Sem ativos reais fica difícil manter o poder de compra no longuíssimo
comentada em 05/03/2025 11:53

Bom dia, nesse caso Fiis de tijolo também seria ativos reais. Eu ainda prefiro investir em fiis do imóveis. Pq este último vc tem que está ali cuidando. 

Confesso q em minha burrice, ainda não tenho confiança pra dizer q entendi plenamente essa questão da renda fixa perder valor no longuíssimo prazo. É por causa dos impostos pagos em cada vencimento q vão diluindo o todo?

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Obrigado pelo post @Bastter, veio em boa hora.

Meu patrimônio está 60% em renda fixa (restante em Renda Variavel BR e exterior) e tenho pensado em incluir imóvel. 

Outro dia você postou um link sobre uma das formas de tentar se proteger da inflação é justamente ter imóveis, dado que moradia geralmente representa um dos maiores custos no orçamento. Isso me deixou bastante reflexivo.

O maior ativo real é você, com certeza! 
Um dos melhores caminhos pra se defender hoje é uma renda em moeda forte. É um sonho pra mim, mas um dia chego lá.

Ganhar em dólar e gastar em reais é muito antifrágil. Pode acontecer o que for, pode estar o país em crise, é quase um superpoder!  

Simplificando: FII é tão ativo real quanto REIT ou ação de properties (Allos JHSF, Multiplan etc), é uma comunhão de pessoas que se juntam para comprar diversos imóveis. Risco de vacância é menor do que ao investir em imóveis, especialmente em fundos mais diversificados. E a captura de valorização é maior do que em imóveis individuais nos fundos passivos de alta qualidade (considerando a média e não aquele tio que comprou o terreno na região Super master blaster da cidade), nosso estudo do HGPO feito aqui mostra isso: renda cresceu ao longo do tempo, mesmo com percalços, os 2 imóveis valorizaram bem acima da inflação e mesmo que o cotista tivesse sacado tudo, o que não é recomendável, teria ficado bem.
Além da possibilidade de fracionamento, o reinvestimento em cotas de FIIs é bem mais fácil do que nos imóveis.

Mas a forma de avaliar os ativos do fundo de tijolo é basicamente a mesma de imóveis: cap rate, R$/m², NOI, localização etc. 

O investimento em imóveis residenciais é complicado de fazer via FII, poucos FIIs e com histórico não tão bom, já shoppings, escritórios e imóveis logísticos são muito inacessíves diretamente para a pessoa física.

Para um cidadão que sabe o que está fazendo, com bastante conhecimento os imóveis podem ser melhores ou os FIIs podem ser melhores - a depender do conhecimento específico - do ponto de vista de exposição ao mercado imobiliário. Para aquele que tem muito pouco dinheiro, não tem opção é FII mesmo, já quem tem muito poder de compra pode ter os dois.

Contudo para o investidor "não sei de nada" o risco de flutuação de mercado, e consequentemente o risco psicológico, de vender em pânico, entrar em desespero etc do FII é maior, por outro lado o imóvel tem o risco de vacância agravado, imóvel vago gera despesa, em um FII diversificado essa despesa é paga com as receitas que provém dos demais imóveis. São ativos diferentes não dá pra cravar um como melhor ou pior.

E o ciclo dos imóveis residenciais é diferente do ciclo dos comerciais.

Idoso com um imóvel alugado por 5 mil reais, inquilino saiu: renda = 0, idoso com 10 FIIs totalizando mais de 100 imóveis, um inquilino saiu, a renda vai de 5 mil para 4980.

Agora o idoso não tem como morar no FII, então ter o imóvel faz sentido também. Tudo tem prós e contras.

Conheci uma senhora que tinha participação em um shopping, em São Paulo, shopping pequeno, ela vendeu e colocou o dinheiro em 3 FIIs de shopping (sim, não é uma carteira boa), tinha feito isso antes da pandemia, ela disse que sofreu na pandemia, mas que se não tivesse feito o movimento teria sofrido 10 vezes mais, que o próximo passo dela seria diversificar em outros segmentos.

