Idade, Conservação e Valor de Mercado de Imóveis Residenciais

A depreciação de uma construção pode ser estimada por diferentes métodos, entre eles o Ross-Heidecke e a Parábola de Kuentzle. Esses modelos procuram representar a perda de valor físico associada ao envelhecimento e, em alguns casos, ao estado de conservação. Eles não determinam, contudo, o valor de mercado do imóvel, que depende também de fatores como localização, terreno, padrão construtivo, reformas e condições de oferta e demanda. Por isso, quando há imóveis suficientemente comparáveis, a avaliação de mercado deve se apoiar preferencialmente no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, previsto nas normas da ABNT sobre avaliação de imóveis (1). O preço por metro quadrado pode servir como referência inicial, mas não deve ser analisado isoladamente. Casas com a mesma área podem alcançar valores muito diferentes conforme a localização, o terreno, a idade, o padrão construtivo e o estado de conservação. A relação entre envelhecimento e valor dos imóveis vem sendo estudada há décadas.
Em 1998, Marco Aurélio Stumpf Gonzalez utilizou dados de mercado e métodos estatísticos para analisar a relação entre idade e valor de mercado (2). Esse tipo de abordagem evidencia uma distinção fundamental: a construção pode sofrer depreciação física, enquanto o imóvel, considerado em seu conjunto, pode se valorizar em razão do terreno, da localização, da infraestrutura urbana, do padrão do bairro ou das próprias condições de mercado. Entre os métodos clássicos, a Parábola de Kuentzle considera principalmente a relação entre a idade da construção e sua vida útil estimada. Nesse modelo, a depreciação é mais lenta nos primeiros anos e aumenta progressivamente à medida que a edificação se aproxima do fim desse período. O Ross-Heidecke, por sua vez, combina a idade e a vida útil da edificação com seu estado de conservação. Por isso, duas casas com a mesma idade podem apresentar depreciações diferentes se uma estiver bem conservada e a outra apresentar desgaste, falta de manutenção ou necessidade de grandes reparos. Essa diferença foi examinada em um estudo apresentado no âmbito do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), que comparou o Ross-Heidecke com a Parábola de Kuentzle na avaliação da depreciação de imóveis da União (3). O trabalho mostrou que métodos distintos podem produzir resultados significativamente diferentes para uma mesma construção. Enquanto Kuentzle fundamenta a depreciação na relação entre idade e vida útil, sem incorporar diretamente o estado de conservação, o Ross-Heidecke considera também essa variável. Outros trabalhos avançaram em uma direção ainda mais detalhada, tratando separadamente diferentes sistemas e componentes da edificação. Estudos apresentados ao Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (COBREAP) consideraram elementos como estrutura, pisos, vedações, cobertura e instalações hidrossanitárias, levando em conta suas características e vidas úteis específicas (4 e 5). Essa abordagem ajuda a explicar por que a idade cronológica, sozinha, nem sempre descreve bem o estado de uma casa. Uma estrutura pode permanecer adequada durante décadas, enquanto instalações hidráulicas e elétricas, impermeabilização, revestimentos ou partes da cobertura precisam ser substituídos muito antes. Uma casa construída há 40 anos pode, por exemplo, manter sua estrutura original, mas ter instalações novas, telhado recuperado e impermeabilização refeita. Ela continua tendo 40 anos, embora vários de seus sistemas tenham sido renovados.
