Caros foristas,
Invisto em renda variável desde 2016 e tenho uma carteira que me enquadra na categoria de investidor qualificado. Acompanho meus investimentos em ações por meio dos releases, webcasts e, até mesmo por conversas com RI no caso das empresas menos consolidadas. Quando investia em FIIs, fazia o acompanhamento por meio dos relatórios gerenciais.
Conheço um pouco de contabilidade, que aprendi lendo os releases e balanços. Utilizo algumas métricas para valuation, mas, honestamente, não faz muita diferença para meu estilo de investimento, que é mais focado no acúmulo de ativos do que no giro da carteira.
Fiz esta apresentação inicial apenas para mostrar que não sou um investidor inexperiente. Com intuito de evoluir, afinal estamos sempre aprendendo, gostaria de dividir com vocês algo que eu penso sobre FIIs na construção de patrimônio de longo prazo. Reforço que me refiro apenas aos FIIs na minha análise e as comparações com REITs não foram consideradas.
Gostaria de conhecer a opinião de outros investidores sobre o tema. Espero aprender algo novo com a discussão e que todos possamos sair dela melhores do que antes. Sei que a tese é polêmica. Seria bom se pudéssemos manter a cortesia durante toda a discussão, pois o intuito é evoluir e não tenho problema nenhum em admitir que minha tese esteja totalmente furada. Até porque não tenho acompanhado o FIIs ultimamente. Vamos lá:
TESE: O investidor cujo foco é acúmulo de capital no longo prazo deveria compor a parcela em renda variável de sua carteira apenas com ações.
Por quê?
1. RISCO TRIBUTÁRIO NOS FIIs
A taxação de rendimentos, se houver, levará a perda permanente de parte do capital acumulado. A perda seria na mesma proporção da alíquota de imposto de renda, se considerarmos a avaliação de um FII pelo método do fluxo de caixa descontado.
O risco existe em ações, mas pode ser mitigado com recompra de ações ou com investimento do caixa em novos projetos. No caso dos FIIs, em que 95% do lucro do semestre é distribuído, não tem como mitigar o risco. É tributação direto sobre o cotista.
Em resumo, suponhamos que alguém tenha 200 mil em FIIs e os rendimentos sejam tributados em 15%. No dia seguinte, o investidor terá 170 mil em FIIs. É risco de perda permanente de capital por uma "canetada". Independente do mérito ou não da ORUTUFlogia, é um risco que o investidor de FIIs deve ter ciência.
2. CRESCIMENTO POR MEIO DE EMISSÕES
FIIs crescem por meio de emissões. Estas emissões normalmente são diluidoras e tendem a ocorrer em momentos de euforia do mercado, quando os imóveis estão mais caros. Isto tende a reduzir a rentabilidade para o cotista. É ruim para o cotista de longo prazo fiel ao fundo, mas pode ser bom para investidores mais oportunistas.
Ao crescer, o FII passa a ter uma carteira de imóveis mais diversificada. Em princípio, isto é positivo. Acontece que a nova carteira, não é necessariamente melhor, apenas por estar mais diversificada se o gestor fizer uma "deworsification".
Não vi nenhum estudo sobre isso, mas tenho a impressão que os FIIs crescem sem melhorar a rentabilidade do capital investido pelo cotista. Emissões são ótimas para os gestores, mas apenas marginalmente boas para o cotista. O benefício da diversificação da carteira pode ser feito pelo próprio investidor, ao ser cotista de outros FIIs.
3. TAXA DE GESTÃO APLICADA SOBRE O PATRIMÔNIO DO FUNDO
Sei que não se aplica a todos os fundos. Isto é um incentivo para um fundo crescer, sem necessariamente implicar em maior retorno ao cotista.
Será que um fundo de gestão ativa faria uma devolução de capital caso não encontre boas oportunidades de investimento após a venda de algum ativo? Ou alocaria em qualquer coisa, distribuindo apenas parte do ganho de capital?
4. MENOR PRÊMIO DE RISCO QUE AÇÕES
Para o investidor de longo prazo da Bastter que não olha tanto para preço e possui uma carteira diversificada, o maior prêmio de risco da ações leva ao maior crescimento da carteira no longo prazo.
Tenho a expectativa de que uma carteira com empresas conservadora (sem apelar para empresas mais cíclicas e de commodities) de caráter defensivo formado por empresas de saneamento, transmissão de energia, seguradoras, alimentos e telecomunicações, por exemplo, seja melhor para construção de patrimônio do que uma carteira de FIIs.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
FIIs continuam sendo uma boa opção de investimos, mesmo com tudo que eu enumerei. Acontece que considero o potencial de crescimento de uma carteira de ações maior que uma de FIIs. Penso ser adequado utilizar FIIs na composição da carteira, quando passamos da fase de acumulação para a fase em que paulatinamente passamos a viver dos proventos.
De todos os itens enumerados, o que mais me preocuparia hoje é o primeiro e governança nos FIIs, que ainda me parece fraca. Acredito que a medida que os FIIs foram evoluindo, possam se tornar mais atrativos para o investidor de longo prazo.
Senhores, espero que ninguém se ofenda com o texto. Como escrevi anteriormente, não tenho problema em nenhum em admitir que eu esteja errado nas minhas considerações, caso a discussão leve a isso.
Um abraço.