Negociação com Brookfield

@antoniohallak

"Porque não entregaram o CENESP?"
E quem disse que a Brookfield queria comprar?

Para que uma transação aconteça, é necessário três coisas:
- Alguém que queira vender;
- Alguém que queira comprar;
- Condições que satisfaçam aos dois: preços, prazos, documentos, etc.

Certamente, se ele não vendeu o CENESP, é pq uma ou mais das condições acima ficaram faltando.

Inclusive lembre-se: o CENESP tem cotas na bolsa. Se o BRCR quiser vender e estiver confortável com o preço que está na pedra, é só ele abrir o home-broker dele e vender.

@Nod
Minha afirmação foi não teve nenhuma conotação de mimimi: foi apenas a afirmação, sem nenhum juízo de valor, de um fato: gestão ativa pode, sob determinadas circustâncias, tomar decisões que fogem ao controle do cotista. Algo meio evidente, mas que precisa volta e meia ser lembrado. E tampouco afirmei que o gestor era ruim, apenas que muita gente não aprecia o estilo BTG de gestão, dado o histórico de vacância de vários FIIs dela com excelentes ativos como o TBOF, TRNT e o próprio BRCR - o que também é outro fato. Permanecer cotista ou não é que é decisão pessoal e portanto, subjetiva.

Quanto ao negócio em si, creio ser prudente esperar pelo desenrolar dos acontecimentos. Não vi com bons olhos o downgrade da qualidade do portfólio e principalmente a diminuição da quantidade de imóveis nos quais o fundo é integralmente proprietário, mas talvez no longo prazo, a decisão se prove acertada sob o ponto de vista da vacância (seria preciso analisar os contratos dos atuais inquilinos dos novos imóveis) e da dívida, como você tão oportunamente lembrou.

Bom dia a todos,

Pra quem ainda não tem valores investidos neste FII esse é um momento para estudar com mais calma e aguardar, ou segue o jogo de acordo com o percentual planejado para o fundo dentro da carteira?

Obs: Não sei cotação do mesmo, portanto não mencionei nada a respeito, apenas questionei sobre a qualidade do ativo.

@Lucas_Chaves Pegue os relatórios mensais dos últimos 12 meses e leia as discussões do mural e forme sua própria opinião se este FII entraria nos seus critérios e delimite um percentual condizente com o risco.

A decisão do percentual e se entra no seu crivo é totalmente pessoal

Mas um porcentual que não exceda por volta de 2% da carteira global.

@Lucas_Chaves, eu sou da opinião de que se precisou perguntar se "é a hora" ou "vale a pena", não deveria comprar, porque não sabe o motivo de estar comprando e não vai saber quando tiver que vender.

Dito isso, me parece que há muitas informações desconhecidas nessa transação, tanto em relação à qualidade dos imóveis adquiridos, quanto com o destino do troco recebido.

Eu não entro (e também não saio) quando as informações são insuficientes. Prefiro aguardar o desfecho antes de tomar qualquer decisão. Mas esse sou eu, outras pessoas podem estar à vontade com a situação ou pode ser a pá de cal, vai de cada um.

Gostei da noticia - legal ver a gestao ativa do administrador.
Vamos ver com o tempo qual vai ser o desenrolar da historia.

Trocou imóveis AAA por qualidade inferior, aumentou a concentração no RJ com imóveis piores. Quem fez bom negócio foi a Brookfield

@deutinvestor
Faltou colocar R$600 milhões nesses seus cálculos!!!

Vídeo do meu chat hoje explicando a operação:

Se alguém tiver interesse:

rpcv

Já estamos com 39.894 cotas garantidas, das 961.227 que precisamos para solicitar AEG ao BTG. Adesões no e-mail: rpcvalente@uol.com.br.
Precisamos localizar os grandes investidores, Fundo de Pensão que tenham cotas. Vamos nos unir e trabalhar para localizar os cotistas que querem acompanhar de perto as negociações em curso.

O colega aí eata tentando reunir cotas para substituir o BTG convocando uma AGE.

Vou participar da AGE para votar contra esta proposta!!

@Fabio
ligou lá no BTG pra entender o lance da dívida?

Faltam detalhes dos imóveis a serem comprados. Fica complicado ter uma opinião da transação.
Vou ver se reservo um dia para conversar com o RI.

Para votar contra ou a favor preciso saber o que efetivamente será feito com o "troco" de 591 milhões.

@deckard

Acho que não li com a devida atenção o seu comentário e, por isso, acho que exagerei em algumas colocações minhas. Peço desculpas se peguei pesado com você.