Eu perguntei se ela não sentia que tinha alguma vantagem em ter a propriedade direta do shopping, ela falou que para ela não porque ela ia nas reuniões e entrava muda e saia calada, não opinava e preferia um investimento mais passivo, e que também a renda dela aumentou depois do giro realizado. 

Claro que outras pessoas podem ter experiências diferentes, até seria legal conhecer alguém com uma experiência distinta, em relação a imóveis vs FIIs. O bom é que ambos não são investimentos excludentes.

PS.: sobre shoppings teremos um chat específico, sem ser o dessa semana, o próximo para dar tempo da Allos soltar resultados.

Shoppings hisoricamente crescem o AFFO acima da inflação, portanto, em tese, com os shoppings, no Brasil, vc não precisa reinvestir, mas aí temos a pandemia e outros momentos para mostrar que o investidor prudente deve sempre reinvestir e diversificar. 

Pessoal que quiser aprofundar tem o livro aqui sobre FIIs disponível e o curso gratuito para assinantes, no chat de shoppings vão aprender a olhar para um dos segmentos tanto de properties quanto de FIIs.

Mas sim, os FIIs tem lastro real em imóveis, e entendo que seja um ativo que faz sentido na carteira de pessoas que gostam de mercado imobiliário.

Fundo de CRI é um outro bicho cuja análise deve ser realizada de modo totalmente diferente.

@Fernando é monstro demais. Parabéns pela análise. 

Acho que com o tempo, adicionar QS e ir fazendo uma carteira de imóveis....

postado por @Dorito em 24/02/2025 13:03:53

O maior ativo real é você, com certeza! 
Um dos melhores caminhos pra se defender hoje é uma renda em moeda forte. É um sonho pra mim, mas um dia chego lá.

Ganhar em dólar e gastar em reais é muito antifrágil. Pode acontecer o que for, pode estar o país em crise, é quase um superpoder!  

Na verdade tanto faz em que moeda voce ganha. O que importa é a quantidade. Tanto faz se voce ganha 12 Reau ou 2 Doleta, é tudo a mesma coisa. O que importa é o que você vai fazer com o Dinheiro. O Bastter aqui só está propondo que investir em Ativos Reais melhora suas chances de não ser destruido pelo Estado (Inflação).

postado por @Bastter em 24/02/2025 17:24

agora a pergunta q nao quer calar

Bitcoin é ativo real? 

Tão real quanto o mundial do Palmeiras. 

postado por @Bastter em 24/02/2025 17:24

agora a pergunta q nao quer calar

Bitcoin é ativo real? 

Não. Se perder ou esquecer a chave ou senha já era. Se tiver em corretora e essa não os perder, quem sabe. É aquela coisa, quando em crise ele funciona ou funcionou? Há relatos de venezuelanos que se safaram com ele. Mas não sabemos se é verdade ou somente boatos pra inflar o valor dele.

Carta deste ano da BRK, trecho sobre o assunto

"paper money can see it's value evaporate if fiscal fooly prevails...
Businesses, as well as individual with desired talents, however, will usually find a way to cope with monetary instability as long as their goods or services are desired by the country's citizenry."

postado por @Bastter em 24/02/2025 17:24

agora a pergunta q nao quer calar

Bitcoin é ativo real? 

Me parece mais ativo de fé, depende da sua crença haha


BITCOIN MAS MÃOSItachi_SharinganOrigem do Selo32 posts

postado por @fernando em 24/02/2025 13:15

Simplificando: FII é tão ativo real quanto REIT ou ação de properties (Allos JHSF, Multiplan etc), é uma comunhão de pessoas que se juntam para comprar diversos imóveis. Risco de vacância é menor do que ao investir em imóveis, especialmente em fundos mais diversificados. E a captura de valorização é maior do que em imóveis individuais nos fundos passivos de alta qualidade (considerando a média e não aquele tio que comprou o terreno na região Super master blaster da cidade), nosso estudo do HGPO feito aqui mostra isso: renda cresceu ao longo do tempo, mesmo com percalços, os 2 imóveis valorizaram bem acima da inflação e mesmo que o cotista tivesse sacado tudo, o que não é recomendável, teria ficado bem.
Além da possibilidade de fracionamento, o reinvestimento em cotas de FIIs é bem mais fácil do que nos imóveis.

