Aluguel, possível rolo a vista?
comentada em 07/08/2019 10:49

Tem cara de rolo, eu não aceitaria o IGPM sobre o todo, somente sobre o aluguel.

Pode ser que você fique na vantagem no final das contas, condomínio e iptu podem aumentar mais do que a inflação, não é nada incomum. Isso considerando que ele não vai deixar congelado os valores dessas taxas e vai repassar, óbvio. 

Fiz um contrato assim uma vez, era tudo fechado no preço. Achei bem mais fácil e prático do que todo mês ter que calcular condomínio, subtrair chamada de capital, calcular IPTU e etc. Já deixava o TED programado no banco pra 12 meses e só recalculava 1x ao ano.
Isso não é rolo não, é #PAS.

Eu moro num ap alugado atualmente.

Não sei nem quanto é o condomínio, pago pelo pacotão (condomínio+iptu+aluguel).

Pago em dia, e às vezes, muitos dias antes.

Já venceu o contrato de 1 ano, o locador nem me procurou pra nada, o valor continua o mesmo.

Se ele vier me procurar, negociamos um novo valor e pronto.


#pas

Não é rolo, é simplesmente a condição com a qual ele quer fazer negócio com o bem dele.
Simples assim, se você aceita, vá em frente, se não aceita cai fora e vai procurar outro ap pra alugar.

Se o valor é fechado acho normal o reajuste ser integral.

Normalmente são duas situações:

1) Contrato somente do aluguel (com reajuste do mesmo via IGPM), e paga-se a parte o condo+iptu.

2) O valor fechado (aluguel+condo+iptu) com reajuste integral via IGPM.

Se você está querendo um meio termo, eu nunca vi.

E vale lembrar que o reajuste de IGPM sobre o valor correspondente ao condominio e iptu não deve ser significativo.

Opa...  Tudo bem?  Onde moro tem acontecido do condominio ter subido mais que o aluguel nos ultimos anos, a ponto das pessoas perguntarem o preço do condominio antes do aluguel. Algumas imobiliárias tem feito um valor fechado somando tudo.  Ai pode ser que o IGPM seja vantagem porque o condominio pode subir muito ou seja desvantagem porque o condominio pode nao subir, ou mesmo o predio tomar alguma providencia e baixar...  Sinceramente, eu faria uma oferta para o valor total considerando como se tudo fosse aluguel, assim como acontece em casas... E toca a vida

Use imobiliária. Negociar com o proprietário é grande chance de dar rolo. Vc quer PAS. 

Mas nesse caso o proprietário não teria que reconhecer toda a receita como aluguel e portanto pagar IR sobre tudo?

O meu era aluguel (IGPM) + IPTU + condomínio.

 

Ofereci pagar à vista o ano todo e ganhei um enorme desconto.

 

IPTU aqui na cidade é barato.

Condomínio tô pagando os boletos e coloquei no contrato que ano que vem, na renovação, vão descontar a taxa de reforma, chamada de capital etc.

 

#pas

@FabioGama

Não, mas esse é problema dele com a Receita.

 

Não é rolo, como já falaram.

2 opções: 1) aceita o contrato do pacote; 2) propõe o contrato de aluguel e você paga em separado condomínio + IPTU

@Bastter ele quer kk 

A provavel motivação do proprietário é saber que vc dessa forma estará indiretamente pagando o condominio e iptu. Nao é incomum inquilino deixar o imovel com alguma pendencia. Ele está buscando de certa forma tranquilidade pra ele, mesmo sabendo que vai ter que pagar mais IR.

É comum, não tem rolo nenhum (ao menos não por isso). Já lidar direto com o proprietário pode ser chato.

Achei que era mais um tópico sobre aluguel ... de ações

@melzao nunca pensei nisso! Já me esqueci de pagar aluguel nas férias e tive de pedir pra não incidir multa (etc). Como sempre paguei em dia, a proprietária deixou pra lá. Mas não é #pas pagar todo mês. 