@Lucas_Chaves

"Pra quem ainda não tem valores investidos neste FII esse é um momento para estudar com mais calma e aguardar, ou segue o jogo de acordo com o percentual planejado para o fundo dentro da carteira?"

Não importa se tem ou não valor investido, a decisão tem que vir de você. Você está nesse site para aprender a analisar seu patrimônio e tomar as suas próprias conclusões.

Se o prejuízo de uma decisão errada será seu, a decisão tem que ser sua.

Conversei hoje com o pessoal da BTG e obtive algumas informações importantes:
- A proposta foi feita pela Brookfield e aceita pelo BTG.
- Porém, agora entramos num período de "due diligence": cada lado vai fazer uma análise detalhada dos imóveis, dos documentos e de qualquer outra informação relevante.
- Então, nem mesmo a BTG tem todos os detalhes dos imóveis.
- Esse período pode durar até 90 dias.
- Durante esse período, ambos vão negociar os detalhes da proposta. E algumas condições podem ser alteradas.

Então, por enquanto, estamos numa etapa bastante inicial do processo. Muita água ainda vai rolar.

O negócio é aguardar mais informações sobre essa transação.

@ivan31
Não liguei Ivan. Vou ver se ligo lá amanhã.

Seguinte, fiquei curioso pelo edifício MV9 e dei uma fuçada. Ela é ocupada na maior parte pela sede da INPI (que fica mesmo em RJ, não em Brasília). E tem 2 andares da Deloitte.
Não achei aqui se todos os 25 dos 27 andares são do INPI, sei que ela se mudou lá em 2007, antes ficava a White Martins. O MV9 foi construído em 1977 e fica num local que me parece bom, e está sob um processo de Retrofit, segundo o site do condomínio:
Edifício Mayrink Veiga
Como o INPI mudou-se recentemente, acho difícil eles saírem tão cedo. Órgão Público costuma ficar bastante tempo. E pelas fotos, acho que as instalações parecem ajeitadas, com ar condicionado central.
Mas fuçando mais aqui no site do Bastter, esses 3 imóveis do RJ a serem adquiridos pela BRCR11 eram, em 2015, da BR Properties, uma gestora de ativos de capital aberto (BRPR) que vendeu tais imóveis, junto com outras em SP numa negociação com a Brookfield, vide fato relevante:
http://ri.brpr.com.br/conteudo_pt.asp?idioma=0&tipo=54494&conta=28&id=219348
Mas bem antes disso, em 26/02/15, a BTG Pactual, tentou fazer uma Oferta de Aquisição de Ações (OPA) da BRPR, para o Fundo "FII Prime", através de um Fundo de Investimento de Participações "FPI Bridge", comunicado via fato relevante:
http://www.bcfund.com.br/bcfund/web/default_download.asp?NArquivo=BCFund_FRFIIPrime_02072015_port.pdf&arquivo=ABE39A8B-01D9-4153-90D4-A967C731A38D%20
Parece que essa compra deu novela, com questionamento da CVM e tal, vide tópico do André.PC aqui no link:

Bastter.com - Grupos - Forum FIIs e Imóveis - OPA de BRCR/Prime Portífório/BTG/Brookfield em BR Properties

No fim, em 02/07/2015 a BTG Pactual acabou "desistindo" do negócio: http://www.mzweb.com.br/bcfund/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=ABE39A8B-01D9-4153-90D4-A967C731A38D
Agora em 2018 temos a BTG Pactual conseguindo tais imóveis intencionados 3 anos atrás.

Nova prorrogação. A novela da negociação se arrastará até 14 de setembro (link também disponível na aba "arquivos"):

http://www.bcfund.com.br/bcfund/web/default_download.asp?NArquivo=BCFUND_FatoRelevante180820_PT.pdf&arquivo=9D031DF7-3999-41E5-AD6E-7CDAC0F0751C

Saiu novo fato relevante, segue abaixo e coloquei link para PDF completo na aba Arquivos

