo fizesse o que disse no primeiro post as chances de se ferrar lá na frente eram enormes! No mais, não to aqui para convencer ninguém. Apenas para responder o que foi perguntado de modo mais objetivo e direto possível. abs.

@Pessoal !! O valor na escritura é uma coisa.É o documento hábil para transferir a propriedade do imóvel. O valor no CV, efetivamente pago, pode ser declarado pelo comprador. O ITBI é apurado por avaliação do município. Qualquer redução que o comprador aceite em declarar pode se voltar contra ele na hora da venda, desde que ele não vá adquirir outro imóvel. Facilita a vida do outro e depois marcha na tributação. B&H. Contratos particulares com agentes financeiros tem força de escritura pública.

@Mr Ax Tem um artigo explícito e específico sobre agentes financeiros, mas é qualquer contrato particular, desde que seja contrato legal e siga os princípios do registro de imóveis Já registrei contratos particulares que não foram com agentes financeiros É que o tópico era sobre eventual comprovação junto à receita Sobre essa questão do ITBI pelo post original todo mundo declararia à Receita os valores reais que desembolsaram/receberam. E eventualmente comprovariam pelos contratos particulares e TEDs, caso fossem chamados Só que seria gerada uma escritura com valor menor do que o comprador final pagou porque essa escritura seria a concretização de uma promessa de venda antiga não registrada, cujos direitos foram cedidos ao atual comprador. Daí toda a discussão. Eu não vi onde estaria o problema... registro é obrigatório mas não há sanção. Daí se declaram os valores reais, acaba sendo só um risco que a pessoa correu no período em que possuiu o imóvel sem registrar. Pelo menos eu vi assim...