Enquete: Critérios para compra de FIIs

FIIs e Imóveis
TMTR  
em 24/01/21 18:15
Este tópico está nas listas:

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
VitorRezegue  
em 24/01/2021 19:18
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #1 de 53
remiCs  
em 24/01/2021 19:19
Qual a diferença entre multi inquilinos, vacância baixa e alta liquidez nessa enquete? Ou na prática quer dizer a mesma coisa?

@Vitor.Rezegue que comece os memes kkkkkk
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #2 de 53
O.Sardinhao  
em 24/01/2021 19:23
Evito alguns segmentos: cite quais nos comentários

Segmentos que não forem de tijolo. Mas isso sou eu, sei que não importa, que cada um tem que achar seus critérios.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #3 de 53
caravaggio  
em 24/01/2021 20:26
@Bastter @Giovanni estão criando diversas enquetes como essa que na verdade estão respondidas em FAQ's, roteiro de iniciantes, livros e várias outras fontes do site.

Na minha opinião, estas enquetes trazem o risco de gerar confusão na cabeça de novos usuários ou de qualquer outro usuário do site. Além disso, este tipo de enquete dá margem a sardinhice, pois são nitidamente abertas por pessoas para pedir opiniões de outros sobre critérios que tem que ser criados pelo próprio investidor.

Neste sentido, eu sugiro que este tipo de enquete seja deletada do site e seja recomendado ao autor procurar as fontes adequadas no site.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #4 de 53
Bastter  
em 24/01/2021 20:47
@caravaggio cara desculpe mas nao somos babás de sardinhas
se o cara quiser ser influenciado por enquete ao inves de estudar FAQ
nao ha nada q possamos fazer
ele vai levar ferro com ou sem enquete
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #5 de 53
Giovanni  
em 24/01/2021 20:52
@caravaggio sardinhagem expressa tiramos
mas o resto não tem como controlar tudo
não vamos deletar só pq não gosta
é só ignorar
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #6 de 53
Bastter  
em 24/01/2021 20:56
e o @Giovanni ta ai educando na enquete
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #7 de 53
caravaggio  
em 24/01/2021 20:57
Beleza. Concordo com o @Bastter
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #8 de 53
Giovanni  
em 24/01/2021 21:02
@remiCs

Qual a diferença entre multi inquilinos, vacância baixa e alta liquidez nessa enquete? Ou na prática quer dizer a mesma coisa?

eu nem entendi se isso foi uma pergunta séria ou brincadeira
porque não são critérios exclusivos
nem todo FII multi/multi tem alta liquidez e vacância baixa
nem todo FII com vacância baixa é multi/multi
e nem todo FII com alta liquidez é multi/multi com vacância baixa

Porém...

se um FII é multi/multi, vacância baixa, alta liquidez, há grandes chances de este ser um FII com características desejáveis para a carteira
só faltaria analisar outro critério muito importante, que ultimamente está se mostrando o critério mais importante da gestão ativa: gestão
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #9 de 53
remiCs  
em 24/01/2021 21:13
@Giovanni foi uma dúvida mesmo porque não entendi a diferença entre esses termos

obrigado Giovanni
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #10 de 53
Bastter  
em 24/01/2021 21:49
@caravaggio valeu cara
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #11 de 53
O.Sardinhao  
em 24/01/2021 21:54

@remiCs tava procurando um FAQ para te indicar, quando não achei, pensei que poderia estar no roteiro do iniciante. Eu tinha certeza que eu havia visto essas características aqui no site, e estava lá. Só a o nome multi-multi que está lá como Diversificação interna e Diversificação de receita.


iniciante moi?Origem do Selo

https://bastter.com/mercado/iniciante#collapse-pequeno-manual-5
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #12 de 53
Primata  
em 24/01/2021 21:58
Estranho "localização" não estar no topo
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #13 de 53
Giovanni  
em 24/01/2021 22:04
Faz sentido porque localização é mais relevante em mono, se a galera curte multi/multi nao tem como escolher localização
Ou melhor, a despeito deste ser um detalhe importante, ele fica muito mais sob responsabilidade do gestor do que do cotista
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #14 de 53
TMTR  
em 24/01/2021 22:08
Eu achei interessante os resultados. Parece que o foco do pessoal foi no controle de riscos. 

