Aluguel Pagando Financiamento x Investir
comentada em 15/08/2014 09:49

Você está efetivamente nessa situação ou apenas é algo hipotético? Isso é rendimento LÍQUIDO de aluguel ou bruto? Rendimento LÍQUIDO de aluguel tem que descontar: 1) Provisão para reformas, melhorias e manutenção; 2) Provisão referente a perdas de vacância no intervalo entre inquilinos (1-2 meses de aluguel, IPTU e condomínio); 3) Impostos; 4) Taxas da imobiliária; 5) Depreciação do imóvel (imóveis perdem valor com o tempo pela idade do prédio, MESMO que o apto esteja perfeito); A partir do rendimento líquido de aluguel você pode fazer comparações, sempre com o rendimento líquido de outras opções. E caso uma das opções seja vender um dos imóveis, tem que considerar também o ganho LÍQUIDO da venda, com todos impostos e taxas envolvidas (que são grandes).

minha situação atual. sim, desconto tudo isso e tenho 1%

O que seria uma poupança de emergência? Tenho o dinheiro do financiamento caso os inquilinos saiam com o meu salário. Você quitaria o financiamento diminuindo no tempo ou no valor das parcelas? Obrigado!

Obrigado!

@FTremonti pelo que entendi vc está obtendo um rendimento de 1% sobre o preço que vc pagou pelos imóveis. Penso que para fazer essa análise você deve considerar o valor de mercado atual desse seu imóvel pois é esse o seu capital alocado. Com base nesse valor vc avalia os cenários de investimento ou liquidação do financiamento.

Como seria isso @guilherme1 Tenho 26 anos e estou pensando a LP para renda. Mas me parece que este investimento não foi tão bom assim é? Abraços!

não vejo rendimento nenhum enquanto seus apartamentos estiverem financiados. a foto de hoje está bonita, mas não é garantia nenhuma. geralmente as prestações imobiliárias são extensas e todos nós estamos sujeitos a imprevistos nesse horizonte de anos e anos... a menos que vc tenha uma situação financeira extremamente confortável, eu nem cogitaria em procurar outros investimentos no momento, sou cagão mesmo, dívidas acabam com meu psicológico.

ftremonti, Se você mantiver a dívida, estará trabalhando alavancado. Ou seja, obtendo rendimentos com dinheiro de terceiros. Se tudo der certo você pode ganhar mais do que trabalhar sem alavancagem. Se der errado, suas perdas são muito maiores. Não tem problema nisso se os riscos estiverem claros para você. Mas para LONGO PRAZO o ideal é quitar dívidas. Outra coisa: a forma correta de avaliar a questão dos imóveis é o % de ganho pelo valor de mercado dele. O valor de mercado você pode verificar com uma imobiliária ou pesquisando imóveis semelhantes nas proximidades.

Sobre o valor de mercado: 0.8% do imovel

Alto... Isso é o que, 1 dormitório perto de universidade? hehe

nao entendi

0.8% bruto para apartamentos é um valor alto.

é este valor mesmo

@Ftremonti Sua análise tem que partir do quanto vale seu imovel hoje no mercado caso vc queira liquida-lo para que possa comparar com outras opções de investimentos e saber se esse capital está bem alocado nos imoveis. No seu caso eu faria a seguinte conta: Avaliar quanto vc tem disponível hoje no ágio desses apartamentos, exemplo: o valor de mercado deles é 400 k e vc tem um saldo devedor de 150 k, portanto seu capital é de 250 k (considerando valor que vc apuraria líquido hoje caso vendesse os imoveis pagando todas as taxas e quitando seu financiamento). Com esse valor em mãos vc deveria fazer simulaçoes de investimentos conforme seu perfil. Vai achar um valor futuro que pode ser projetado para 5 ou 10 anos. Faça o mesmo exercício considerando o fluxo de entradas e saídas que esses imóveis te darao no mesmo horizonte de tempo da simulaçao do investimento que vc fez. Nesse calculo vc deve considerar uma taxa de valorizacao ou desvalorizacao do imovel e considerar que vc irá aplicar no mercado o saldo entre as receitas e despesas desse apartamento (aluguel e prestacao, pense tmb em um caixa para cobrir eventuais despesas com vacancia, etc) Feito essas contas vc deve optar por aquele que te oferecer o melhor montante final. No meu caso eu adotaria premissas bem conservadoras nas simulacoes de investimento do capital e para valorizacao do imovel. Nao sei se consegui ser claro, mas a ideia é essa ai. Estou em uma situacao igual a sua mas meus imoveis ainda estao na planta... tenho aproximadamente 10 meses pra me decidir o que fazer qnd ficarem prontos, se vendo 1 deles e quito o outro ou se fico com os dois aumentando a minha receita de aluguel porém com um saldo devedor me gerando despesa com juros.

Pagando o financiamento e considerando isso patrimônio eu não tenho uma distorção nos valores? Como controlo isso?

Obrigado Bastter!!!!

Algumas coisas que não comentou @ftremonti A quantos anos de financiamento já rolou em cada um desses dois apartamentos, quantos anos falta. Qual o ramo de atividade que lhe gera renda. Qual os juros e correção desses financiamentos. Comparação de retornos pontual é uma coisa, mas eu voto com a maioria aqui que é preferível quitar (com exceção do MCMV). Que compra alavancada de imóvel é bem diferente, em retorno e risco de outras formas de investimento. Até prefiro chamar de formação de patrimônio, para afastar essa noção de "investimento". Uma questão que deve ser tratada separadamente, e não comparativamente. Seja como for, financiamento com mais de 5 anos os juros totais pagos bem altos, o que distorce o retorno final de maneiras bem pouco animadoras. E daí, novamente, a preferência por tentar quitar antes o financiamento. Seja fazendo amortizações que diminuam o prazo, seja fazendo amortizações que diminuam a parcela.