São Paulo, 14 de setembro de 2018 - A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, instituição financeira, com sede na Cidade e Estado do Rio de Janeiro, localizada à Praia de Botafogo, 501, 5º Andar (Parte), Torre Corcovado, Botafogo, Rio de Janeiro, Brasil, CEP 22250-040, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, devidamente credenciada na Comissão de Valores Mobiliários ("CVM") como administradora de carteira, de acordo com o Ato Declaratório CVM nº 8.695, de 20 de março de 2006 ("Administradora"), e a BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA., com sede na Cidade e Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3477, 14º andar - parte, inscrita no CNPJ/MF nº 09.631.542/0001-37 ("Gestora"), na qualidade de administradora e gestora, respectivamente, do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND ("FII BC FUND") e do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII PRIME PORTFOLIO ("FII PRIME PORTFOLIO"), em conjunto "Fundos", vêm pela presente, em continuidade ao último Fato Relevante dos Fundos divulgado em 20 de agosto de 2018, informar aos cotistas e ao mercado em geral o quanto segue em relação à proposta não vinculante encaminhada pela Brookfield Property Group em 22 de março de 2018 ("Brookfield" e "Proposta", respectivamente), para a aquisição, pela Brookfield ou suas afiliadas ou fundos de investimento geridos, direta ou indiretamente, pela Brookfield Asset Management Inc. ("Veículos Brookfield"), de certos ativos detidos pelos Fundos ("Ativos BC Fund") e a venda aos Fundos de certos ativos detidos pelos Veículos Brookfield ("Ativos Brookfield"):

Na presente data os Fundos e os Veículos Brookfield concluíram as tratativas relacionadas à Proposta e celebraram instrumentos contratuais vinculantes para regular a operação de compra e venda dos Ativos BC Fund e Ativos Brookfield ("Operação"), estando o fechamento da Operação sujeito à verificação de determinadas condições precedentes usuais a operações dessa natureza, inclusive a aprovação das autoridades concorrenciais competentes naquilo em que aplicável ("Condições Precedentes").

- Ativos BC Fund

Os Ativos BC FUND envolvidos na Operação (que se encontram abaixo identificados), levando-se em consideração os imóveis, serão alienados por um valor total equivalente a R$ 1.328.510,00 (um bilhão, trezentos e vinte e oito milhões, quinhentos e dez mil Reais) ("Preço de Venda"), da seguinte forma:

- 51% da fração ideal do Edifício Eldorado Business Tower detido pelo FII BC FUND - "Eldorado", com o respectivo valor de venda pago em uma única parcela. Parte dos recursos será utilizada para pré-pagar as obrigações decorrentes da aquisição do imóvel em 2013;

- 100% da participação dos Fundos no Edifício Flamengo do Bloco A (i.e., 100% da fração ideal do ativo) - "Flamengo", com o respectivo valor de venda pago em uma única parcela;

- 100% da participação dos Fundos no Edifício Morumbi (i.e., 100% da fração ideal do ativo) - "Morumbi", com o respectivo valor de venda pago em uma única parcela;

- 75% da fração ideal do ativo detida pelo FII PRIME PORTFOLIO no Edifício Brazilian Financial Center - "BFC", com o respectivo valor de venda pago em cinco parcelas, sendo: 88% na data da conclusão da operação; 2% em Fev/2019; 1% em Jan/2023; 1% em Ago/2023; e a última parcela devida quando da conclusão do processo de regularização de área do BFC ou em Dez/2023, corrigidos, o que ocorrer primeiro. Parte dos recursos será utilizada para pré-pagar as obrigações decorrentes da aquisição do imóvel em 2013;

Opção BFC: Enquanto perdurar o processo de regularização de área do BFC, que está em andamento, poderá existir uma estrutura de opções a partir do 42º mês subsequente ao fechamento da Operação. Neste caso, a Brookfield terá o direito de opção de venda do BFC ao FII BC FUND entre o 43º e o 60º mês subsequente ao fechamento da Operação, sendo que o FII BC FUND terá o direito de opção de compra do BFC contra a Brookfield entre o 55º e o 72º mês subsequente ao fechamento da Operação.

- 100% da participação dos Fundos no Edifício Torre Almirante (i.e., 60% da fração ideal do ativo) - "TA", com o respectivo valor de venda a ser pago em duas parcelas, sendo: 32% na data da conclusão da operação e 68%, corrigidos, quando da conclusão do processo de regularização de áreas do TA ou em Dez/2023, o que ocorrer primeiro.

