Devo vender imóvel de alto valor para pagar dívida em outro imóvel.
comentada em 29/09/2017 13:26

Se vc já tem um imóvel com valor, pq fazer dívida com outro?

Não seria melhor acumular o montante necessário para comprá-lo à vista?

Não vejo sentido em vender um imóvel com valor para pagar outro. Uma parte do seu patrimônio vai embora nesta transação.

Nunca venda o seu imóvel de valor vai se arrepender muito, pegue um papel e caneta junto com a família e organize suas finanças para equilibrar o caixa e se possível pagar todas as contas mesmo que demore um pouco, mas é essencial priorizar isso.

bom dia, estes dias teve uma boa discussão sobre este assunto:
Bastter.com - Grupos - Forum FIIs e Imóveis - Terei que descumprir uma das regras do Bastter...

Olhando de fora a tua situação descrita: tem um imóvel de valor enquanto o imóvel em que você paga financiamento do imóvel em que mora. Imagino que deva ter tido alguns motivos que levaram a isso, incluindo a felicidade da família. No entanto, essa situação pode se resumir a: estás investindo mesmo tendo dívidas.

Não é impossível, mas dificilmente o que você está ganhando, mantendo esse outro imóvel compensa está pagando juros de financiamento de outro: geralmente, quando a gente compra uma casa financiada, a gente acba pagando umas três casas no mínimo!

Vendendo o imóvel de valor pra pagar o financiado, é difícil fugir das penalidades do giro: taxas de cartório e corretagens, entre outras possíveis despesas (talvez vc consiga até fazer o comprador pagar, quem sabe). Já o IR decorrente do ganho da venda de imóveis, corrijam-me se eu estiver enganado, mas parece que se você utilizar o dinheiro da venda pra comprar outro imóvel, vc não precisa pagar esse imposto de renda dessa venda. Recomendo ver detalhes com o seu contador, pois, mesmo que seja correta essa informação, vc tem que ver se vai ter que pagar o IR referente a parte do ganho de capital utilizada pra pagar o resto do financiamento, ou se ela conta como compra de imóvel: afinal, vc está pagando um imóvel.

Ponha tudo na ponta da caneta, converse com seu contador e veja se realmente não vale a pena esse giro, pois geralmente não vale a pena investir com dívida. Além disso, você vai ter um alívio no orçamento da família, não tendo que pagar prestações do imóvel, pode comprar um menor com o resto do dinheiro, pra não pagar o IR e ainda vai dar pra começar a investir em outras coisas, ou fazer aportes maiores com o dinheiro que ia pra pagar o financiamento.

1- A compra do imóvel financiado já aconteceu. O motivo foi felicidade da família.
2- Pelo que me informei, uma vez comprado o imóvel, não posso utilizar o dinheiro da venda de outro para quitar o financiamento e ter isenção de IR.
3- Informo ainda que em no máximo 5 anos e provável 3 anos eu quitarei o imóvel sem precisar vender o outro.
4- O Ir que tenho que pagar é bem elevado, pois o ganho de capital foi imenso.

o prazo da divida nao é tao longo.
eu tentaria arrumar uma outra maneira de quitar o imovel, sem vender o outro.
este outro imovel gera alguma renda para voces, ou so despesa?

Eu nunca venderia um imóvel de valor, nunca. Se você financiou outro, acredito que esteja dentro seu orçamento. Tente produzir mais renda, compre tempo e vida que segue. Se te ajudar, pense que a bolsa está em alta e você está pagando a sua casa. Ao terminar, ficará com sua casa paga + 1 imóvel de valor, coisa que é difícil de se conseguir... ainda mais em 3-5 anos.

Poucas coisas são mais caras em investimentos que vender um imóvel. A mordida é brutal, uma perda difícil de recuperar.

Coloque este imóvel de valor para gerar renda, mas não venda se ele tem elevado valor.

Use todo dinheiro novo para quitar a dívida.

Não é só o prejuízo da venda do imóvel, é o quanto custa também comprar um imóvel.

Para voltar ao mesmo lugar que você está hoje, além do prejuízo da venda também teria os custos de recompra de um imóvel de valor equivalente no futuro.

Ficando com ele você evita os custos da venda + os custos de compra futuros de outro imóvel para investimentos.

Patrimônio não se gira, se acumula, mas tem coisas que custa 13 reais para "girar" e usar o dinheiro se precisar, outras vão custar dezenas ou centenas de milhares de reais. Não venda imóvel com valor. Giro com imóvel é o pior giro possível em termos de patrimônio.

Se o IR é grande (imóvel comprado a valor pequeno no passado), a brincadeira somando venda atual + compra futura para investir, muito provavelmente ficaria acima de 20% de perda total. Em um imóvel de R$500k é R$100k pelo ralo. Seis dígitos de custos indo para intermediários. É uma mordida brutal.

Para quem pretende investir um montante considerável em imóveis, é bom até olhar a possibilidade de CNPJ patrimonial, assim reduz os custos de transação e a carga tributária sobre os aluguéis.

O imóvel em questão está me gerando renda. E devido o elevado valor, ele foi alugado em 3 dias depois que sai dele. Fiquei apenas 2 dias sem renda dele. Este que estou atualmente tem muito mais valor, por isso decidimos (eu e esposa) nos mudar. A princípio eu nem estava muito afim de realizar esta compra com financiamento, mas para paz na família, a fiz. Agora vou correr atrás para pagar. Acredito que no máximo em 5 anos, mais provável 3 anos eu a quito.
Gostei da ideia de @celtiberian, mas para passar de PF para PJ o imóvel, terei que que pagar ITBI?

Sim ITBI e o custo do cartório. Afinal ouve transferência.

Você pode pagar IR se for transferir o imóvel por um valor maior do que está no seu IR.
Por exemplo você comprou em 94 por 20 mil reais, hoje ele "vale" uns 300 mil, você pode transferir para a PJ pro 300 mil, dai tem que pagar IR de ganho de capital nos 280 mil e ele entra no balanço da PJ como 300 mil.

Mas pode transferir como 20 mil e não pagar nada tb.

@Andersonsouzal

É melhor consultar um advogado tributário, mas até onde sei existe imunidade de ITBI se você passar o imóvel para uma PJ que você abriu como integralização de capital social. Ou seja, você abre a empresa e sua quota capital é 200k que você "paga" com o imóvel. O balanço da empresa vai ser PL = 200k, imobilizado = 200k.

Só não poderia criar a PJ e no instante seguinte vender ela, nesse caso poderia ser desconsiderado o negócio. Mas criar um CNPJ patrimonial para si mesmo é totalmente legal, e pode trazer vantagens dependendo da sua faixa de IR e dos valores envolvidos. Quase todos investidores em imóveis que conheço tem CNPJ patrimonial. Muitas empresas familiares também já separaram o negócio dos imóveis.

Repito: consulte um advogado tributário e/ou um contado experiente nesses assuntos.