Um estudo apresentado ao IBAPE em 2025 analisou casas residenciais unifamiliares e propôs um modelo estatístico para estimar a depreciação física das construções ao longo do tempo (6). Para uma edificação em ótimo estado, a perda estimada ficou em torno de 23% aos 10 anos, 32% aos 30 anos e 36% aos 50 anos. Os resultados indicam uma depreciação mais intensa no início e progressivamente mais lenta depois. O estado de conservação também resultou em diferenças relevantes. Aos 30 anos, uma construção em ótimo estado teria depreciação próxima de 32%, enquanto em estado ruim a perda poderia superar 50% (6). Isso mostra que a idade, sozinha, não explica a depreciação e que a condição física da edificação pode alterar significativamente o resultado. O mesmo estudo também aponta limitações na aplicação do Ross-Heidecke a imóveis cuja idade se aproxima ou supera a vida útil adotada na avaliação. Na comparação realizada com a versão do método que considera vida útil de 50 anos, a depreciação chega a 100% aos 50 anos, embora existam construções dessa idade ou mais antigas ainda em uso e em condições adequadas de conservação. O modelo proposto pelos autores procura representar melhor essas situações (6). Esses percentuais, porém, não constituem uma tabela universal para todas as casas brasileiras. O modelo de 2025 foi construído a partir de uma determinada amostra de mercado, e seus resultados devem ser entendidos como estimativas produzidas por aquele modelo, não como regra aplicável indistintamente a qualquer cidade ou imóvel. Também é importante distinguir a depreciação da construção da variação do valor total do imóvel. Uma casa de 30 anos pode ter perdido parte do valor físico da edificação e, ao mesmo tempo, valer muito mais do que quando era nova se o terreno e a região se valorizaram. Por isso, afirmar simplesmente que uma casa de 30 anos perdeu 30% de seu valor é impreciso. Determinados modelos podem chegar a valores dessa ordem para a construção, mas não necessariamente para o imóvel como um todo. Da mesma forma, os estudos não sustentam a existência de um prazo de validade universal de 20, 30, 40 ou 50 anos para uma casa. O estudo do IBAPE de 2025 observa que as vidas úteis adotadas atualmente na prática da engenharia situam-se, em geral, entre aproximadamente 50 e 80 anos, dependendo do tipo construtivo, do uso e das condições de manutenção (6). Isso não significa que a edificação deixe necessariamente de ser funcional ao atingir esse período. Na prática, quanto mais antiga for uma casa, menos informativo se torna olhar apenas para o ano em que foi construída. Passa a ser mais relevante verificar o estado da estrutura, das instalações, da cobertura e da impermeabilização, considerar as reformas já realizadas e, sobretudo, observar o valor de imóveis efetivamente comparáveis naquele mercado. No caso dos apartamentos em condomínios, há uma ressalva adicional. Mesmo que a unidade seja completamente reformada por dentro, elementos como estrutura, fundações, fachada, cobertura, prumadas, elevadores e áreas comuns continuam vinculados à idade e às condições do edifício. A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), por meio da Norma de Desempenho das Edificações Habitacionais, utiliza o conceito de Vida Útil de Projeto (VUP). Na edição de 2013 da NBR 15575-1, utilizada como referência nos estudos (4) e (5), a Vida Útil de Projeto mínima estabelecida para o sistema estrutural era de 50 anos (7). Com manutenção adequada, porém, a edificação pode permanecer segura e funcional além desse período. Por isso, reformar internamente um apartamento não torna o prédio novo. A reforma pode renovar instalações e acabamentos da unidade, mas não altera a idade da estrutura e dos sistemas coletivos. Em síntese, os métodos de depreciação ajudam a estimar o envelhecimento físico da construção, mas não devem ser confundidos com o valor de mercado do imóvel. Idade, conservação, manutenção e reformas influenciam a condição da edificação, enquanto terreno, localização e características do mercado também afetam seu preço. Para estimar o valor de mercado de uma casa, a referência mais direta continua sendo observar os preços de imóveis semelhantes.

Fontes e estudos:
(1) ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1:2019 Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais; NBR 14653-2:2011 Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos.
(2) GONZALEZ, Marco Aurélio Stumpf. Uma investigação empírica sobre a curva de depreciação de valores de imóveis utilizando inferência estatística. Produção, v. 8, n. 1, p. 6374, 1998.
(3) MORAES FILHO, José Edival. Estudo comparativo entre o Método da Parábola de Kuentzle automatizado e o Método de Ross-Heidecke, para cálculo da depreciação de imóveis da União. XXI Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (COBREAP), Goiânia, 2021.
(4) SILVEIRA, Felipe Lopes. Análise do Cálculo da Depreciação de Benfeitorias Utilizando a Vida Útil, de Vários Elementos, Estabelecida pela Norma Brasileira de Desempenho ABNT NBR 15.575:2013. XX Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (COBREAP), Salvador, 2019.
(5) DUARTE, André Montenegro; GALENDE, Ana Beatriz; OLIVEIRA SOBRINHO, Eduardo Cerquinho de; DUARTE, João Gabriel Carriço de Lima Montenegro; PUGET, Sandra Suely Monteiro. Proposta de Método de Depreciação Baseado na Norma Brasileira de Desempenho (NBR 15.575:2013): Estudo em Avaliações de Benfeitorias pelo Método de Quantificação de Custo. XX Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (COBREAP), Salvador, 2019.
(6) SILVEIRA, Felipe Lopes; ROMERO, Lucas Tadeu Batistele; BRUM, Antônio Cláudio Andrade. Modelo para Cálculo de Depreciação Física de Imóveis. João Pessoa, 2025.
(7) ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 15575-1:2013 Edificações habitacionais Desempenho Parte 1: Requisitos gerais. Referência mínima de Vida Útil de Projeto de 50 anos para o sistema estrutural.