Venda de imóvel e compra de outro
comentada em 22/04/2026 18:44

Eu acredito que você vai pagar imposto sobre a parte dos 500 mil que é referente ao lucro.

Por exemplo: 
 - Comprou por 300 mil
 - Vendeu por 1 milhão. Lucro 700 mil
 - Comprou por 500 mil.
 - Lucro de 350 mil
 - Imposto sobre 350 mil.

Mas isso é o que eu ACHO.

ps: Talvez ainda exista a chance de: como vc ficou com 500 mil e pagou 300 mil originalmente, talvez a base seja 200 mil.

Vou esperar a resposta do Buy and Hold para confirmar.

Mas até onde entendo, você fica totalmente isento de pagar IR só se usar TODO esse dinheiro da venda (no caso, 1 milhão) para comprar outro imóvel no país no seu nome em, no máximo, 180 dias.

Caso contrário, terá de apurar o lucro sobre a operação e pagar o imposto devido. Então, do produto da venda que seria 1 milhão, 500 mil foram usados pra comprar uma casa no período de 180 dias, portanto, será isento, e os outros 500 mil (metade) que não foram usados pra comprar a casa nova estarão sujeitos ao imposto devido.

Então, respondendo sua pergunta, você deve pagar imposto sobre o ganho de capital, proporcional à metade que você usou na compra, portanto, seria sobre 250 mil.

@Buy_and_hold64 ajuda eu pow!

No seu exemplo talvez fique confuso, por que o ganho de capital e o valor isento de tributação são iguais (500 mil)...

Mais fácil pensar que se reinveste X% do valor da venda, fica isento X% do ganho de capital

Outro exemplo, pra ver se dá pra entender melhor:
Valor de compra 600 mil
Valor de venda 1 milhão
Vai investir pra compra de imóvel novo dentro de 180 dias: 500 mil

Nesse exemplo: O ganho de capital é 400 mil reais. A proporção do valor de venda que você reinvestiu no imóvel novo é de 50%. Portanto, você ficará isento de 50% do ganho de capital. Então o imposto devido será sobre 200 mil.

Em todos os exemplos, como o ganho de capital foi abaixo de 5 milhões, o imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital proporcional. No seu exemplo, seria 15% de 250 mil = R$ 37500, No exemplo que eu dei seria de 15% sobre 200 mil = R$ 30 mil.

Acho que é isso, depois o Buy and Hold corrige se tiver faltado algo. Não é orientação, não sou contador / advogado.

Como NÃO pagar imposto (regra dos 180 dias)
Você pode ficar isento SE cumprir TODAS estas condições:
Comprar outro imóvel residencial
Fazer isso em até 180 dias
Usar TODO o dinheiro da venda
 Exemplo 1 — Isento (não paga nada)

Vendeu por: 1.000.000




Comprou outro por: 1.000.000




Prazo: dentro de 180 dias




 Resultado:
Reinvestiu: 100%
Imposto = zero

Entao  comprou a anos por 500k vendeu por 1M. E compra outra por 1M. imposto zero. 
Compra outra por 999.000, imposto sobre 1.000 reais.

 

Os mais entendidos podem confirmar mas acredito que da para simular exatamente o valor a ser pago baixando e preenchendo com os dados da Venda e compra o app da receita GCAP2026 (basta fazer um lançamento de simulação).

Há uma série de redutores em função da data de compra do imóvel. Simule a venda no GCAP. Para imóveis mais antigos o imposto nunca será sobre a diferença total entre o preço de compra e o de venda.

@CocaCola31

Melhor maneira de saber certinho é só baixar o programa Gcap 2026 e fazer a simulação. Lá já vai te mostrar o valor correto com detalhes.

Mas te adianto que : Vc vendeu 1M e reinvestiu 500K. 50% da venda. É exatamente o que o @Rekz te explicou vai pagar sobre 250K considerando compra e venda bem atuais, sem desconto.

Valor exato mesmo só no Gcap.

Acho que a regra dos 180 dias que está sendo citada só é válida se for seu único imóvel.

Joga no gcap e vê. De forma geral, se não tem rolo, o programa roda certinho

postado por @MrBig em 22/04/2026 08:46:15

Eu acredito que você vai pagar imposto sobre a parte dos 500 mil que é referente ao lucro.

Por exemplo: 
 - Comprou por 300 mil
 - Vendeu por 1 milhão. Lucro 700 mil
 - Comprou por 500 mil.
 - Lucro de 350 mil
 - Imposto sobre 350 mil.

Mas isso é o que eu ACHO.

ps: Talvez ainda exista a chance de: como vc ficou com 500 mil e pagou 300 mil originalmente, talvez a base seja 200 mil.

