Construir para alugar.: Prédio com apartamento quarto/sala ou apartamento 2 quartos?

FIIs e Imóveis
Vibrante  
em 27/06/20 22:34

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Bastter  
em 27/06/2020 22:47
"A dúvida é basicamente o que seria melhor e com menos chance de vacância.."

o q eh melhor nessa cidade
no Rio o melhor para alugar eh Q/S bem localizado
na sua cidade vc q sabe e se nao sabe nao deveria construir
isso eh especifico de cada cidade
e muda de acordo com as caracteristicas da cidade
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Construir para alugar.: Prédio com apartamento quarto/sala ou apartamento 2 quartos? - #1 de 34
oxe  
em 27/06/2020 22:56
Difícil opinar assim, depende do perfil da cidade.

QS é mais comum para solteiros ou recém-casados ainda sem filhos, geralmente pessoas que procuram morar perto do trabalho e que estão apenas de passagem pela cidade. É uma escolha geralmente mais segura pra cidades maiores (ou que servem de dormitório pra pessoas que trabalham em cidades maiores próximas), desde que próximos de ambientes comerciais ou, enfim, de áreas que concentram muita gente trabalhando.

Em cidades maiores, em que imóveis são mais caros, 2Q é mais indicado pra pessoas que procuram construir raízes no local ou pra casais com um ou dois filhos. Mas em cidades menores, é comum que os preços dos imóveis não sejam (ainda) tão caros, então a oferta de 2Q mais baratos acaba fazendo dessa opção a mais comum mesmo pra solteiros ou pessoas "de passagem".

Pelo menos essa tem sido minha experiência, mas não sei se isso descreve a realidade de sua cidade. Você que pode ver o perfil de gente que mora na cidade. Já deu uma pesquisada em sites especializados pra ver o perfil de moradia que as pessoas estão buscando por aí?
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Vibrante  
em 27/06/2020 22:57
O Bastter, existe uma ponderação, não precisa ser 8 ou 80.

Inicialmente pensei em fazer um predio misto, pois teria os dois tipos de apartamentos.

Atendendo o jovem casal e um possivel filho, bem como atender o profissional que trabalha no aeroporto ou é do exército/aeronáutica (existe uma base grande na cidade).

Existem cidades com as mesmas caracteristicas no Brasil, por isso estou aqui trocando ideias.
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Vibrante  
em 27/06/2020 22:59
@oxe estou consultando imobiliárias da cidade para entender melhor o perfil, o apontamento foi 2 quartos ou quarto/sala.

você citou site, teria algum especifico?
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oxe  
em 27/06/2020 23:05
@Vibrante

Isso depende muito de cidade pra cidade. Em todo lugar por onde passei, a OLX era usada pra anunciar imóveis, mas em algumas cidades há outros serviços. E em alguns lugares bem pequenos nem na OLX anunciam, costumam ir de boca a boca ou com imobiliária. 

Realmente, essas coisas dependem muito.
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Bastter  
em 27/06/2020 23:16
@Vibrante

- população: 60k

nao sei nada sobre uma cidade desse tamanho
nada

como eu disse eh totalmente especifico
para investir em imoveis ou construir tem de conhecer as caracteristicas da cidade
entao qq opiniao sem conhecer eh irresponsavel
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Dalrymple  
em 27/06/2020 23:30
O de dois quartos atende do solteiro ao casal com criança, já o Q/S tem um público mais restrito, o que pode ser um problema em cidade pequena.
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Billions  
em 27/06/2020 23:33

Pois é. Depende muito da cidade e do bairro. Na minha cidade ou Q/S encalha ou vai ter um risco-inquilino enorme, pelo menor poder aquisitivo. Por outro lado, Q/S em alguns bairros de determinadas capitais dão um retorno superior.

Na dúvida, eu faria 2Q, você acaba pegando famílias, com um risco-inquilino melhor.
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Marcus1  
em 28/06/2020 01:39
Faz o 02 quartos, se tiver com dificuldade de alugar coloca o preço de quarto e sala.

