Girar patrimônio para compra de apartamento (pra morar)
comentada em 30/10/2020 19:05

Você tem tempo para tirar 20 k por mês para não pagar ir de ações?
Se tem, eu colocaria o imóvel para vender a um preço de mercado sem descontos. Dificilmente vai vender. Se vender, seu prejuízo de giro eh menor. 
Enquanto isso vai vendendo as ações. Se o imóvel for vendido num curto espaço de tempo, reinveste o pouco que tirou das ações. Se não vender rápido, tira de venda e vende o resto das ações.

Se for para vender o ap com muito desconto, melhor vender as ações mesmo, que pelo menos, em reação da liquidez, são negociadas a preço de mercado, sem descontos

Estou mais ou menos na mesma situação e assim como você a ideia de vender o meu atual apartamento chega a tirar o sono. Como você disse é o pior giro de patrimônio que existe. 
Mas por outro lado, já tenho um apartamento que alugo pela imobiliária, dor de cabeça zero, mas não sei se vou entrar nessa de acumular mais um apartamento e maior para alugar. Acho que só vou aumentar as possibilidades de ter dor de cabeça no ORUTUF.

#PAS > FAQ > Girar Patrimônio
#PAS > FAQ > E se eu precisar de dinheiro?
Reler os FAQs, respirar e decidir é a melhor pedida.

@Facf90 valeu pela ponderação.

@ppiloto, perde sono com isso não!
aluga pela imobiliária e tenha paz.

mas dá uma tela azul mesmo na hora de girar....

@rox11 o grande problema é que não preciso de "algum" dinheiro, mas sim de todo ele !!

Se tivesse nesta situação eu venderia as ações para quitar o novo apto.

Muito pessoal de cada um.

Tome a decisão que mais vai garantir sua paz!

A

VAi mAnter diversificAçÃo, Aporte e tempo (esse dinheiro nenhum comprA).

*Msg subliminAr no A

Não tem aquela questão da isenção no IR na venda do apartamento para compra de outro?

Acho que se pegar essa isenção pode ser interessante, pq vai ter um ferro de IR nessa venda do AP.

Fato: Está aqui há 4 anos!

Já deveria saber a resposta para todas essas perguntas antes! Independentemente do que disserem, você já está levando ferro! 

Parabéns!

Geralmente vender imóvel se gasta muito mais. IR e comissão de corretor engole muito. Além disso é mais difícil e arriscado vender o imóvel, pois você precisa movimentar mais dinheiro e se tiver problemas terá mais coisa em jogo. Também tem a questão de que se lá na frente decidir colocar um imóvel no portfólio é mais difícil de achar do que ações. Já que vc já tem um bom imóvel, penso que ficar com ele é mais adequado. Com ações e TD é mais fácil e tranquilo de recompor a carteira, evidente que também pode ter IR.

@quaesitor recentemente me deparei com a mesma situação e o que eu fiz foi liquidar parte dos investimentos e manter o imóvel, que acabou sendo alugado e está gerando receita. Mas você precisa ver se você gosta de lidar com aluguel de imóveis, inquilino, etc, financeiramente para mim acabou sendo mais vantajoso do que lidar com todos os gastos e burocracia de uma venda de imóvel.

Eu iria queimando os investimentos mesmo. Torraria de uma vez só todos que não precisa pagar irpf. Só aí a dívida já deve reduzir drasticamente. Depois disso ações de 20 em 20k. Depois desse giro, com calma, avaliaria a venda do outro imóvel, se for o caso. Vender imóvel com pressa= ferro certo

"aqui, me sobra somente a RE, e tenho meu patrimônio concentrado em 2 apartamentos"...você já fez a escolha, comprou , agora pague e fique com os 2 AP e sem dívida, segue o jogo. Só você pode decidir o que é melhor, que lhe trará #PAS.

@mbosatti

Imóveis não sei nem o endereço. Sei chegar lá, mas se for pra mandar uma carta aí complica.

.....

de um lado: giro de apto, como disse no início, PIOR tipo de giro, patrimônio diversificado em valor.

do outro lado: queima tudo que tem (não tenho como vender 20k/mês, tenho que pagar à vista), concentro patrimônio em 2 imóveis de valor, um pra família ter paz e o outro alugado na imobiliária.

vejo uma grande questão a ser refletida: concentração x diversificação.

