Simplicidade na análise de ativos em Fii's - Se aplica também?
comentada em 08/08/2025 12:37

@speedgame com certeza a simplicidade se aplica aos FIIs também

Os critérios mais importantes para eliminar lixo estão no modo PAS. Além deles tem alguns outros detalhes...

1- Sim. FII é mais simples que empresa mas não elimina totalmente a incerteza do IPO. Pode até olhar um horizonte menor de tempo mas entrar em IPO de FII = entrar em IPO de empresa ou pior, porque a empresa já existe e funciona no IPO e tem FII que começa só com promessas de prospecto, sem ativos. Eu prefiro esperar o FII ter histórico maior, pelo menos 2-3 anos, para poder tirar alguma conclusão.
E a gestão apesar de ser a mesma empresa por trás, nem sempre são os mesmos funcionários (e é natural que eles se alterem durante os anos) gerindo

2- eu também não faço a mínima ideia, e acho que a maioria das análises dos imóveis é um copy paste do que fala no laudo de avaliação (bem localizado AAA blablabla etc). Só olha se não é um imóvel em local muito distante do propósito da atividade (ex: XPCM) e se possível comparar com outros imóveis da mesma região.
Em FII multi/multi eu olho o número de imóveis e vacância destes, não perco tempo tentando analisar se tem mais imóvel AAA ou qual esquina da Vila Olímpia tem maior R$/m2. Esse trabalho deixa para a gestão

3- diversificação em FII segue o mesmo princípio
1 FII = 1 ativo de renda variável
Ninguém pensa em ter menos empresa porque uma delas tem receita em vários países (WEGE por exemplo) ou porque tem galpões e fábricas em vários estados do Brasil (Abev por exemplo).

E tenta não ter mais de 2% em nenhum ativo de renda variável. Se só 10 passam nos criterios, coloca o peso  na classe FII considerando isso. Não tem obrigação nenhuma de ter maior percentual em FII, não tem sentindo nenhum diversificar bem em outras classes mas achar desculpa para diversificar menos em FII
Fora que se você realmente aplicar a simplicidade na análise de FII pode ter mais que isso

4 - só para comparar: se você tem um imóvel de valor, bem localizado, na mão de uma imobiliária excelente, recebia X de aluguel em 2011, x-300 em 2015, X+300 em 2019 e agora o inquilino pediu desconto para ficar, portanto vai receber X-200 até 2021.
Perdeu valor ?
Aluguel não aumenta sempre porque o contrato tem correção inflacionária?
Não é bem assim. Com FII é a mesma coisa.
O retorno vem de proventos + valorização das cotas no longo prazo. Se for bem gerido, tende a ter retorno maior que a RF no longo prazo, mas vai ter oscilações de retorno também. Emissão pode fazer cair o resultado no curto prazo mas normalmente melhora a diversificação em ativos o que no longo prazo ajuda a garantir que seu FII não vire um EURO11 parado no tempo

5- em peso menor e desde que passe nos outros critérios, sim
Entendendo isso o leque de FIIs disponíveis aumenta

6- eu daria menos foco a taxa de ADM e performance e olharia só a linha despesas/receitas como um todo para ver se isso está afetando o resultado do FII. Até ~25-30% é "normal" nos muli/multi. De resto, tanto faz se paga ADM ou performance desde que continue trazendo valor para o cotista
Tipos de aluguel é importante saber em FIIs que tem contratos grandes que dependem disso (RBVA, BBPO, etc), nos outros é a mesma coisa que ficar olhando qualidade de cada imóvel do FII, não tem necessidade se é um FII multi/multi bem diversificado

@Giovanni podia criar ou adicionar em um FAQ ou no manual

vou elaborar um sobre a simplicidade na análise de FIIs  

@OpusFried pq vc nao estudou FIIs e nao sabe o q eh um FII
entao nao deve investir mesmo

vc deveria ficar inseguro de investir em caderneta de poupança, RF, imoveis tb pq nao tem este curva

eh cada maluquice putz

escreva assim

- nao estudei FIIs, nao entendo de FIIs entao nao tenho segurança para investir em FIIs

ok certissimos

- nao tem curva de lucros em FIIs entao nao tenho segurança de investir em FIIs

so mostra q vc nao tem ideia do q seja FIIs

quando vc nao estudou algo e nao tem ideia do q seja estuda ou pergunta
nao saia escrevendo qq besteira sobre aquilo

como algo q distribui obrigatoriamente 95% dos lucros vai ter curva de lucros?

e o q isso muda o risco de investir neles = NADA

engraçado q eh a segunda postagem do dia sobre a mesma besteira
serah q algum youtuber ta falando esta mesbla?