Mas a forma de avaliar os ativos do fundo de tijolo é basicamente a mesma de imóveis: cap rate, R$/m², NOI, localização etc. 

O investimento em imóveis residenciais é complicado de fazer via FII, poucos FIIs e com histórico não tão bom, já shoppings, escritórios e imóveis logísticos são muito inacessíves diretamente para a pessoa física.

Para um cidadão que sabe o que está fazendo, com bastante conhecimento os imóveis podem ser melhores ou os FIIs podem ser melhores - a depender do conhecimento específico - do ponto de vista de exposição ao mercado imobiliário. Para aquele que tem muito pouco dinheiro, não tem opção é FII mesmo, já quem tem muito poder de compra pode ter os dois.

Contudo para o investidor "não sei de nada" o risco de flutuação de mercado, e consequentemente o risco psicológico, de vender em pânico, entrar em desespero etc do FII é maior, por outro lado o imóvel tem o risco de vacância agravado, imóvel vago gera despesa, em um FII diversificado essa despesa é paga com as receitas que provém dos demais imóveis. São ativos diferentes não dá pra cravar um como melhor ou pior.

E o ciclo dos imóveis residenciais é diferente do ciclo dos comerciais.

Idoso com um imóvel alugado por 5 mil reais, inquilino saiu: renda = 0, idoso com 10 FIIs totalizando mais de 100 imóveis, um inquilino saiu, a renda vai de 5 mil para 4980.

Agora o idoso não tem como morar no FII, então ter o imóvel faz sentido também. Tudo tem prós e contras.

Conheci uma senhora que tinha participação em um shopping, em São Paulo, shopping pequeno, ela vendeu e colocou o dinheiro em 3 FIIs de shopping (sim, não é uma carteira boa), tinha feito isso antes da pandemia, ela disse que sofreu na pandemia, mas que se não tivesse feito o movimento teria sofrido 10 vezes mais, que o próximo passo dela seria diversificar em outros segmentos.

Eu perguntei se ela não sentia que tinha alguma vantagem em ter a propriedade direta do shopping, ela falou que para ela não porque ela ia nas reuniões e entrava muda e saia calada, não opinava e preferia um investimento mais passivo, e que também a renda dela aumentou depois do giro realizado. 

Claro que outras pessoas podem ter experiências diferentes, até seria legal conhecer alguém com uma experiência distinta, em relação a imóveis vs FIIs. O bom é que ambos não são investimentos excludentes.

PS.: sobre shoppings teremos um chat específico, sem ser o dessa semana, o próximo para dar tempo da Allos soltar resultados.

Shoppings hisoricamente crescem o AFFO acima da inflação, portanto, em tese, com os shoppings, no Brasil, vc não precisa reinvestir, mas aí temos a pandemia e outros momentos para mostrar que o investidor prudente deve sempre reinvestir e diversificar. 

Pessoal que quiser aprofundar tem o livro aqui sobre FIIs disponível e o curso gratuito para assinantes, no chat de shoppings vão aprender a olhar para um dos segmentos tanto de properties quanto de FIIs.

Mas sim, os FIIs tem lastro real em imóveis, e entendo que seja um ativo que faz sentido na carteira de pessoas que gostam de mercado imobiliário.

Fundo de CRI é um outro bicho cuja análise deve ser realizada de modo totalmente diferente.

Aulão gratuito de FIIs. Show demais!

postado por @Bastter em 24/02/2025 17:24

agora a pergunta q nao quer calar

Bitcoin é ativo real? 

Sim