FIIs compensam?
comentada em 06/07/2017 07:16

Também tenho receio da liquidez. Penso já numa posição forte montada e como a pouca liquidez me deixaria inseguro diante de um cenário de degradação dos fundamentos do Fii.

Acho que opiniões baseadas em achismo não dizem nada da realidade.

@vdecarli se tem medo de posição forte o seu problema é diversificação.

O meu medo é a liquidez numa posição forte (em valores), não porcentagem.

Imagina você com 200 mil enfiados em Fiis querendo sair. Você não liga para valores altos? Eu ligo. (independente de qual seja a porcentagem frente ao patrimônio total).

Esse conceito de "posição forte" também está me parecendo sintoma de má diversificação.

200 mil é "posição forte" para quem? Para quem tem 400 mil? Para quem tem 2 milhões? 20 milhões?

FIIs compensam como parte da diversificação se voce sabe o q ta fazendo e entende de FIIs

e nao compensam do contrario

o resto me desculpe, é tudo besteira

Investimento em extinção? Dá onde tiraram essa?

É novidade no Brasil, cresce quando os juros caem, o que é natural, ter mais lançamentos etc e quando o mercado imobiliários está aquecido.

Tem FIIs com ótima liquidez, não todos é claro.

Assistam os CHAT's do NOD, e comecem estudando estes fundos:

Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Lista de FIIs multi-imóveis, multi-endereços e multi-inquilinos

FII, como toda modalidade de investimento pode ser boa ou ruim, desde que vc saiba o que está fazendo.

ai daqui a uns anos o mercado de imoveis ta explodindo e vc passa a achar o investimento bom
e entra na compra no topo e venda no fundo

FII é um tipo de investimento recente, natural ter medo do desconhecido.

Em outros países, como nos EUA, são investimentos muito mais sólidos e diversificados no Brasil. Inclusive, há REIT (FII de lá) que investe até em imóvel daqui (acabei de ver notícia da AMT, que comprou prédios da TIM aqui).

Mas, existem FII aqui muito bem diversificados. A regra dos 95% atrapalha um pouco a gestão ativa (e até a passiva, manutenção, etc), mas não impede. Por exemplo, existe a possibilidade de emissão de novas cotas.

É tudo uma questão de entender as limitações do investimento e diversificar adequadamente.

Pois eu lhes digo o contrário. Quanto mais estudo mais acho o investimento em FIIs um dos melhores que existem. Gostaria que todos os meu amigos conhecessem e investissem. Alias, acredito que pelo fato do investimento ser bom, é pouco conhecido. Tanto bancos como corretoras não ganham nada com vc investindo pesado em FIIs.

"Gostaria que todos os meu amigos conhecessem e investissem."

esquece isso cara
nao se mete com os investimentos dos amigos
so termina em confusao

Os primeiros FIIs do Bastter rating / IFIX são os mais líquidos com quase 200 negócios por dia

Fora do IFIX eu concordo que tem uns FIIs com menos de 15 negócios, mas nos mais diversificados multi multi que é o que recomendamos estudar aqui a liquidez não é problema.

Se diversificar e não ter mais de 2% por ativo em carteira, e 2% do patrimônio é 400k, então vcs já tem muito dinheiro e nem deviam estar se preocupando

Mas para o pequeno investidor amador com certeza é uma opção interessante de diversificação

Não tem essa de investimento melhor ou pior. Cada investimento tem o seu valor, o seu momento e é impossível para nós prevermos qual será a "crista da onda" de cada um.

FII é um excelente instrumento de diversificação de patrimônio que diminui seu risco gerando renda frequentemente de modo que você possa estar sempre balanceando sua carteira.

Se o temor da falta de liquidez te assombra, reduza a participação deles na sua carteira. Se sua porcentagem é pequena mas a sua posição é alta em valores na sua opinião e isso te deixar inseguro, diminua sua participação. Se você, mesmo assim, acha que é um investimento em extinção, não invista em FIIs porque acúmulo de patrimônio não tem prazo.