Como o colega falou acima, 02 quartos tem uma abrangência maior.

abçs
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TCEC  
em 28/06/2020 01:41
Um prédio misto seria uma boa diversificação, mas vale lembrar que o público pode ser bem diferente, então o qs pode acabar afugentando os inquilinos do 2q.
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thegladiator  
em 28/06/2020 05:19
Pelo que falou parece ser Lagoa Santa hehehe amo aquele lugar!
Sugiro olhar o público alvo que visa atrair... Exemplo, se forem estudantes pra uma universidade eles praticamente só querem dormir em um canto e um aluguel barato.
Já  trabalhadores com cerca de 30 anos talvez sejam famílias que o fator conforto e segurança alem de espaço pros filhos pese mais.
Mas n tenho experiência na área, é complicado perguntar pra um monte de estranho, pq não pergunta a família que tem experiência? (Tom da pergunta amigável)
Forte abraço e boa sorte
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LucasBS  
em 28/06/2020 07:08
Seria em qual cidade? Acho que é a partir da localização que poderemos "tentar" te ajudar.
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Charlito  
em 28/06/2020 07:30
@LucasBS

Betim, da RMBH e conurbada com BH.
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TMTR  
em 28/06/2020 07:42
A cidade é conurbada a BH. Se for uma cidade de interior com 60k habitantes, até concordo com o pessoal aqui que Q/S pode encalhar, mas se é cidade conurbada com BH, penso que QS cabe.

Se for localizada em rua principal e a legislação permitir, por que não fazer um ponto comercial no térreo?

Contrata um bom arquiteto. Ele poderá te orientar a definir o empreendimento.

Boa sorte!
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MeninoGigante  
em 28/06/2020 07:57
Dois quartos e sala com um bom preço não fica vazio. Se a cidade em questão for lagoa santa, o preço médio de aluguel tanto de casa quanto apartamento com essas características fica ali em torno de 1000 reais. Um dois quartos e sala bem localizado por 800, seria muito difícil de ter vacância.  Isso tirando as despesas de condomínio que eu não sei se vai ser o caso. 

A maior população do exército e aeronáutica é de Sargentos. Sugiro pesquisar a faixa salarial dessa classe. Os mais novos 3°S são os mais numerosos e provavelmente não ficarão tanto tempo na cidade,  mas, se for mesmo LS  é provável que fiquem porque PAMA tem essa característica de não sair com menos de 10 anos,  a não ser por motivos extraordinários. Mas, caso a base seja do Exército, como tem em BH, eles tendem a ser transferidos com mais frequência.  Seu foco também pode ser mais baixa renda, pra tentar atender os soldados  que recebem até 1800 se não estou enganado, e fazer Q/S até 600R$. 

Espero ter ajudado.
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Snoopy_Beagle  
em 28/06/2020 08:03
Vende tudo e compra FII rsrs brincadeira.
Tem que ver também a diferença de valor do aluguel de Q/S pra 2 quartos, acredito que se a diferença não for muito grande o cara que iria alugar Q/S poderia alugar 2 quartos tranquilamente, afinal um segundo quarto sempre é bem vindo pra guardar bagunça ou montar um escritório. Mas como o pessoal já disse acima são questões bem relativas.
Em grandes centros o Q/S aluga bem pq é o mais acessível, pq os valores do aluguel geralmente são exorbitantes por causa da demanda.
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Bombom  
em 28/06/2020 08:05
Já morei em cidade no interior, com as características que vc descreve. O prédio era bem localizado na cidade e possuía apartamentos de dois quartos e apartamentos quarto e sala. Sou solteiro e um quarto e sala era o suficiente para mim. Mas o que mais fez valer a pena, era o fato do prédio ser administrado diretamente pelo proprietário, que estava constantemente vigiando o empreendimento, era criterioso com quem alugava, o prédio estava sempre organizado e sem barulhos. A vacância no prédio era de 0%, com fila de espera. 
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Vibrante  
em 28/06/2020 08:28
@thegladiator opa! Obrigado! A familia indica 2 quartos, mas com intenção de venda. Como a intenção é aluguel, entao muda um pouco a experiencia deles. 

Base da aeronáutica na cidade pode ajudar a trazer mais gente para QS.