O que mais me surpreendeu foi gestão ativa estar lá embaixo.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #15 de 53
PaiMei  
em 24/01/2021 22:09
@SARD3 Acho que é pq localização em multi-multi de gestão ativa acaba sendo detalino e análise de umbigo, afinal o imóvel pode ser vendido e/ou adquiridos outros... E como a maioria dos FIIs hoje são de gestão ativa o pessoal nem se preocupa muito com isso mais. Fica sendo algo a cargo da gestão.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #16 de 53
Locke  
em 24/01/2021 23:05
Passo longe de agências e de hospitais.

senti falta ai na enquete taxas de adm/performance coerentes.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #17 de 53
TATA_Box  
em 25/01/2021 02:11
Outro: interesse do gestor alinhado com o meu. Bem raro, por sinal..
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #18 de 53
FlyCavok  
em 25/01/2021 12:14
Evito alguns segmentos: cite quais nos comentários

Evito hospitais e setor educacional pois temo as decisões judiciais desfavoráveis. 
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #19 de 53
OSobrevivente  
em 25/01/2021 15:20
Faço uma ponderacao considerando o mandato, o segmento, o tipo de gestão, a diversificação, a vacância, o saldo em caixa e o tempo de IPO.

Não consegui incluir uma forma de medir a qualidade do gestor. E, por isso, está ficando fora da minha análise um critério importante.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #20 de 53
Saenchai  
em 26/01/2021 17:05
Poderia ter colocado tb ausência de taxa de performance.
Já foi explicado em alguns tópicos que, às vezes, mesmo com essa taxa o FII vai bem.
Mas muita gente utiliza como critério de exclusão.

@OSobrevivente Assim como em ações, considero analisar gestão com profundidade ser algo impossível. Nunca saberemos td, e pode estar bem hoje e amanhã fazer mesbla e depois melhorar etc... ou seja, não dá pra saber. Assim só vejo se não há mesbla relevante ou sequencial e se o relatório gerencial é bem explicado. Mas talvez isso tb não queira dizer nada.

No fim, como não tenho condições ou conhecimento para analisar muita coisa de cada um, uso como critérios em FII de tijolo: multi/multi, liquidez, receita/despesas até 19%, sem taxa de performance e com algum tempo de IPO. E diversificação. Só.

FII de papel então tem menos coisa ainda pra olhar. Tempo de IPO, liquidez, sem taxa de performance e olhe lá. E diversificação, claro.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #21 de 53
OSobrevivente  
em 26/01/2021 19:08
@Morpheus78 Está me parecendo que há problemas na gestão cuja identificação está além do meu alcance como investidor mediano. Por outro lado, estou criando cada vez mais a convicção de que uma má gestão acaba causando reflexos em alguns dos parâmetros do FII. Assim, parece-me prudente posicionar-se comedidamente em fundos pouco diversificados, com vacância e/ou saldo em caixa elevados por muito tempo, e, eu acrescentaria ainda, com alta relação despesa / receita. O Fernando Mizobuti alertou-me, ontem, para um parâmetro que é importante na análise dos FIIs, que, depois comecei a pensar que, talvez, seja importante para identificar problemas de gestão, que é a distribuição, constante, de rendimentos maior que a receita auferida.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #22 de 53
Saenchai  
em 26/01/2021 19:23
@OSobrevivente Sim. mas se vc pegar multi/multi, liquidez, receita/despesas até 19%, sem taxa de performance e com algum tempo de IPO como mencionei acima, a chance das distribuições estarem constantes e de acordo com os rendimentos é praticamente 100%. Fora que a diversificação ajuda nesse ponto tb. Se alguma coisa sair da linha, o dano não será de grande monta.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #23 de 53
TMTR  
em 26/01/2021 20:34
@Giovanni, concordo com o @Locke que faltou citar as taxas de administração e perfomance. Como a enquete não tem prazo, poderias inserir as alternativas:

1) Taxa de administração não abusiva

2) Ausência de taxa de performance (sei que o critério é sardinhagem, mas muita gente os cita nos tópicos e rankings)

3) Taxa de performance alinhada ao interesse do cotista
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #24 de 53
Giovanni  
em 26/01/2021 20:49
@OSobrevivente no quadro tem os gráficos de distribuição conforme a regra dos 95%
mas para observar isso tem que olhar período semestral
gestão pode muito bem distribuir 5x o valor mensal nesse mês, e ficar distribuindo R$0,01/cota para acertar a conta até o fim do semestre
o que muita gente surta é com distribuição acima em 1-2 meses, quando o gestor sabe que tem contrato com pagamento não mensal e tem previsibilidade para distribuir caixa

 
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #25 de 53
Giovanni  
em 26/01/2021 20:50
@TMTR3 para inserir essas alternativas, primeiro tem que definir o que é uma taxa abusiva não acha?