Você não citou se o outro apartamento ficará para uso pessoal, ou se pretende alugar! Pois me parece que você não está avaliando o valor dele de mercado e sim o valor emocional para você!


Mesmo sendo para locação e ganhar aluguéis mensais, acho que é mais válido manter a carteira de ações, renda fixa, etc.. que você diversificou ao longo do tempo do que ficar com um único ativo! 


Você parece já ter se decidido desde o início em vender a tua carteira pois acha que ela é todo seu patrimônio, nem está contando o imóvel aparentemente!

Eu por exemplo trabalho com a diminuição do risco e não contando taxas, prefiro zerar minha posição em imóveis, do que começar do “zero” nos outros ativos!


E não esqueça que essa é uma decisão sua!

Concordo com o ponto de vista de que girar imóvel é a pior coisa possível


Por outro lado, se a decisao for manter o imovel, vc tem que entender se sua RE está OK para vc... muita gente tem RE pequena e conta com liquidez de investimentos se a coisa apertar.... ficar só com imóveis pode te colocar numa situação de ter que vender correndo pelo preço que der caso sua RE não dê conta de uma emergência maior.

É uma questão difícil e depende do teu perfil, pois comprar imóvel para moradia obrigatoriamente te faz girar patrimônio por ser um valor significativo em relação ao patrimônio (pelo menos para quem ainda não é REMOVIDO).

A venda do imóvel vai te custar no mínimo a corretagem e o ganho de capital, sem contar no desconto para fechar negócio. Eu consideraria no mínimo 10% do valor do imóvel como custos da venda dele, e um cenário mais realista cerca de 15%. Vender investimentos vai te gerar um custo menor que esse. Além disso, o imóvel tende a ter o valor corrigido com a inflação, então se você aluga-lo, você tem a renda passiva e mais a valorização do principal.

Quanto à renda passiva dos investimentos, ações, FIIs e TD tem uma tributação muito menor que a locação (que se você tem outras rendas pode bater no 27,5% de IR). O imóvel alugado pode te gerar alguns custos de uma reforminha ou outra quando sai um inquilino, mas se bem administrado e com laudo de vistoria bem feito, este valor fica pequeno. No longo prazo os investimentos teriam melhor rendimento pela tributação menor, mas isso o ONREVOG pode mudar a qualquer momento.


Então não é uma equação exata e vai depender muito do seu perfil, mas fico com a impressão de que ao girar imóvel você perde mais dinheiro do que girando investimentos (considerando que nos dois casos tem valor). 

Vender imóvel e complicado tem ITBI, IR caso não compre outro em 180 dias , documentações ... já que fez a decisão de ter um segundo imóvel , seria coerente completar a troca de investimento , vendendo o resto e quitando o imóvel . Depois vai recompondo , ainda mais com o aluguel do primeiro imóvel . 

Estou em situação parecida e fico pensando que se há um momento mais oportuno para vender um imóvel talvez seja esse e evitar o imposto de renda sobre essa venda.
Tenho ainda essa dúvida.
Outra questão pra mim é que vendendo o imóvel e não os outros ativos eu continuo com um patrimônio que é mais líquido em casos extremos como um aperto financeiro muito superior ao da reserva de emergência.

@Bastter sim, sim, tá na administradora, mas mesmo assim é frequente eles te ligarem para resolver pendências com o inquilino, foi nesse sentido que eu disse.

Cara, tua dor ta no preço da pressa que arrumou de comprar o ap antes de ter o dinheiro.
No curto prazo não tem resposta certa, no logo prazo tanto faz desde que você continue juntando patrimônio depois.

Vê o que dá menos dor de cabeça para ti. Não tem como sair de rolo sem fazer sacrifício.

como vc já comprou acho que a venda do seu apto velho não tem isenção de IR... eu ACHO, veja bem essa questao, pois pode ser decisiva a depender do valor dos bens envolvidos.

Outra coisa, se precisa do dinheiro rápido, fica difícil vender o ap, o spread fica bem maior e msm assim pode n conseguir vender rapidamente...o mais simples é liquidar o restante 

senhores, não vou responder um por um, mas obrigado a todos!!

ps: menos pro colega ali que conseguiu mais que o autor do tópico! 

abs!

@quaesitor, obrigado por ter criado esse tópico. Estou vivendo o mesmo dilema e estava sem saber o que fazer.

Ps: ainda continuo sem saber, mas as opiniões me dão subsídios para analisar melhor.