Reiterando a roubada que são fundos juntamos três imagens definitivas
comentada em 19/05/2023 13:34

@SERRAAZUL

Mas esse é o ponto. O valor da taxa é um questão meramente acessória. Não dá pra dizer que FIIs "são" ruins tomando como base que as taxas deles "estão" caras.

Se as taxas dos FIIs fossem, digamos, de 2% da receita auferida, os FIIs seriam ruins? Imagino que você responderia que não, considerando que todo o cerne da discussão aqui é o custo e que lá em cima você citou uma taxa de administração de 10% sobre a receita como aceitável.

Ora, se a taxa é X ou Y% e se ela se aplica em cima de Z ou K é uma questão acessória, acidental. Hoje a taxa é uma, amanhã pode ser outra. Isso não invalida a *classe* FIIs, pode apenas tornar ruins *indivíduos* da classe.

E, convenhamos, a análise de qual a maior taxa aceitável para esse ou aquele FII é inteiramente subjetiva e passa, inclusive, pelo portfolio dele, pela qualidade da gestão, etc. É também transitória, já que só pode ser feita de acordo com a realidade de um momento específico no tempo.

Logo, FIIs não *são* ruins em abstrato, mas FIIs específicos podem *estar* ruins nesse ou naquele momento para esse ou aquele investidor.

A análise é completamente diferente para um fundo de ações porque, nesse caso, qualquer taxa paga é inteiramente desnecessária. O investidor *sempre* vai pagar mais caro do que pagaria investindo diretamente nas ações do fundo.

Por isso que não dá pra dizer que as taxas nos FIIs têm o *mesmo* efeito deletério que as taxas de um fundo de ação. Não têm, é uma comparação completamente desproporcional.

As taxas de um fundo de ação são sempre e integralmente *desnecessárias*, são um completo desperdício, pois é possível investir nos ativos subjacentes e eles entregam retorno sem qualquer trabalho adicional. 

As taxas de um FII são sempre pelo menos parcialmente *necessárias*, já que é impossível investir nos ativos subjacentes de outra forma e já que, mesmo que fosse possível, eles *não entregam retorno* a não ser com trabalho adicional (gestão e administração).

Logo, mesmo que você fosse rico e pudesse comprar galpões industriais ou shoppings, você ainda teria que contratar uma administradora e, para isso, *teria que pagar taxas*. Taxas essas que têm *a mesma natureza das taxas pagas nos FIIs*.

Portanto, em face de todo o exposto, qualquer problema que a taxa desse ou daquele FII tenha é situacional e se refere apenas ao valor final pago. Um investidor pode considerar, ou não, que as taxas pagas aos administradores/gestores desse ou daquele FII é excessiva em face da complexidade e qualidade do trabalho. Mas alguma taxa necessariamente seria paga, quer o investidor se utilizasse de FIIs para investir, quer investisse diretamente, e nisso os FIIs se diferem dos fundos de ação, nos quais as taxas não seriam pagas se o investidor escolhesse investir diretamente nas empresas.

Ademais, o grande problema dessa discussão, pra mim, não é nem a impropriedade de comparar FIIs e fundos de ação. 

O problema é que quem investe em FIIs está buscando o acesso ao investimento em imóveis que, de outra forma, não estaria a seu alcance. Ou seja, a finalidade é diversificação. 

Tanto faz quanto seria o retorno dos FIIs se os administradores trabalhassem de graça. O fato é que eles não trabalham de graça, as taxas fazem parte do investimento e não estão sob controle do investidor. Além disso, diferentemente de um fundo de ação, o pequeno investidor não tem outra forma de comprar os imóveis que compõem o fundo. 

Que os FIIs podem gerar retorno, apesar dessas taxas, parece suficientemente provado. Pois, embora o histórico da classe de ativos ainda seja pequeno, já há alguns FIIs com um histórico razoável e com bom retorno.

Esse retorno é suficiente, ou não? Inteiramente subjetivo. 

Se os imóveis fossem administrados pela Multiplan, gerariam mais retorno? Provavelmente, até porque a Multiplan pode se alavancar e não tem que ficar distribuindo dividendos o tempo todo. Em troca, o risco do ativo seria maior. 

Mas quem investe em FIIs não quer investir em uma empresa imobiliária, quer um ativo diferente, com menor perfil de risco (aceitando menor retorno potencial em troca), para diversificar no mercado imobiliário, inclusive em tipos de imóveis nos quais as boas empresas imobiliárias da bolsa não investem (ainda, pelo menos).