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Vibrante  
em 28/06/2020 08:31
@tramalho sim! O imovel é em rua principal e a cidade é conurbada a BH.
porem seu eu fizer ponto comercial, terei uma obra mais cara e para manter as vagas de garagem tera um custo alto com estrutura. Os terrenos tem tamanho pequeno de 360m2. 
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Valdisney  
em 28/06/2020 08:32
My two cents:

No interior, as pessoas em geral casam e têm filho mais cedo. No 2 quartos cabe um casal com bebê, no Q/S não (um potencial inquilino a mais)

Muita gente prefere ter 2 quartos pra usar um como quarto de visita / bagunça / escritório (um potencial inquilino a mais).

E em se tratando de pessoas solteiras, muitas podem resolver querer dividir um dois quartos (baratear os custos e/ ou ter companhia, mais um inquilino potencial).

E quarto e sala de baixo custo tende a ter um inquilino potencialmente pior. Como muita gente já destacou também, em um momento de crise, o 2/4 tem liquidez maior, basta botar o preço de QS pra alugar. 


Entao, no interior, já que vc vai construir, acho o 2/4 melhor negócio 
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Vibrante  
em 28/06/2020 08:34
@MeninoGigante sim é LS.
porem os imóveis são muito proximos do centro, eu gostaria de fazer algo mais caprichoso.
meu interesse maior seria a aeronáutica ou familia pequena.
por isso talvez um predio misto seja interessante.
focar em baixa renda pode ter um risco-inquilino muito alto. 

Qual sua experiência com LS?
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Construir para alugar.: Prédio com apartamento quarto/sala ou apartamento 2 quartos? - #21 de 34
Vibrante  
em 28/06/2020 08:38
@Valdisney agradeço sua opinião! Contribuiu sim!
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extimido  
em 28/06/2020 09:21
Senhores.
Qual o melhor método de conhecer as características imobiliárias se uma cidade?
Faço por observação e por bom senso..eu tenho até medo de corretor kkkm
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Construir para alugar.: Prédio com apartamento quarto/sala ou apartamento 2 quartos? - #23 de 34
MeninoGigante  
em 28/06/2020 09:39
@Vibrante Moro em LS desde pequeno.

Posso falar mais sobre os militares. A maioria mora em BH. Alguns tem interesse em morar em LS. Mas como o aluguel aqui é um pouco mais salgado, pela falta de oferta talvez, grande parte prefere BH mesmo (Os que não ainda não tem ou não pensam em ter filhos ou estão fazendo faculdade). Distância não influencia tanto porque tem o auxílio transporte. Então acho que o fator mais decisivo seria a relação entre o preço e o número de quartos.

Da pra você entrar em contato com o quartel e agendar palestras e até fazer algum tipo de parceria pra tentar captar mais esse público alvo e tentar trazer o pessoal de BH.

Agora o preço eu realmente acho que passando de 800 - 1000, já fica mais difícil de alugar. 

Outra coisa que talvez fosse interessante seria um condomínio de casas com esse público alvo de famílias pequenas. Com faixa de preço entre 800 e 1000 pra casa com um quintalzinho não ia ficar vazio nunca. 
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Vibrante  
em 28/06/2020 11:26
@MeninoGigante rapaz, muito obrigado!
estou grato por ter tirado teu tempo para me ajudar!
como eu faço contato com o quartel?
eles tem um RH ou algo do tipo para eu conversar?
Sobre o condominio de casas, não é possivel em LS, a não ser que o terreno tenha 2mil metros e seja ZR3. O que faria com que isso desse certo em regioes afastadas do centro.
meu objetivo seria fazer algo bem caprichoso/bem feito para um público mais selecionado e de preferencia familia pequena e os militares.
o que puder me passar de informação, eu ficarei muito grato.
um abraço!
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Cloyster  
em 28/06/2020 11:39
Bom dia! Moro e trabalho em cidade pequena e ajudo na administração de um prédio com apartamentos mistos. Por ser cidade pequena normalmente o preço entre o 2Q e os Q/S não é tão grande, então normalmente os maiores locam primeiro e permanecem locados por mais tempo (menos rotatividade). Na real aqui a maioria dos 2Q é alugado por uma pessoa só que usa o segundo quarto para escritório/visitas, mas isso é mais pela localização perto do centro e boas empresas.

