Financiamento de Casa x Investimento = Solução?
comentada em 26/08/2017 09:22

Pois é bastter, eu li no roteiro e fiquei pensando nisso desde este dia. Vou fazer isso. Vendo tudo de Fii que tenho? Tenho ipca35 e 45 e também RF com vencimentos em 2018 2019 2020 e 2021. Fiz essas RF quando ainda não tinha esta dívida.

Com a taxa de juros que financiamento imobiliário cobra aqui, não tem conta que você faça que justifique não pagar o mais rápido possível a dívida.

Você está pagando quase R$2800 por mês só de juros + penducarilhos!

Vou vender tudo e começas a quitar o tempo e não diminuir a parcela. Entendi. Vou quitar de trás p frente. Obrigado a todos! Pergunta pro NOD. Pago IOF em todas as vendas de Fii? Imposto de Renda somente se tiver ganho de capital né?

Ir no ganho de capital e sem faixa de isenção pra FII. Alíquota de 20%.

Bom dia! Sem querer me intrometer, mas tenho uma situação similar. Pago aproximadamente a mesma quantidade de juros que você. No meu caso, eu prefiro administrar minha dívida e manter minhas aplicações. Vou elencar os motivos a seguir:

1- Rentabilidade - O contrato de financiamento é uma espécie de contrato de renda fixa e tudo vai depender dos valores do seu contrato. Antes eu pagava aluguel e agora tenho dívida (aluguel do dinheiro) + capital. Com o capital, posso aplicar em ativos de renda fixa com valores mais altos do que a dívida do apto. Ano passado foi fora da curva, com infinitas oportunidades. O ano que vem já não será mais tão bom, mas na maior parte do tempo sobram alternativas seguras para isso.

2 - Diversificação - Se você não tem dinheiro a ponto de ter o imóvel + vários ativos, não vejo motivo para ter 100% do capital alocado em um único ativo e sem liquidez.

2 - FGTS - Eu utilizo todo o ano meu FGTS acumulado para pagar um percentual de minha parcela. Com isso, transfiro o dinheiro do FGTS para minha carteira de investimentos com rentabilidade acima do contrato imobiliário. Caso eu quite meu imóvel hoje, voltaria a acumular FGTS, que tem rentabilidade real negativa a maior parte do tempo.

3 - Liquidez - Eu não sei se irei morar no mesmo lugar para sempre e quais oportunidades ou problemas podem aparecer no médio e longo prazo, portanto acredito ser muito mais confortável ter dinheiro + imóvel não quitado do que apenas um imóvel pago e muito pouco dinheiro.

4 - Caso você perca o emprego, cenário bastante ruim, a vantagem do FGTS deixa de existir, mas se tiver que se mudar para um local mais barato, sair da cidade ou do país, vai ser bem mais vantajoso ter dinheiro...

Essa formula tem funcionado para mim, mas dependendo da sua idade, estabilidade do emprego, psicológico, disciplina, etc pode ser muito mais vantajoso se descapitalizar completamente e resolver logo parte da dívida.
Toda estratégia pode resultar em perdas, mas depois de 3 anos de financiamento, já vejo nitidamente os resultados dessa estratégia e pude acumular capital suficiente para quitar a dívida.

Aí a gente entra em outra crise e a TR sobe, sua dívida aumenta, você perde o emprego... E lá está uma divida de centenas de milhares de reais para você pagar.

Pode fazer a conta que for, qual investimento no Brasil (ou no mundo até) te dá 10%+TRaa garantido?

Concordo que pra grande maioria da população, especialmente aqueles que tenham filhos e cuja perda do imóvel seria um abalo sísmico na vida, o melhor a fazer é dedicar todo dinheiro à quitação da dívida.
Sigo acreditando ser melhor no meu caso não quitar o imóvel, mas isso é exclusivamente uma situação minha. Não tenho filhos nem família apegada ao bem. O pior cenário que eu consigo vislumbrar é eu perder o emprego no meio dessa crise que ninguém consegue vender imóvel. Nesse caso, eu teria que me mudar, já que não faria mais sentido viver na zona sul do rio sem trabalho. Provavelmente passaria um tempo com meus pais ou sairia do país por uns anos em uma longa viagem... Nada me deixaria mais tranquilo do que não ter colocado todo meu dinheiro nesse apto.
Em relação às regras do jogo, toda estratégia tem seu risco e retorno. A que estou utilizando não é diferente. Por se tratar de contratos de moraria, considero o risco baixo. Sobre o risco de alta da TR, nesses momentos é onde mais se ganhará dinheiro tendo dinheiro. Vide o ano de 2016. E pelo que converso com as pessoas, a manada não investe nada durante a vigência de um financiamento...