Agora, claro, isso tudo pressupõe a realidade de um pequeno investidor. Se alguém aqui tem dinheiro pra comprar um galpão industrial ou um shopping, lógico que é melhor comprar diretamente esse ativo e escolher a administradora que achar melhor, pagando o preço que achar justo. Nesse caso, FIIs são uma opção bem pior, pra que perder controle e ter menos margem de ação? Só que isso foge da realidade da maioria. 

Sei lá, é uma discussão besta. Ficar dizendo que as taxas dos FIIs destroem o retorno... Se só fosse possível investir em empresas através de fundos de ação, se fosse proibido comprar diretamente as ações, o investimento se tornaria automaticamente ruim?

E olhe que, como eu mostrei ali em cima, existe um mundo de diferença entre o fundo de ação e o FII. O gestor de um fundo de ação não faz *nada*, o dinheiro que vai pra ele é jogado no lixo. A administradora de um FII *administra* os imóveis, está sendo remunerada por um trabalho necessário e útil. Então nem que só desse pra investir em empresas através de fundos a comparação com FIIs seria simétrica.

@oxe, o problema é a fórmula engendrada no caso dos FIIs.

O problema é que a gestora/administradora recebe(m) uma taxa percentual sobre o patrimônio.

O problema anunciado neste tópico é justamente a fórmula destruidora. A fórmula que enriquece administradores e prejudica cotistas.

A ruindade dos fundos como gênero: gestores recebem taxas sobre o valor de mercado do fundos e não têm os mesmos interesses dos cotistas. Taxas que reduzem ou aniquilam os ganhos dos cotistas.

FIIs são fundos. A fórmula não é das melhores.

REITs têm outra fórmula. REITs são empresas e não têm as 1000 desvantagens de fundos, inclusive taxas sobre valor de mercado e desalinhamento de interesses.

FIIs têm utilidade? SIM.

FIIs sofrem os efeitos deletérios discutidos neste tópico. SIM.
 

Como sempre, o Bastter resume em 5 linhas o que eu demoro um livro pra dizer kkk

É esse o ponto, Serra. Eu queria que tivesse REITs aqui ou que pelo menos a remuneração dos administradores dos FIIs fosse em cima da receita ou outra métrica de resultado. Mas não é assim e não há nada que a gente possa fazer pra mudar. 

Isso torna o investimento ruim? Pior que o ideal, com certeza. Mas suficientemente ruim que não dê pra investir? Essa é a pergunta fundamental.

Se o propósito é diversificar, ter o maior retorno possível não é a principal finalidade. E, considerando que não dá pra investir no ativo de outra forma, então na prática o retorno dos FIIs é o maior possível, né? Para aquele tipo de ativo específico. 

E sobre FIIs sofrerem os efeitos deletérios discutidos no tópico: todos os ativos sofrem. Empresas sofrem.

Por exemplo, se você partir do pressuposto que as empresas pagam demais pra seus trabalhadores, dá pra fazer o cálculo do quanto o acionista perde com essa "taxa" desnecessária. Dependendo do seu referencial, vai dar valores fenomenais.

É o mesmo raciocínio, no final das contas qualquer despesa contínua vai "detonar" o retorno de qualquer ativo se tomarmos como base o retorno sem a despesa.

Aí aqui você pode dizer que é injusto comparar a taxa do FII com o pagamento de pessoal de uma empresa porque "sem trabalhador, a empresa não funciona". Mas o imóvel se aluga sem administradora? É trabalho essencial do mesmo jeito.

O problema do fundo de ação não é que tem despesa (a taxa), o problema é que a despesa é inútil. É esse o "efeito deletério": gastar dinheiro sem necessidade. 

No caso dos FIIs, não há o mesmo efeito deletério porque o gasto é necessário. A fórmula pode ser ruim, o valor do gasto pode não ser o que deveria, mas algum gasto sempre vai ter que ter. E, como a gente não tem poder de escolha sobre a fórmula, então na prática é o gasto que tem. 

Ou você aceita o jatinho da RADL, ou não aceita. Ou você aceita os salários nababescos da Rio Bravo, ou não aceita. Mas não tá no mesmo nível de jogar dinheiro fora que um fundo de ação. 

oxe, o ponto é que o efeito é matematicamente o mesmo, e nisso você já concordou. Se você acha que um é justo e outro não, que um é necessário e outro não, tudo bem. Não precisa justificar.

Achei bem pertinente as observações feitas em relação aos FIIs, realmente se você levar em conta somente o aspecto de taxas os FIIs tem o mesmo comportamento que os gráficos apresentados no post original, contudo como é um meio mais acessível de investir em imóveis no Brasil acaba sendo o preço que se paga. Parabéns aos comentários, aprendi algo a mais.

@redpill 

Então, mas é que o efeito matemático de um gasto é irrelevante em abstrato. Passa a ser relevante apenas quando se analisa a sua utilidade e os efeitos práticos de sua supressão. Falar de um sem falar de outro é estéril.