Opção TA: Enquanto perdurar o processo de revisão de áreas do TA, que está em andamento, poderá existir uma estrutura de opções a partir do 24º mês subsequente ao fechamento da Operação. Neste caso, a Brookfield terá o direito de opção de venda do TA ao FII BC Fund entre o 25º e o 60º mês subsequente ao fechamento da Operação, sendo que o FII BC Fund terá o direito de opção de compra do TA contra a Brookfield entre o 61º e o 72º mês subsequente ao fechamento da Operação; e

- Ativos Brookfield

Os Ativos Brookfield envolvidos na Operação (abaixo identificados) serão adquiridos pelo FII BC FUND, levando-se em consideração os ativos e passivos a eles atrelados, por um valor total líquido das obrigações equivalente a R$ 671.800.000,00 (seiscentos e setenta e um milhões e oitocentos mil Reais), da seguinte forma:

- 100% das cotas do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CJ - FII, detentor das unidades que correspondem a fração ideal equivalente a 50% do Edifício Cidade Jardim, com o respectivo valor de aquisição pago em uma única parcela;

- Fração ideal equivalente a 20% do Edifício Senado, com o respectivo valor de aquisição pago em duas parcelas: 54% no fechamento da operação e 46% em doze meses após o fechamento da operação, sem correção, podendo tal prazo ser postergado em razão de circunstâncias especificas; e,

- 100% das cotas do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO MV9 - FII, detentor da totalidade do Edifício MV9, com o respectivo valor de aquisição pago em uma única parcela.

Caso as estimativas calculadas pela Gestora sejam confirmadas quando da concretização da Operação, prevista para acontecer até 28 de dezembro de 2018, e sem prejuízo do disposto na apresentação (conforme parágrafo abaixo), a Gestora calcula uma expectativa de distribuição de rendimento de aproximadamente R$14,37 (quatorze reais e trinta e sete centavos) por cota após o recebimento integral do Preço de Venda, sendo que tais distribuições, caso concretizadas, serão realizadas de forma proporcional e pari passu ao efetivo recebimento dos valores atrelados ao Preço de Venda, nos termos e condições do contrato, sendo esta uma estimativa que não deve ser interpretada como uma promessa de rendimentos.

A apresentação constante do Anexo I ao presente Fato Relevante contem maiores detalhes sobre a Operação, ficando o departamento de RI do FII BC Fund, desde já, à disposição para maiores esclarecimentos.

A Administradora e a Gestora manterão o mercado e os cotistas informados acerca de quaisquer novos eventos materiais relacionados à Operação.

Atenciosamente,

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM
Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND e do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII PRIME PORTFOLIO e

BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA
Gestora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND e do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII PRIME PORTFOLIO

@Nod vc pode traduzir para gente ?

Já tá em português...

Recomendo a todos a leitura do FR completo. Ele contém não somente o texto compartilhado, mas também detalhes dos ativos adquiridos e alienados. Além de ter muitas figuras, ou seja, melhor do que em Português

Eu li o arquivo, é uma apresentação que deixa as informações muito claras.

Alguém sabe o prazo dos contratos com os locatários dos 3 imóveis sendo adquiridos pela BTG?

Também queria saber se, com a diferença do montante que a BTG receberá, ela irá quitar a dívida que possui.

Li bem rapidamente e achei a operação bem interessante. Temos que ver daqui a alguns anos se ela foi positiva para o fundo.

O NOD fez um chat muito interessante sobre a imaturidade no mercado de FIIs. Nem todos os movimentos são racionais quando há pressão do cotista sobre o gestor do fundo. O BTG está trocando vacância em ativos de boa qualidade por renda em um portifólio não tão bom (não estou faladando que são ruins).

Tem um estudo sobre o efeito de vacância prolongada em FIIs sobre seu rendimento. Nele mostra como a vacância prolongada pode ser nociva no desempenho dos FIIs.

A operação será positiva ou negativa no longo prazo para o BTG? Não sei. Acho que ninguém sabe haja vista as opções de compra e venda envolvidas na negociação.

@Lavoura, não encontrei informações sobre os contratos em nenhum dos documentos. Acho que só entrando em contato com o RI para saber.

Sobre as dívidas, na página 28 do documento no gráfico "Fluxo de Recebimento e Pagamento" consta um "Pré pagamento CRIs BFC/Eldorado" no valor de 437M, enquanto no relatório gerencial de 8/2018 em "Obrigações por Aquisição de Imóveis" o valor devido era de 442M. Logo, me parece que o fundo vai quitar as dívidas das aquisições do BFC e do Eldorado com a operação.

Uma informação relevante pouco comentada é que não foi uma troca pura simples de ativos melhores por supostamente piores, mas sem vacância.

Houve uma devolução relevante em dinheiro para o BC Fund que será utilizada para pagar a dívida dos próprios imóveis que foram transacionados. Ou seja, os imóveis transacionados parcialmente (Eldorado e BFC) não estavam quitados.