Sobre o amigo perguntando do investimento com 10% + TR, existem várias opções no mercado com riscos diversos E
e muito melhor liquidez do que o imóvel que estou morando... Num cenário de crise como foi o ano passado, sobram opções. Nesse ano, a pessoa tem que correr mais risco mesmo. Outro ponto que não pode ser esquecido é que boa parte do dinheiro que estou utilizando é do FGTS, que rende 3% + TR. Caso eu quite o apto, vou voltar a juntar FGTS sem poder utilizar pra nada. Volto a dizer: Risco de perder existe e mão existe nada garantido. Venezuelanos que o digam!

Eu já calculei com o excel detalhadamente. Pra mim
Quanto maior a inflação, menor a rentabilidade real dos investimentos, mas tem que concordar que o contrato do imóvel fica relativamente mais barato e menos vantajoso será a amortização. Use o exemplo do ano passado. Praticamente os juros do contrato mal cobriam a inflação. Se a selic for a 5% a situação se complica e muito pra quem tem dívida de imóvel com taxa de 10%, já que serão 5% além da inflação. Nesse momento é a hora de aportar o máximo de capital no imóvel...
Entendo que dá pra administrar a dívida de maneira saudável e tranquila, sem loucura de queimar tudo que tem pra isso.
De qualquer maneira, o que acho mais importante não é a migalha de rentabilidade a mais ou a menos. A questão toda está na liquidez e justamente na tranquilidade num cenário de problemas. Em caso de separação, melhor todo o patrimônio num imóvel ou grana + imóvel? Em caso de necessidade de mudança? Em uma perda de emprego? E se pretendo me mudar daqui há 3 anos? A generalização de que sempre é vantajoso vender todos os ativos pra acelerar o pgto da dívida é meio complicada...
Abração e boa sorte ao amigos endividados como eu.

Peraí, se você perder o emprego, você sai do país e tira férias? E a dívida do AP fica como? Vai tentar vender o AP? E se não conseguir? Vai pegar o dinheiro que tá na RF e gastar todo em Paris?

Valeu Bastter. Obrigado pelas explicações. Realmente não é algo que se possa incentivar e é melhor generalizar mesmo. Evita muitas catástrofes financeiras. Podem excluir pra evitar qualqier problema com seu fórum.
Valeu!!

Eu não acho que precisa excluir, é bom ter os argumentos contrários a filosofia aqui no fórum para quem pesquisar não achar que nunca ouvimos esses argumentos...

Eu sou um exemplo prático, estava andando de carro caro financiado e pagando 3 linhas de crédito diferentes por conta dos equipamentos que adquiri para o meu comércio, alem do financiamento imobiliário.

Recentemente tomei uma atitude drástica com relação as dívidas, estava com uma vida de ilusão e muito perigosa, com alto risco como o bastter explica e graças as orientações de todos resolvi agir.

Eu vendi meu carro e paguei todas as contas, todos os meses estou abatendo prazo do meu ap e alem disso estou andando de carro popular. Aumentei meu sossego e meus aportes em uma porcentagem absurda, todos estão achando que meu padrão caiu mas pelo contrario agora que ele está se formando expressivamente.

Quando não temos dívidas compramos mais e ficamos ricos de verdade, acumulando juros compostos não pagando.

Não tenho tanta experiência como você bastter, mas abaixo eu faço umas indagações e realmente fico muito na dúvida.

Dados reais

Sou autonomo, com escritório próprio. Então demissão tá fora de cogitação. Sou também servidor público.