Seu comentário inicial incorre no "erro" de considerar que FIIs e fundos de ação são estruturas simétricas e de que o potencial destrutivo da taxa de administração de um FII é similar ao da taxa de um fundo de ação. Mas não me parece que seja assim. Entre o ativo e o investidor, em um fundo de ação, há dois níveis intermediários: a empresa e o fundo. Em cada nível desses, há um custo. Já num FII, entre o ativo e o investidor, há apenas um nível intermediário, que é o próprio FII. 

As despesas de um FII, inclusive com administração/gestão, são despesas operacionais do "negócio". São elas que permitem o retorno. Elas se equiparam diretamente às despesas operacionais de uma empresa. O fundo de ação, por outro lado, é uma estrutura adicional. Portanto, seu efeito destrutivo é significativamente maior.

Quando eu falei que "era igual" ali em cima, não concordei com você. Apenas disse que só seria igual se considerássemos premissas absurdas, como a de que as despesas operacionais de uma empresa destroem o retorno dela. 

Imagina se fizessem um gráfico mostrando o quanto os investidores perdem de retorno no longo prazo com pagamento de pessoal das empresas. O gráfico mostraria depois de quanto tempo os trabalhadores teriam um retorno maior que o investidor. Aí discutiríamos aqui como é absurdo investir nessas empresas que pagam pessoal. Meio surreal, né? Mas "matematicamente", o efeito é o mesmo. 

Eu quis dizer que "matematicamente" não importa se partirmos de premissas inadequadas e que, portanto, precisamos ajustar as premissas antes de calcular. Meus comentários foram nesse sentido, daí a importância de falar sobre o que é necessário. 

Para ilustrar de outra forma (só porque eu provavelmente não vou comentar mais no tópico e posso correr o risco de fazer uma parede de texto gigante kkk):

Suponha uma empresa A teórica que, descontadas as despesas e custos, apure uma taxa interna de retorno de 7% a.a.

Agora suponha um FII B que tenha uma taxa interna de retorno também de 7% a.a., descontados custos e despesas 

Suponha também um fundo C que compre apenas ações da empresa A e cobre, pra isso, taxa de administração de X%. 

Investidor 1 compra ações da empresa A. 

Investidor 2 compra cotas do FII B. 

Investidor 3 compra cotas do fundo C. 

O retorno do investidor 1 e 2 será rigorosamente o mesmo, 7% a.a., enquanto o retorno do investidor 3 será 7% - X% a.a., ou seja, inferior ao dos 2 primeiros investidores.

Quando você diz que o efeito destrutivo o mesmo, o que você está dizendo é que a taxa de administração/gestão do FII não é uma despesa operacional do negócio. Ou seja, que o resultado do Fundo é o que vem antes de descontar a taxa. Acho que foi a partir desse ponto de vista que você falou, né?

Mas isso só seria correto se fosse possível que o negócio operasse sem administradora ou gestora. Como isso não é possível, há uma impropriedade lógica. Mesmo que o investidor fosse capaz de comprar o ativo sozinho, ainda precisaria pagar a uma administradora (a não ser que administrasse ele mesmo, mas aí partimos de uma premissa diferente e passa a ser uma empresa própria do investidor). Foi só isso que quis destacar, é que eu sou prolixo mesmo kkk

Enfim, ficam aí os comentários pra quem tiver interesse de ler e formar opinião. 

Tá bom.

Gostei dessa do oxe
Que absurdo investirmos nessas empresas que pagam pessoal. Kkkk

FII faz sentido pagar taxas.. pois é essencialmente necessário para "realizar" o trabalho de adm. Você não consegue conprar um shopping inteiro e por pra alugar.

Fundos de investimento RF ou RV não faz sentido pagar taxas, você pode comprar diretamente os ativos.

Não cabe comparar os 2.
FII e ações então..... 

Muito boa e esclarecedora a discussão. 

Até o Tax Reform Act de1986, os REITs norte-americanos possuiam estruturas semelhantes aos FIIs: comportavam-se como mutual funds de gestão completamente externa (externally-managed REITs, que ainda existem, embora em pequeno número). Com a mudança de legislação, foram transformando-se em empresas, ainda que com as peculiaridades tributárias e de payout que caracterizam o setor.

É 100% especulação minha (tendo em vista que desconheço a existência de projetos similares no Brasil), mas é bem possível que os FIIs, em algum momento, passem por transformação semelhante. Seria uma forma de estabelecer critérios de governança mais bem definidos, melhorar alinhamento entre gestão e investidores, e possibilitar crescimento sem a necessidade contínua de emissões secundárias ou endividamentos "implícitos", como emissão de CRIs. Além disso, em praticamente todos os lugares do mundo nos quais foi criada uma legislação para veículos de investimento imobiliário, o modelo seguido foi o norte-americano, e não o de fundos.