Na próxima negociação/renovação, vou usar grana pra pagar 1 ano inteiro antecipado e baixar o preço. Quando se estuda — e aprende — a investir, essas ideias aparecem.

Fato da realidade: muitos inquilinos nao pagam condomínio e IPTU(isso grava o imóvel podendo gerar execução fiscal e execução por dívida de condomínio afetando diretamente o imóvel), e mm pagando nao informam a Adm/proprietário, obras de melhoria as vezes inclusas no condomínio são de responsabilidade do proprietário(e isso gera discussões entre inquilino e proprietário por 13 reais inclusive na justiça)

Solução: o mercado inventou o pacote aluguel+IPTU+condomínio, e fica a cargo do proprietário pagar iPTU e condomínio, gerando menos ônus ORUTUFs. É algo legal (lícito).

IR: o IR incide somente sobre o aluguel em si, condômino e iptu seriam reembolsos de despesas

Risco da Correção do valor total por IGPM ou por qq outro índice: na prática vejo valor de condomínio as vezes subir mais que esses índices e ai o proprietário assume esse reajuste, pode ocorrer de uma administração diminuir valor de condomínio e aí sobra mais receita ao proprietário, sendo que essa ultima hipótese é raríssima dado que condômino =funcionários e reajustes de funcionários+imposto sao por análise histórica maiores que IGPM.

Resumindo: a maior parte do risco de um condomínio mal administrado financeiramente fica com o locador e não com o locatário nesse modelo de contrato de aluguel+iptu+condominio

Do ponto de vista negocial em si:

Agora a analise acima vale se vc puder comparar com outro imóvel mm predio de preferência  ou região, e verificar qual o valor do condomínio em separado (500,00 por exemplo, iptu/12 100,00 por exemplo, aluguel: 1000,00 por exemplo). 

Se o pacote no exemplo acima for 1600,00 por mês, vale a análise de risco acima.
Se o pacote for acima de 1600,00 por mês o risco condomínio+iptu está mais pro locatário.
Se o pacote for menor que 1600,00 o risco do valor do condomínio+iptu está mais pro locador.

Penso que a lei permite despejo quando não se paga o aluguel e não permite quando não se paga o condomínio.
Logo, muitos deixam o aluguel em dia e atrasam o restante. No caso de pacote, se não pagou, já admite despejo após algum tempo. 

@caro_Watson rapaz ano que vem vou tentar pagar a escola do guri assim. Dizem que ganha 1 mensalidade de lambuja.

@Bastter é amigo, mas precisa ter bofunfa né.... a escola do guri é 1000 conto por mês. Anual sai 11.000. Kd a grana? hehehehe

 

Mas ano que vem ajeito isso.

@Bastter esse é o plano. A ex mulher tá atrapalhando, mas estamos focados!

Contrato é contrato, desde que não seja feito nada ilegal tudo pode. Vocês podem arbitrar um índice para correção, preferencialmente o IGPM. Por conta de atrasos de pagamento no condomínio e IPTU (persegue o imóvel e não o inquilino) algumas imobiliárias tem delegado isso ao proprietário e repassado no valor do aluguel. Se vc concordar no reajuste anual em IGPM sobre tudo, ok. Na verdade isso até pode ser bom, explico abaixo.

Lembre-se que o condomínio e o IPTU também terão reajuste, independente do percentual reajustado. Você pode ter segurança sobre o valor pago pois no caso de inadimplência dos condôminos o valor do condomínio sobe para cobrir o caixa e vc pagará essa conta. Como vc tem um contrato, independente do que houver seu valor está travado. Ah e outra, menos dois boletos pra vc correr atrás, juntar comprovante, etc.

A única questão que merece atenção é alugar direto com proprietário. É complicado, tem que verificar com inquilinos de outros imóveis dele ou ex-inquilinos como foi a conduta dele. Prefira intermédio de uma imobiliária, que tenderá a ser mais neutra e justa.