Divida: 307 mil
Fiis e acoes: 40 mil
Dinheiro disponivel hoje: 70 mil
Dinheiro pra emergência está guardado.
Dividendos mensais: 300 reais
RF a vencer em 2018 recebendo 50 mil
RF a vencer em 2019 recebendo 55 mil
RF a vencer em 2020 recebendo 45 mil
RF a vencer em 2021 recebendo 54 mil


Consigo pagar todo mês a parcela corrente e 5 mil reais abato as últimas

1 possibilidade

Vendo tudo e quito tempo no valor de 110 mil e fico devendo o resto. Nessa possibilidade continuo pagando juros altos na parcela do mês e possivelmente vou poder quitar com a saída das RF em 2018, 2019, 2020 e 2021. Nessa possibilidade eu ficarei sem meus dividendos.


2 possibilidade

Ficar com os fiis e ações recebendo meus dividendos e pagando a parcela mensal e 5 mil abatendo as ultimas.

As RF que forem saindo em 2018 19 20 e 2021 eu vou quintando de tras pra frente. O que faltar para quitar a divida eu vendo as fiis e acoes na quantidade exata do que eu precisar.

Só que nesse período vou receber meus dividendos.

A titulo imaginario, vamos supor que os 110 mil quite da ultima ate a parcela 200. Qual a diferença de eu quitar da parcela 360 ate a 200 em 2017 ou em 2021? Entenderam meu raciocionio? Pra que eu vou acabar com meus fiis e acoes se a divida continua? Diferente se eu tivesse os 300 mil para quitar tudo.

Resumindo, na primeira e segunda possibilidade eu não vou escapar de pagar parcela até pelo menos 2021. Sendo que na primeira possibilidade quito algumas parcelas finais e fico sem dividendos ou na segunda possibilidade que também não escaparei das parcelas até 2021, mas pelo menos vou ganhar a valorização da cota e ganharei meus dividendos.

Qual a vantagem eu quitar 110 mil agora se eu não vou quitar? O que mudaria eu chegar em 2021 e pagar tudo? Não vou receber o mesmo desconto?

E ai? Aos mais experientes.

Eu tenho uma situação parecida.. Tenho mais 2 irmãos.. Moramos durante muito tempo de aluguel e meus pais fizeram de tudo que puderam pra oferecer estudos para nós 3 que no momento estamos todos com ensino superior completo. Venderam até uma parati velha q era o único bem da época pra pagar colégio e pensionato em outra cidade. Passamos por situações de dono da casa chegar com estranhos e ir mostrando a casa pro próximo inquilino e comunicar q tínhamos 30 dias pra sair.. Lembro da minha mãe chorando, na época era um pirralho.. O sonho era ter a casa própria..
Enfim, minha irmã se formou e com a renda, conseguiram financiar uma casa em 2011. Prestações de 2600 iniciais pra 30 anos. Minha irmã passou em residência médica e não tem condições de contribuir, mas ano q vem ela acaba.. Vem há 3 anos, eu e meu pai revezando mês a mês.. Ano q vem será com intervalos de 2 meses.. Ainda compartilho a mesma casa mas vou casar esse ano mas vou continuar o compromisso.. Sei q financeiramente é ruim, mas meus pais tem na cabeça a falsa impressão q a casa é nossa e não do banco.. Eu ainda tenho tempo, eles não.. Tem coisas q é melhor seguir.. O que vou propor é pra meus irmãos uma forma de amortizar ao máximo possível qdo nós 3 tivermos trabalhando

E como o Bastter fala.. Nada é garantido e o melhor é sempre se preparar para o pior cenário

Amortizar o imóvel = Investimento

As pessoas tem a impressão de que ao amortizar o imóvel o dinheiro desaparece. Que na verdade está pagando uma conta.

Mas na verdade o seu imóvel é um investimento e ao amortizar vocês está comprando uma parcela maior deste investimento. E é um investimento muito seguro e com boa rentabilidade (se tiver valor).

Então vocês não estará deixando de investir ao amortizar o financiamento. Toda vez que você amortizar terá uma parcela maior daquele imóvel. E quanto menos juros e taxas pagar melhor será a rentabilidade.

@Lawyer os dividendos podem começar a ser taxados, a bolsa pode quebrar e suas ações e fiis cairem 50%, a inflação pode subir e sua RF render abaixo dela, a TR sobe e sua dívida aumenta, você começa a receber com atraso pois o Governo faliu de vez. Aí em 2021 você vai estar devendo mais, sem renda, e sem dinheiro para quitar o Imóvel.

Você está disposto a correr esse risco? Se estiver, tudo bem, siga a vida. Só não diga que não existe esse risco...