Assiste o vídeo do Nod "FIIs são para Buy and Hold"

Por ano os maiores fundos não tem giro maior que 20% das cotas se não me engano
É um mercado de pessoa física com mentalidade Buy and hold e não trade

Liquidez é subjetivo e depende unicamente do tamanho de sua carteira e do percentual que você vai alocar num determinado fundo.

Uma pessoa com um patrimônio de 100k pode alocar 10k em *qualquer* FII sem problema algum de ter que sair numa emergência.

Já uma pessoa com um patrimônio para ser alocado em FII de 10 milhões, tem que ser mais seletivo, vão existir alguns FII que cabem em carteiras menores que não comportam um aporte de 1 milhão ou 500 mil, devido único e exclusivamente a "possibilidade de ter que encerrar o investimento numa emergência" (entenda-se aqui, tudo de uma vez num único dia).

Eu mesmo, por exemplo, tive que vender, realocar, mudar, minha carteira pois eu vislumbrei problemas que nunca haviam me ocorrido antes, devido a esse problema de liquidez.

Então a liquidez é problema para alguns, mas pode ser remediado.

Um ativo só tem "alta liquidez" se existirem pessoas fazendo trade nele. Se todo o mundo que comprar e não vender a não ser quando o investimento perder valor, raramente você terá chance de comprar e, quando tiver, provavelmente é porque o investimento perdeu valor.

Como Giovanni falou, muita gente que compra FII faz Buy n Hold e essa é uma das principais razões para não haver tanta liquidez quanto ações.

Seria ótimo que as ações tivessem tanta liquidez quanto os FII. Isso significaria uma mentalidade muito mais madura nos investimentos e, consequentemente, menos gente saindo do mercado, mais gente entrando, mais empresas abrindo capital, etc.

Justamente, quem reclama de liquidez nos principais FIIs não sabe do que está falando e fazendo.

Importante instrumento de diversificação. Para quem investia em imóveis antes de ações sempre terá uma quedinha pelos FII's. =)

Eu tenho metade/ metade em FII e ações do patrimônio. Fico confortável assim.

Posso estar enganado, é um assunto que ainda estou estudando, mas acredito que minha participação em FII's tende a aumentar no decorrer dos anos, simplesmente pela regularidade mensal dos proventos.

Quer ver é a liquidez de um imóvel, tem gente que fica anunciando 2,3 anos e nada...

Bem isso que pensei Henrique59, quando o vdecarli falou "Imagina você com 200 mil enfiados em Fiis querendo sair." ... imagina querer vender um imóvel de 200 mil, isso sim é teoricamente mais complexo.

Acho que tem uns caras com dinheiro sobrando e ficam procurando coisa onde não existe :)

Mas é isso ai, cada um define o que quer, só não acho construtivo, "insinuar" que é algo decadente, sem conhecer o investimento.

Diversifica com o que entende e gosta e pronto.

são um excelente modo de diversificar e ter o aluguéis pingando na conta mensalmente.

são muito interessantes de estudar tb, o mais importante é conhecer bem cada tipo e diversificar

Eu gosto bastante de FIIs, só não entendo o suficiente para ter mais. Tenho um pouco e estou aprendendo.

A possibilidade de ser dono (indireto) de imóveis como shopping centers e galpões logísticos é algo fantástico para o pequeno investidor, que não poderia ter esse tipo de investimento se fosse comprar individualmente (ou poderia ter um galpão pequeno, por exemplo, mas afetando totalmente a diversificação).

E um efeito legal dos FIIs é aumentar o "pinga-pinga" na sua conta.

Mesmo que seja um efeito meramente psicológico, você pega esse dinheiro, junta com dividendos e JCSP e compra mais ativos. Começa a ver na prática o efeito dos juros compostos: quanto mais você compra, mais pinga, quanto mais pinga mais você compra.

