Análise de R$/m²

FIIs e Imóveis
celtiberian   18º
em 15/02/16 11:06

Comentários

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celtiberian  18º
em 15/02/2016 11:07
Digo isso pois ano passado renegociei todos aluguéis da empresa onde trabalho e o R$/m² foi usado bastante de parâmetro (comparado também com a receita por m², que é o dinheiro que você usa para pagar várias coisas no varejo, entre elas o aluguel).
Análise de R$/m² - #1 de 15
Nod 
em 15/02/2016 12:50
A ideia é interessante, mas temos questões a resolver. Deixo algumas: - Você fala de yield, porém yield e receita são coisas bem diferentes. - Vacância financeira é diferente de vacância física. Se você optar pela vacância física, o indicador vai ser distorcido por eventuais carências. - Se quiser usar a vacância financeira, não vai dar certo, já que alguns administradores não informam isso, alegando que pode atrapalhar negociações futuras.
Análise de R$/m² - #2 de 15
celtiberian  18º
em 15/02/2016 18:01
Aluguel por m² é igual a Aluguel por m² ocupado multiplicado pela vacância física. Se tem uma carência cai um pouco o aluguel por m² ocupado pois tem ocupação sem receita. Depois volta ao normal. Vacância financeira é algo mais subjetivo, pois envolve uma estimativa de quanto vale o aluguel das áreas desocupadas. É melhor usar a física direto.
Análise de R$/m² - #3 de 15
celtiberian  18º
em 15/02/2016 18:03
No caso da questão yield e receita, seria o seguinte ajuste: Yield = Proventos / m² dividido por Cota / m² (corta m², fica igual a proventos sobre cota) Proventos / m² é igual a Aluguel recebido por m² mais ou menos ajustes/retenções/etc, parcela essa que pode somar ou subtrair do indicador.
Análise de R$/m² - #4 de 15
celtiberian  18º
em 15/02/2016 18:05
A cota por m² poderia ser desdobrada também, de duas formas possíveis: Cota / m² é igual a Patrimônio / m² multiplicado por 1+ % de ágio ou desconto. Ou ainda Cota / m² é igual a custos de aquisição / m² multiplicado por 1+% de valorização ou desvalorização. Só não sei se temos facilmente o somatório dos custos de aquisição dos imóveis. E claro que o dinheiro em caixa e eventuais ativos de papel misturados distorcem um pouco esse número.
Análise de R$/m² - #5 de 15
Nod 
em 15/02/2016 21:03
Realmente qualquer coisa que use proventos para avaliar um fundo me dá arrepios. Vamos ver o que o pessoal acha. Se a galera achar que vai ser útil, você tem toda a liberdade de fazê-lo.
Análise de R$/m² - #6 de 15
Allejo_dos_Investimentos  180º
em 15/02/2016 21:09
O Nod que me desculpe, mas proventos são fundamentais! Acho excelente esses dados aí, mas não acho que vamos chegar a tantas conclusões apenas com os dados dos fiis, temos muitos poucos dados e fiis parecidos para comparar. Onde podemos ter acesso aos dados do mercado sem ser de Fiis para fazer o comparativo?
Análise de R$/m² - #7 de 15
celtiberian  18º
em 16/02/2016 00:16
Proventos são só para fechar o cálculo. Realmente o que é distribuído é só meio. O que importa é o que está entrando de dinheiro, a quanto está alugado cada m² e quanto está ocupado. O único problema dessas avaliações é que você precisa ter alguma noção de mercado imobiliário para avaliar se algo está bom ou ruim nisso. Eu só conseguiria fazer em aluguéis de varejo, mas não faço idéia em um galpão logístico o quanto custa para construir cada m², quanto vale um terreno bem localizado e quanto é o aluguel justo. Pensando melhor isso é mais uma curiosidade para o amador. Para analisar esses dados de forma realista precisa se dedicar quase full time (o que eu aprendi foi renegociando coisas no meu trabalho full time).
Análise de R$/m² - #8 de 15
Nod 
em 16/02/2016 10:51
Imóveis diferentes vão ter padrões diferentes. Regiões diferentes vão ter padrões diferentes. Tipos de contrato (típicos vs. atípicos vão ter padrões diferentes). São tantas variáveis para um mercado tão pequeno (130 ativos), que podemos chegar a lugar nenhum. O que pode fazer algum sentido é um acompanhamento diacrônico. Ou seja, pegar um determinado fundo e ver a evolução dessa variável ao longo do tempo.
Análise de R$/m² - #9 de 15
Nod 
em 16/02/2016 10:54
Allejo, Cuidado quando diz que proventos são fundamentais. Isso, em geral, vai te fazer preferir fundos que não fazem reforma nem cuidam dos imóveis. Mas isso é perigoso no longo prazo. Ou você vai se interessar por fundos que estejam por "queimar caixa", o que também não é muito util.
Análise de R$/m² - #10 de 15
Locker 
em 16/02/2016 11:28
Fico preocupado em analisar um FII pelo aluguel por m² recebido. Num período de alta oferta ou baixa no ciclo imobiliário, como o que estamos passando nesse momento, vai dar a falsa impressão que o FII perdeu valor pelo fato do aluguel por m² cair, quando na verdade é um fato temporário.
Análise de R$/m² - #11 de 15
Allejo_dos_Investimentos  180º
em 16/02/2016 12:06
Concordo Nod, mas no final das contas o que interessa é receber proventos. A análise precisa ser feita em torno de quanto de proventos você espera receber, sustentabilidade dos proventos, crescimento, etc, é nisso q penso qdo digo que proventos são fundamentais! A manutenção dos prédios é necessária para a manutenção dos proventos.
Análise de R$/m² - #12 de 15
Nod 
em 16/02/2016 14:46
Allejo, As contas propostas são baseadas em proventos passados. Você fala de perspectivas de proventos. São proventos diferentes. E discordo quando você diz que, no final, o que interessa é receber os proventos. Pra mim, no final das contas, o que interessa é receber proventos saudáveis.
Análise de R$/m² - #13 de 15
marcoscardio 
em 17/02/2016 12:06
Nod.Rj que tal vídeos de análise rápidas dos FIIs como o Bastter está realizando com as empresas?
Análise de R$/m² - #14 de 15
Nod 
em 17/02/2016 13:38
@ingrid, Já está nos planos. Primeiro quero fazer análises um pouco maiores, semelhante ao que o Senesino faz nas ações. O problema é que, desde o final do ano, temos tido muitas notícias no mercado de FIIs. Mas pode ter certeza de que, assim que a "poeira baixar", isso vai entrar em produção.
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por celtiberian em 15/02/2016 11:06

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