enfim, em breve sai um vídeo meu sobre o KNCR que toca um pouco nessa questão da taxa
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #26 de 53
Giovanni  
em 26/01/2021 20:51
@TMTR3 liberei a opção de sugerir novas opções, lançada hj, para sua enquete
aí é só sugerir as que vc mencionou
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #27 de 53
OSobrevivente  
em 26/01/2021 21:23
@Giovanni Concordo. Por isso eu disse distribuição constante. Porque a distribuição pontual a maior pode ser um ajuste para compensar uma distribuição anterior a menor, ou pode vir a ser ajustada posteriormente com distribuições menores.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #28 de 53
MestreAnciao  
em 27/01/2021 05:39
Evito alguns segmentos: cite quais nos comentários
Não tenho hospitais, setor educacional e FIIs de papel.
O primeiro por causa das decisões judiciais desfavoráveis, o segundo por causa da explosão do EAD e os últimos pq tendem a perder para a inflação no longo prazo.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #29 de 53
WM_3105  
em 27/01/2021 07:44
Evito alguns segmentos: cite quais nos comentários.

"Atenção, pois a lei do inquilinato traz proteção especial a inquilinos como faculdades, creches, hospitais e asilos. Em uma disputa judicial o fundo sai em desvantagem." (Adeus Previdência,Pág 80)

Por essa razão, evito os FIIs dos segmentos citados acima e/ou determino uma baixa % no objetivo em relação aos demais FIIs que possuo. Incluo tbm FIIs residenciais, de papel e híbridos. (Baixa % objetivo)
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #30 de 53
OSobrevivente  
em 27/01/2021 08:07
 @Mestre_Anciao @Giovanni  Com relação à afirmação acima de que os FIIs de papel "tendem a perder para a inflação no longo prazo", não dá pra mitigar isso reaplicando os rendimentos?
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #31 de 53
Giovanni  
em 27/01/2021 10:39
@OSobrevivente

FII de papel para buy and hold é obrigatório reinvestir para não perder o principal. E ainda assim, se considerar que os ativos alvo são renda fixa,e que renda fixa só mantém +- o poder de compra no longo prazo, os ativos precisam:

- cobrir custos das estruturas do FII (ADM, performance, custos bem, CVM, etc)
- pagar os cotistas

Veja que a conta não fecha. E se partir para ativos com IGPM+15% aí entra a questão do risco possívelmente muito maior.

Por isso FII de papel acaba sendo mais usado para trade (tanto a gestão que gira os CRIs, quanto o cotista trader), e não como aquele ativo que você pode carregar eternamente e ir acompanhando

Para quem tem tempo e conhecimento para estudar, vale a pena. Para o amador como eu que trabalha e quer deixar os investimentos trabalharem por mim, e principalmente que aceita que não tem capacidade de analisar esses ativos, FII de papel não tem se mostrado interessante
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #32 de 53
Giovanni  
em 27/01/2021 10:41
Não é atoa que todo dia sai um novo FII de CRI de gestão nova, com patrimônio pifio, e a sardinhada corre para esses ativos em IPO mesmo não tendo "vantagem" em termos de qualidade em relação aos FIIs de Cri consolidados 
E ainda pedem para cadastrar essas aberrações aqui hehehe

Se quer investir em FII de CRI tem que ir para os de boa gestão e principalmente os maiores e bem diversificados
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #33 de 53
OSobrevivente  
em 27/01/2021 11:14
TRADE? Tô fora!
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #34 de 53
Saenchai  
em 27/01/2021 23:30
@Giovanni Apesar disso td, ainda não me convenci que FIIs de papel sejam tão ruins assim. Afinal de contas, eles trazem um rendimento mais ou menos constante que, numa crise imobiliária, os FIIs de tijolo podem não trazer. Acho que uma mescla com os FIIs de tijolo pode convergir, no longo prazo, para uma fonte de renda mais constante.

Já vi várias discussões sobre isso no site e não consegui me convencer. Sobre a questão da inflação eu entendi, mas aí o próprio BS manda a gente aportar no FII e vez em quando e tá td certo.