Mas, parafraseando o André Bacci, FIIs são "o que temos pra hoje". Se investimentos devem trazer paz, quem ainda não se sente confortável com eles, não invista. E a vida continua.

Muito boa a discussão, me fez pensar.

Sobre a questão de retorno no longo prazo, acredito que o mercado de FIIs seja muito novo no Brasil para tirarmos conclusões definitivas. Teríamos que, como investidores do buy and hold, esperar bem mais tempo para comparar com os mercados já maduros de fundos, ações, stocks e REITs.
Mas me parece arriscado demais ficar só com ações e títulos públicos enquanto esperamos o mercado de fundos imobiliários mostrar a que veio. Prefiro, como sempre, a diversificação no que me parece ter valor. Mas é critério pessoal, claro.

De qualquer forma, em resposta ao quesito da comparação matemática, segue o gráfico da comparação de dois mercados já maduros:



Claro, REITs não são FIIs. FIIs são FIIs. Será que o retorno no longo prazo deles será superior ao das ações brasileiras como ocorreu com os REITs comparados matematicamente às stocks nos EUA desde 1987?
Mas por que estamos falando em comparação de retorno matemático na Bastter.com mesmo? Isso é métrica e toda métrica garante ferro no ORUTUF. E, além disso, por que comparar ações, FIIs, stocks e REITs? Investe no que faz sentido pra ti para diversificar teu patrimônio em valor, mas não compara maçã com banana. Aqui aprendemos, muito acertadamente, que a diversificação protege nosso patrimônio de sardinha burro e que calcular e comparar taxa e retorno garante ferro.
E como o @sandroroda sempre fala, o retorno do mercado é convexo e o ORUTUF é mais convexo e incerto ainda. Ficar de fora de um ativo que te dá acesso a ter participação em galpões logísticos, shoppings, escritórios e tudo quanto é tipo de imóvel comercial, com diversificação a nível nacional, é ficar de fora de uma exposição ainda maior ao lado bom do retorno convexo. E isso vai muito além da matemática.

E, como última contribuição, cito o excelente comentário do @Huoya sobre a Berkshire, que elucida ainda mais que comparar a BRK com um fundo 2&20 não faz muito sentido:

“A Berkshire Hathaway Inc. é uma holding multinacional americana com sede em Omaha, Nebraska, Estados Unidos. Apesar da empresa ter sido fundada em 1839, só foi nos anos 60 do século 20 com propriedade sendo passada para Warren Buffett que a empresa começou os seus primeiro passos para se tornar a grande empresa que é hoje. Com um valor de mercado de aproximadamente 535 bilhões de dólares, a Berkshire Hathaway é uma das maiores empresas dos Estados Unidos e do mundo. 
 

Contudo a empresa também é uma das empresa mais mal compreendidas do mercado americano, principalmente por parte dos investidores brasileiros. Apesar de ser uma empresa muito comentada, o pessoal tende a entender erroneamente a empresa como um tipo de fundo investimento com apenas participações em grandes empresas da bolsa norte americana.

De fato a empresa tem participações relevantes em algumas das maiores empresas do mercado americano e os dividendos destes geram parte de sua receita, porém são subsidiárias da empresa as responsáveis pela maior parte da receita da empresa.



Inclusive ao analisar mais de perto nota-se que as participações nas grandes empresas do mercado americano é uma das principais formas que a Berkshire Hathaway tem de investir os bilhões gerados pelas suas subsidiárias, até porque a empresa não distribui dividendos e nem faz recompra de ações grandes. Portanto essas participações se tratam mais de uma consequência de uma gama de subsidiárias lucrativas e bem geridas do que parte operacional da empresa.

São 65 subsidiárias das mais diversas indústrias e segmentos, incluindo conglomerado de metalúrgicas, varejistas de fabricantes de joias, concessionária de energia elétrica,empresa ferroviária, cadeia de restaurantes, fornecedora de gás natural, lojas de doces, lojas de móveis, fabricante de tapetes, construtora, fabricante e distribuidora  de roupas,empresa de jatos executivos, seguradoras, rede de concessionárias de carro, etc.”

postado por @Bastter em 05/01/2021 16:55

oxe tocou num ponto q encerra

como comprar açoes = compre açoes
acabou = fundo de açoes eh algo inutil pura enganaçao

agora
vc pode comprar um shopping?
nao
FIIs sao uteis

Ainda que pudesse comprar um shopping, ia administrar sozinho? Ia pagar do mesmo jeito pra alguém administrar.