O Google AI disse que o meu primeiro exemplo seria o correto.

Como você usou 50% do dinheiro, você reduz em 50% o valor tributável. Cai de 700 mil para 350 mil.

Essa seria a nova base para o imposto de 15% sobre o ganho de capital.

Não tem que pagar o IR sobre o ganho de capital da venda do seu imóvel se o dinheiro for utilizado para compra de outro imóvel em até 180 dias e esse imóvel for para sua MORADIA. Se for investimento a regra não vale.

E se não me engano pode utilizar esse recurso apenas 1x a cada 5 anos.

Para que a isencao seja total é necessario que todo o dinheiro da venda seja usado. Do contrário, paga-se o imposto proporcional ao valor não utilizado.

Explicação da receita: 

--------------------------------------------------------------------------------------------------

4. A partir de 16/06/2005, o ganho obtido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais
A partir de 16/06/2005, o ganho obtido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que essa pessoa, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o dinheiro da venda na compra, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no Brasil.

Quem deve pagar e quando?

O proprietário que vendeu o apartamento deve pagar o imposto até o último dia útil do mês seguinte ao mês da compra da nova casa.

Exemplo 1 (isenção total):

Você vendeu um apartamento pelo valor de R$ 250.000,00, comprado inicialmente por R$ 200.000,00. O ganho de capital apurado nessa venda foi de R$ 50.000,00.

Após 60 dias, você usa esse dinheiro para comprar uma casa no mesmo valor: R$ 250.000,00.

Portanto, não há imposto a pagar sobre o ganho de capital de R$ 50.000,00.

Exemplo 2 (isenção parcial):

Você vendeu um apartamento pelo valor de R$ 250.000,00, comprado inicialmente por R$ 200.000,00. O ganho de capital apurado nessa venda foi de R$ 50.000,00.

Após 30 dias, você usa esse dinheiro para comprar uma casa no valor de R$ 180.000,00.

Do produto da venda do apartamento (R$ 250.000,00), R$ 180.000,00 foram utilizados na compra da casa (o equivalente a 72% do produto da venda) e R$ 70.000,00 não foram utilizados na compra da casa (o equivalente a 28% do produto da venda).

Portanto, como 28% do dinheiro da venda do apartamento não foram utilizados para compra da casa, então 28% do ganho de capital (28% x R$ 50.000,00 = R$ 14.000,00) estão sujeitos ao imposto. Assim, o imposto a ser pago, neste caso, seria de:

R$ 14.000,00 x 15% (alíquota da 1ª faixa) = R$ 2.100,00 de imposto.

Atenção! A opção por esta isenção deve ser informada durante a apuração do ganho de capital.

A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada (como mostrado acima, no Exemplo 2).

No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 dias é contado a partir da data do contrato relativo à primeira operação.

No caso de venda de mais de um imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital obtidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira compra de imóvel residencial localizado no Brasil.

O contribuinte somente pode usar esta isenção uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício.

Esta isenção não se aplica, entre outros:

à venda de imóvel residencial com o objetivo de utilizar os recursos da venda na construção de outro imóvel residencial ou ainda em gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade da pessoa;

à venda ou compra de terreno;

à compra somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

Fonte: Operações Não Sujeitas ao Imposto sobre o Ganho de Capital — Receita Federal
--------------------------------------------------------------------------------------------------

No mais, como citado por outro usuários, basta preencher o GCAP para simular tudo certinho

postado por @Zézinho em 22/04/2026 10:06:28

Acho que a regra dos 180 dias que está sendo citada só é válida se for seu único imóvel.

Não é não. Você pode ter outros imóveis. Mas a regra está bem explicada aí em cima

A isenção do imovel unico é para ativos de até 440 mil reais.

--------------------------------------------------------------------------------------------------

2. Venda, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel
Trata-se de venda, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que a pessoa tenha, individualmente, em condomínio ou em comunhão (casamento ou união estável), independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, não importando se é residencial, comercial, industrial ou de lazer, localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos 5 anos, outra venda (tributada ou não) de imóvel, sendo o limite de R$ 440.000,00 considerado em relação:

à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;

ao imóvel possuído em comunhão, no caso de casamento ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).

Exemplo:

Você vendeu um apartamento (seu único imóvel) pelo valor de R$ 260.000,00. Este apartamento havia sido comprado por R$ 190.000,00. Nos últimos cinco anos, você não vendeu nenhum outro imóvel no seu nome. Não há imposto a pagar sobre o ganho de capital de R$ 70.000,00 que você teve.

Fonte: Operações Não Sujeitas ao Imposto sobre o Ganho de Capital — Receita Federal

--------------------------------------------------------------------------------------------------