@OpusFried ok agora concordo com vc
nao estudou nao investe

ninguem tem de investir em FIIs

mas se quer investir em FIIs estuda e nao fica procurando neles caracteristicas de outros ativos q nao tem nada a ver com eles

@pjc nunca vender se aplica a tudo
alias ja tava la no Eu Quero Ser Rico
no capitulo Nunca Venda Nada
o q enriquece eh acumular

agora tem de manter o bom senso
nao quer dizer q nunca pode vender nada
quer dizer q seu vies deve ser acumular e nao vender

@OpusFried não tem curva de lucros porque na estrutura de FII brasileiro (sem alavancagem direta para crescer + não é empresa + tem que distribuir 95% do lucro) não tem crescimento "orgânico" como um REIT

por isso eles tem que ser analisados qualitativamente e avaliando a perenidade de se manter para o longo prazo

para simplificar: imagine que você tem 200 apartamentos espalhados em 20 prédios de 10 regiões diferentes do país e passou esse patrimônio para uma administradora. Se o resultado com locação não cresce ano a ano, seu patrimônio perdeu valor?

Se em 2020 a receita foi menor que em 2018 por causa da pandemia, perdeu valor?
Provavelmente os valores de locação vão oscilar conforme a realidade de mercado das regiões dos imóveis, sendo que as vezes é até preferível alugar por menos do que ficar com imóvel vazio gerando custos; mas quando você olha o patrimônio de agora x 20 anos atrás, tanto o principal como o que recebe de renda cresceu pois são bons ativos

É mais ou menos com essa lógica que você pode começar a pensar nos FIIs. Outro fator importante seria a gestão, mas aí só estudando os principais FIIs para entender quais te agradam (e se nenhuma agradar, FII talvez não sirva para você)

@OpusFried nem FII nem açoes nem nada se analisa assim

minha sugestao

va estudar açoes pq vc ainda nao entendeu nada
e ta atras duma maluquice q tem de ficar crescendo sempre
e quando vc entender bem açoes
vc passa para FIIs

vc nao entendeu ainda açoes e quer trazer conceitos errados de açoes para FIIs

entao eh uma salada total

portanto esquece q FIIs existem
e volta para o basicao de açoes
quando vc realmente entender como se analisa ações q nao tem esta maluquice de lucros crescerem o tempo todo, ai vc volta a pensar em FIIs

estuda direito dessa vez

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@OpusFried não, não é esperado que cresçam sempre

as aquisições feitas por esses FIIs em 2012 tiveram um cap rate a X com a SELIC da época (antes que isso desencadeie para o bullshit de SELIC X FIIs, isso é sobre a precificação dos ativos alvo dos FIIs e não dos FIis em si, e são influenciadas pelas taxas de juros da época em que são realizadas). As poucas aquisições até ~2017 tiveram cap rate a 2x.
Já as aquisições desse ano foram a cap rate X OU X/2

o patrimônio vai aumentando, os contratos vão variando conforme as condições de mercado, seja nas renovações ou nas novas aquisições

não faz nenhum sentido para o HGRE (exemplo fictício) que alugava a R$100/m² em 2012 pedir R$300/m² no mesmo imóvel e região em 2020, se os concorrentes da região alugam por R$150/m². E aí? O imóvel perdeu valor? ou o FII está mantendo o patrimônio alugado para manter a geração de caixa?

EDGA comprou o imóvel no prospecto achando que iria receber R$150/m² em 2012~, na última vez que olhei estava alugando a menos de R$80/m² para sobreviver

não tem como as receitas dos FIIs crescerem sempre se a economia da região dos imóveis não está tendo crescimento sempre
por isso o mais importante é que seja bem administrado para manter o portfolio ocupado e gerando renda

e na mesma linha, é totalmente fora da realidade esperar que toda emissão vá gerar valor imediato para o FII, mesmo com aquisições de imóveis bem localizados e com valor, o cap rate vai variar também conforme as condições macroeconômicas.
Mas aí a emissão serve para que? para beneficiar o gestor apenas?
Não. Se o ativo tem valor, você ganha em diversificação de portfolio e maior chance de perenidade para o longo prazo.

FII não vai ter crescimento orgânico
o crescimento do seu patrimônio vem de você reaplicar os proventos



quer ativo que cresce? tem que ir para os que tem modelos de negócio mais complicados (em relação aos FIIs), permitem alavancagem e por consequência tem risco maior: empresas

um não exclui a possibilidade de ter o outro no patrimônio, mas FII não é empresa e não se pode esperar comportamento de empresa deles

nada se espera q cresça sempre
esta expectativa so vai terminar em giro de patrimonio e vendas de ativos com valor

todos ativos de valor passaram por periodos de queda de lucros
TODOS
100%