Falei Buchetti?? To perguntando sério. Tenho uma enorme dúvida sobre o tema.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #35 de 53
MestreAnciao  
em 28/01/2021 04:01
@Morpheus78 O André fala sobre isso em todo chat dele. Pelo visto vc nunca viu.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #36 de 53
Saenchai  
em 29/01/2021 00:01
@Mestre_Anciao Sim, já vi. Mas ele conclui que o BS afasta esse problema, mandando aportar de vez em quando. Isso na fase de acumulação. Mas acho que na fase de aproveitamento (que nem sei se vou chegar lá) também funciona.
Será que eu entendi errado?
Se sim, coloca aí que vou ouvir de novo para tentar aprender isso.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #37 de 53
MestreAnciao  
em 29/01/2021 05:41
Mas o André sabe o que está fazendo. Eu não. Portanto...
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #38 de 53
Giovanni  
em 29/01/2021 09:05
@Morpheus78

Não precisa se convencer de nada
As nossas conclusões são baseadas em menos de 10 anos de mercado que esses FIIs existem, é tudo esfuco por enquanto
Aí você pega FIIs como o BCRI11 que aparentemente teve resultado crescente mesmo com juros baixos. E tem um monte de outros FIIs de tijolo que não.
Mas tudo isso é um período Muito curto para analisar para o LP
Se você gosta de FII de papel não tem problema algum, use como diversificação na sua carteira e segue a vida

A única coisa que evitamos aqui é BUCHETTI de "só vou ter uma classe de FII pq ela eh superior"
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #39 de 53
Giovanni  
em 29/01/2021 09:08
O André é um gênio e tem conhecimento e tempo para calcular o fluxo dos CRIs da carteira para os próximos meses e faz um acompanhamento mais profundo, ele é genial

Eu falo para quem é burro como eu e que usa investimento como algo "passivo" para ter tempo para se dedicar ao trabalho, esporte, lazer, familia

Não tem um certo ou errado. Cada um decide o grau de tempo e dedicação que pode ter para cada ativo

Para mim, tem que ser algo simples pq eu diversifica em 100-150+ ativos entre Brasil e exterior, não vejo sentido nessa perspectiva perder tempo analisando a fundo (trocadilho)
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #40 de 53
FlyCavok  
em 29/01/2021 12:55
@Morpheus78 A grosso modo, FII de tijolo tem sua base em imóveis, que acompanham a inflação. Os rendimentos sofrem sim, com tudo: mudança de contrato, crise econômica... mas em tese não com a inflação, por que a base da coisa tá acompanhando.

Já FII de papel (CRI, LCI etc) você tem que descontar a inflação nos rendimentos. Ela come a "base" do FII, que são os papeis.

Embora FII de papel seja mais estável, o retorno (na minha visão) é bem pior, pois a inflação está comendo seu rendimento. Mas é a minha visão, muita gente acha FII de papel excelente pois dá acesso a ativos que seriam impossíveis de outra forma.

Daí vai de cada um saber até onde vai o estudo.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #41 de 53
Saenchai  
em 29/01/2021 15:47
 @FlyCavok @Giovanni Obrigado gente pelas respostas!
Não é que eu goste de um FII ou outro. Só não entendo ainda porque os FIIs de papel sejam considerados ruins, porque bastaria aportar neles quando o BS mandasse que afastaria essa questão da inflação... Mas isso eu acho, né = NADA rs

"A única coisa que evitamos aqui é BUCHETTI de "só vou ter uma classe de FII pq ela eh superior" - Beleza!

Negócio é estudar mais e esperar. Como o Giovanni alertou sobre o pouco tempo de mercado para uma melhor análise, acho que no ORUTUF poderemos tirar melhores conclusões, tema que com certeza será mais discutido aqui na Bastter.
Valeu e seguem os estudos.
P.S. tb tenho uma dúvida danada sobre os FoFs que eu até já manifestei em outro tópico, mas isso é uma outra história 
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #42 de 53
O.Sardinhao  
em 29/01/2021 16:01
@Morpheus78 eu acho mais difícil de analisar a primeira vez. Mas é uma limitação minha. Prefiro ter os de tijolos. Até onde sei, esses fundos de papel tem crédito lá dentro, eu gostaria de avaliar os créditos antes de entrar, acho também que os recebíveis são mais líquidos que os imóveis, a probabilidade de mudar a composição também é maior e invalidar meu estudo inicial. Eu gosto dos FIIs como meio de investir em imóveis, não em crédito. Se eu tivesse interesse nesses FIIs eu iria estudar sobre o mercado de crédito, algo que sei pouco. E nesse ponto, prefiro dedicar tempo ao estudo dos casos das empresas para montar uma carteira de ações também. Para mim, é por um esforço menor mesmo.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #43 de 53
Giovanni  
em 29/01/2021 21:04
@Morpheus78 FOF é outra história
É pagar para alguém investir para vc, o contrário do que recomendamos aqui que é estudar e escolher seus ativos:


FIIs & Imóveis > FAQ > (FIIs) FoF - Fundos de Fundos
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #44 de 53
Saenchai  
em 29/01/2021 23:30
@Giovanni foi no tópico q originou essa FAQ que eu levantei a duvida mesmo. Até voltei lá para ver o estudo de novo. Valeu
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #45 de 53
fernando  
em 10/02/2021 14:39
Satisfeito que ninguém respondeu iéudi.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #46 de 53
fernando  
em 22/02/2021 15:42
Hoje o chat vai ser comentando os resultados dessa enquete e falando sobre os critérios (22/02/2021).
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #47 de 53
afsrj  
em 13/10/2021 17:22


postado por @Giovanni em 27/01/2021 10:39

OSobrevivente

FII de papel para buy and hold é obrigatório reinvestir para não perder o principal. E ainda assim, se considerar que os ativos alvo são renda fixa,e que renda fixa só mantém +- o poder de compra no longo prazo, os ativos precisam:

- cobrir custos das estruturas do FII (ADM, performance, custos bem, CVM, etc)
- pagar os cotistas

Veja que a conta não fecha. E se partir para ativos com IGPM+15% aí entra a questão do risco possívelmente muito maior.

Por isso FII de papel acaba sendo mais usado para trade (tanto a gestão que gira os CRIs, quanto o cotista trader), e não como aquele ativo que você pode carregar eternamente e ir acompanhando

Para quem tem tempo e conhecimento para estudar, vale a pena. Para o amador como eu que trabalha e quer deixar os investimentos trabalharem por mim, e principalmente que aceita que não tem capacidade de analisar esses ativos, FII de papel não tem se mostrado interessante


@Giovanni volta e meia , eu visito a minha lista de respostas favoritadas. Encontrei essa sua.

Mantém esse pensamento. Por que, de Janeiro para cá, suas contribuições nos FII aumentaram muito e seu conhecimento também. Eu ainda mantenho nos meus critérios que TVM é díficil avaliar. Mas gostaria saber se seus critérios mudaram em relação a FII TVM.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #48 de 53
Giovanni  
em 15/10/2021 09:44
@afsrj

cara a despeito do que eu falei, eu acho que quem coloca no BS e compra conforme o BS mandar e vai focar no trabalho vai ter resultado muito melhor não só com FII mas com investimentos no geral. Não é ter FII TVM ou tijolo que vai mudar a vida de quem trabalha, poupa e segue um plano de investimentos (BS)

nessa época de inflação alta fica parecendo que somos otários em não ter FII TVM, e pode ser que a gente esteja errado mesmo, mas tem que lembrar que o ganho maior é só nominal. Seu dinheiro está sendo corrompido. Já imóveis no longuíssimo prazo tendem a conseguir repassar um pouco da inflação.

Os poucos dados que temos até agora de FII mostram isso claramente, FII de papel não sai do lugar se não reinvestir, porque ele distribui inflação, olha o VRTA (um dos poucos com 10+ anos para histórico de estudo) 



FLMA11 Ver mais

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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #49 de 53
Gussts  
em 24/10/2021 19:22
Eu acho muito estranho não termos FIIs de imóveis residenciais relevantes no Brasil.
Eu não sei porque isso acontece. Será que é porque o mercado é muito recente e pequeno?
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #50 de 53
PaiMei  
em 25/10/2021 00:08
@Gussts Pelo o que eu já li e ouvi em algumas entrevistas as gestoras não se interessam porque as decisões judiciais por aqui são muito pró-inquilino na questão de residencial. É o mesmo motivo de ter poucos FIIs hospitalares.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #51 de 53
Gussts  
em 25/10/2021 00:47
@PaiMei, pior que é verdade.
Muito bem lembrado.
Eu li por cima. Mas parece que o LUGG11, que nem é muito viável na minha opinião, tem parceria com a porto seguro pra resolver diretamente com o inquilino em caso de inadimplência.
Eu não sei se isso melhoraria. Mas parece que compromete um pouco a rentabilidade o custo com isso. E aí já viu né? 
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #52 de 53
Gussts  
em 25/10/2021 01:00
Sei lá. Eu acho isso bom. Dá mais tranquilidade. Mas, talvez, no geral, os "investidores" prefiram mais rentabilidade que segurança. Isso pode ser um fator mesmo. Muita pessoa física, como tá sendo debatido em outro tópico. Mas, até nos EUA reit residencial é recente, então sei lá.
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Enquete: Critérios para compra de FIIs - #53 de 53

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