- a maioria dos investidores em FIIs são pessoas físicas, e esse público, em geral tem a mentalidade buy e hold. Podemos dizer que, empiricamente, explica a menor liquidez se for comparar com o mercado de ações. Há um estudo do Nod sobre a liquidez dos FIIs comparadas com as Ações;
- a liquidez de FIIs para cada investidor é bem subjetivo. Para o investidor amador quer é a maioria dos frequentadores do site da Bastter.com, os FIIs mais líquidos sejam mais que suficiente para ser cotista;
- quanto a liquidez dos FIIs para aqueles que estão começando, recomenda-se estudar bem antes os mais líquidos que estão no IFIX;
- no mínimo 95% dos lucros auferidos pelo regime de caixa devem ser distribuídos semestralmente. Isto por si só, não quer dizer que FII é bom ou ruim. É uma característica do ativo e cada investidor verifica se aceita ou não ser investidor nesse ativo. Na gestão ativa, quando o gestor decide, por exemplo, fazer compra de um imóvel, ela pode fazer emissão de novas cotas no mercado;
- mesmo os REITs no mercado americano que é bem maduro, também distribui no mínimo 90% dos resultados. Claro, a legislação permite forma de alavancagens e, em geral são alavancados e o investidor tem que aceitar essa característica. De qualquer forma, FIIs e REITs são diferentes. Os REITs é a mesma legislação das Stocks, ou seja, o investidor é acionista de uma empresa que tem como a sua atividade o investimento em risco imobiliário;
- quanto a ser investimento em extinção, desculpe. É o contrário, tivemos até IPO recente. E, ainda, a pouca liquidez e devido as características do público investidor são as que fizerem que o mercado continue crescendo e se consolidando.

Ainda sobre a liquidez

- O BRCR que já foi um dos maiores fundos em tamanho de mercado, tem 1908 negócios médios no último mês. Isso dá cerca de R$ 190.000 média diária.
- O HGRE que também está no topo do IFIX tem cerca de 220 negócios o que dá R$ 319.000 média diária.
- Se for um grande investidor com problema para sair desses FIIs com essa liquidez provavelmente nem estaria neste site e estaria sendo tributado por possuir tanto capital que não é isento de imposto de renda em FII (- não possua 10% ou mais das cotas do fundo imobiliário; )

Agora vamos extrapolar isso e supor o pior cenário.
Diferente das ações, a maioria dos FIIs diversificados como esses que possuem mais de 10 imóveis dificilmente perde seu Driver ou 'geração de caixa' de um dia para outro. Para perder a geração de caixa:
- Teriam que cair 10 meteoros nos 10 imóveis.
- Mesmo que caia meteoro no administrador, o FUNDO é dono dos imóveis e não o administrador, basta reunir assembléia e nomear outro. E nesse processo se passam alguns dias, mais do que suficiente para o pequeno investidor poder sair do fundo.

Um FII perdendo valor se observa ao longo do tempo como aqueles que a vacância vão se elevando ao longo dos meses e não de um dia para outro. Considerando que o investidor não vai alocar mais de 2% do seu patrimônio em um único FII, a liquidez dos primeiros do IFIX é mais do que suficiente para ser sócio.

Concordo com basicamente tudo que foi falado aí em cima. Mas vou destacar algumas questões:
1 - Sim, FIIs são menos líquidos que ações. Nos últimos dois anos venho fazendo várias estatísticas sobre isso: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Liquidez de FIIs 2016

2 - Nossa sugestão geral é que nenhum FII ou ação represente mais de 2%-2,5% do patrimônio do investidor. Geralmente, isso evita diversos momentos de desconforto, inclusive para definir uma eventual saída.

3 - Nossa sugestão é que, se você realmente decidiu sair de um FII, saia na velocidade que entrou. Se entrou a um ritmo de R$ 1 mil/mês, saia a um ritmo de R$ 1 mil. Assim, se você conseguiu ter liquidez para entrar, vai ter liquidez para sair. Sugiro que veja um vídeo chamado "Como sair de FIIs?", que explica isso: Bastter.com - Videos

4 - Se você acha que a liquidez de FIIs é baixa, pense na liquidez dos imóveis.

5 - Se esse investimento vai acabar no futuro ou não, ninguém tem como saber, já que ninguém tem o dom de prever o futuro. Por enquanto, ele existe e está aí disponível para quem quer investir. E sou sócio daqueles que têm valor pra mim. Se deixarem de ter valor, vendo as cotas e aloco em outros investimentos de valor. Simples assim.