Acredito que sendo boa a localização, não tem como dar errado. 2Q é mais garantido, mas nada impede de fazer misto. Aqui também deu certo de usar o térreo para algumas salas comerciais, como escritórios de advocacia ou dentistas.
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Nitroinvestidor  
em 28/06/2020 12:10
Não conheço a sua cidade, mas pelas características que citou, eu iria de 2Q, você atende os dois públicos, e se futuramente quiser vender algum, fica muito mais fácil. Quanto pedir a opinião de corretor, tome cuidado, a maioria só acha interessante o que eles tem para vender, o senso de filtro é horrível, se ele tiver um cliente procurando por Q/S ele vai falar para fazer Q/S, se tiver um cliente pedindo por 2Q vai falar para fazer 2Q, a maioria não entende nada infelizmente. 
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MeninoGigante  
em 28/06/2020 12:11
@Vibrante Por nada!
É o Serviço Social que trata de parcerias com lojas, clínicas e comércio em geral pra ter descontos.
Eu não sei dizer exatamente onde vai poder conversar sobre o seu caso, mas com certeza lá eles vão saber te encaminhar. Vou te passar o telefone no privado. 
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Construir para alugar.: Prédio com apartamento quarto/sala ou apartamento 2 quartos? - #28 de 34
anciaolucido  
em 28/06/2020 17:18
@Vibrante Lembrando o aspecto da diversificação geográfica. Se fosse eu, não assumiria o risco de ser proprietário de um prédio inteiro; talvez 30 a 40% das unidades em cada edifício para locação, vendendo as demais.
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Vibrante  
em 28/06/2020 18:50
@Cloyster
Agradeço sua ajuda!
No privado, voce pode me passar mais detalhes de como é a rotina da administração, quais são os principais problemas enfrentados... 
Para mim será novo, manter um predio com apartamentos alugados será um nova experiência.
Temos experiência em construir e não em ter um predio alugado. Se puder me ajudar, ficarei grato.
um abraço 
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Berdones  
em 29/06/2020 23:18
@Vibrante  

Como seu terreno tem localização comercial, sugiro dar uma olhada no plano urbanístico da cidade. Em algumas cidades, tal como a minha em MG, imóveis residenciais tem que apresentar 30% de área permeável (sem construção). Se for comercial/misto, exige 20% somente de área permeável. Se isso acontecer na sua cidade, sugiro fazer uma loja (nem que seja pequena) para você utilizar mais 10% do terreno...

E outra dica: acredito que o investimento em construir para alugar depende da sua idade.... se tem por volta de 20-30 anos de idade, você vai precisar do rendimento nos alugueis para sua aposentadoria daqui 30-40 anos, quando seus apartamentos estarão velhos e requerendo reformas..... PENSE NISSO....

Boa sorte!

Abs
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SoftTouch  
em 01/07/2020 17:38
Conheço algumas cidades do triângulo mineiro com população em torno de 100 mil habitantes em q n há demanda para apto Q/S.
Mesmo se a pessoa for morar só ela faz opção por um de 2/4. Se for com duas vagas de garagem melhor ainda.
Abs
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FlyCavok  
em 01/07/2020 19:04
@ale_bo o que tem a ver uma coisa com a outra ? Se ele construir pra alugar, os rendimentos vão compor sua renda hoje. Se reinvestidos, se transformarão em outros ativos. 

No fim tudo vira patrimônio.
O imóvel dele estar velho daqui a 30 anos significa 30 anos de rendimentos que, reaplicados, contribuíram para a formação patrimonial.

Cuidado com essa ilusão de achar que por ser jovem o cara tem que “realizar” ativo imobiliário. 

Muito pelo contrário. Quanto mais cedo o imóvel rende aluguel, mais vai acrescentar no longo prazo, como qualquer ativo faria. 
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ClarkKent  
em 03/07/2020 17:15
@Vibrante

De uma lida no tópico abaixo.
Tem umas discussões interessantes sobre Q/S vs 2Q

Considerações adicionais sobre imóveis - FIIs & Imóveis - Bastter.com
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