Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia).
comentada em 25/06/2020 18:06

Eu, como não sou removido, vejo que um imóvel representaria uma quantia alta do patrimônio para ser colocado em risco por causa de documentação.

Até com carro, que tem valor menor eu fujo se tem qualquer problema de documento, imagine com imóvel.

@Bastter   A informação e de que os papeis estão 100% por parte do cartório. Advogado contratado diz que a compra é perfeitamente possível. O fato de não ser possível uma atualização da procuração ou ate mesmo assinatura da vendora na escritura (devido a pandemia) que me preocupa, pois teria que ser via procuração (valida, mas de 1994). Agradeço por ter lido e colaborado. Abraco

Não existe solução 100% segura, o que vc pode é minimizar os riscos. 

Pelo que vc narra, não há problemas com o imóvel em si (irregularidade da documentação dele, a proprietária ser alvo de ações/execuções, o imóvel ter sido objeto de constrição judicial etc). O que já é algo muito promissor.

Se a sua preocupação for apenas no tocante a eventuais conflitos familiares (algum familiar alegar que ela era incapaz para a venda), o que eu faria no seu lugar é o seguinte:

I - "O cartório diz não ser possível essa atualização da procuração seja pela impossibilidade da visita a residência da mesma (devido a pandemia, por receio quanto a saúde dela com 94 anos e também do funcionário) seja pelas restrições de locomoção e dificuldade de escrita (principalmente assinatura) informadas pelo vendedor e também de conhecimento do próprio cartório (a senhora vendedora seria cliente antigo deles)" 

Daria meus pulos para tentar atualizar de todo jeito essa procuração e torná-la específica para o ato da venda. Colheria a assinatura do jeito que fosse possível (ainda que difícil de ler), e  talvez até impressão digital.

Adotaria medidas de cautela para manter o distanciamento e a higiene das coisas, mas não deixaria que isso fosse um empecilho para atualizar o documento.

Aí precisa conversar com o cartório e com a vendedora/família dela o que eles estão dispostos a fazer para atualizar o documento, preservando a saúde de todos os envolvidos.

II - "Todos os filhos estariam de acordo com a venda e dispostos a colaborar no que fosse possível."

Não basta ter a intenção. É preciso que ela seja materializada, transformada em atitude e em um documento apto a comprovar o que foi combinado.

Dito isso, por cautela eu também faria um documento escrito com a anuência da idosa e de todos os herdeiros diretos a respeito da venda, e deixaria claro no documento que a finalidade dele é justamente evitar alegação futura de capacidade/lucidez da Sra, por parte de algum deles, para preservar a venda.

Converse com seu adv a respeito dessa possibilidade. 

Olá @AtlasBC

Em relação a este caso, há um julgado recente da 3ª Turma do STJ (REsp 1.814.643) q considera a procuração irrestrita insuficiente para a venda de imóveis. Pq isso?

 

É que há um artigo no Código Civil (art. 661) q exige procuração especial para vender, hipotecar ou transigir imóvel. E daí apareceu um caso em q havia uma procuração em q se outorgava poderes pra vender qualquer imóvel no território nacional. Ao analisá-lo, o STJ disse q essa procuração não atende o requisito do Código Civil q exige uma procuração específica. Assim, a procuração tem de necessariamente indicar poder para vender o imóvel da Rua tal pra ser válida.

@Minnie

Muito obrigado mesmo! Seu entendimento do meu texto está perfeito.



Eu gostei muito desse imóvel em especifico e por isso essa insistência em tentar realizar o negócio (já procuro faz muito tempo).



Esse cartório em especifico onde a família toda dos vendedores já tem uma relação mais intima, já praticamente eliminou essa possibilidade de uma visita na residência para atualizar a procuração.
Ate mesmo a opção de vídeo conferencia com certificação digital foi descartada  por eles.

Talvez com a minha negativa de proceder eles façam acontecer (se for possível e seguro). Claro que não pretendo coloca-la em risco.
 

Esse documento com a anuência de todos os filhos só teria justificativa com a assinatura dela (mesmo que com a digital)?

@Eduardool Muito obrigado! Vou repassar isso pro advogado! Abraço

Eu pensaria em fazer um vídeo também, com todos concordando com a venda.

@AtlasBC

Documentação com imóvel é sempre complicado. Entendo que quando achamos um imóvel que gostamos, tendemos a tentar fazer de tudo para dar certo. Mas acho que vc está se preocupando muito com os problemas da vendedora e família.  

O julgado que o @Eduardool  citou realmente diz que precisaria de uma procuração indicando especificamente qual o imóvel. Isso pode dar algum problema. Sobre os herdeiros "assinarem" que estão de acordo com a venda, nada é 100%. Direito é complicado e tudo pode depender da decisão de um juiz. Veja só. Suponha que a vendedora esteja incapaz. Se ela está incapaz, o interesse dela é indisponível (ninguém pode abrir mão de um direito dela, nem os herdeiros).  Aí teria que demonstrar que a venda do imóvel ocorreu em benefício dela.

Se no meio dessa família tem algum mau-caráter, pode te dar algum problema. 

Outro ponto que vc tem que pensar é que se/quando vc quiser/precisar vender o imóvel, o ORUTUF comprador vai analisar essa sua compra tbm, e pode ver algum problema.

Enfim, esses casos são sempre difíceis. Em 99% das vezes não acontece nada, mas imóvel sempre envolve muito dinheiro...

@Hodie Obrigado pela analise. Sim, estou ciente que é sempre complicado.

Somado a vontade de fazer acontecer, tem o fato de já ter desistido de um imóvel no passado por motivos de documentação (era algo bem pior que essa situação de hoje). Fica uma frustração de fato. 

O meu advogado fez uma analise bem similar dizendo que provavelmente não daria nada errado, mas essa possibilidade sempre pode existir.

Fica a impressão de que realizar esse sonho (que no meu caso é bem especifico quanto a localização, tamanho de terreno..etc) é bem complicado de ser realizado.

Tudo indica que deixarei de lado. Abraco

Já abortei uma transação imobiliária por muito menos. Eu quero PAS.

espera passar a pandemia e acerta essa procuração

@Bastter Muito obrigado pela orientação. 

@fator Sim, pode ser o único caminho. Obrigado.

"Esse cartório em especifico onde a família toda dos vendedores já tem uma relação mais intima, já praticamente eliminou essa possibilidade de uma visita na residência para atualizar a procuração."

Ficaria mais desconfiado ainda. Siga seu advogado, no meu ponto de vista, ele está sendo muito correto com vc. 

@Crocodile_Dundee Sim, fiquei desconfiado. O advogado é muito bom! O próprio disse para não desistirmos ainda, por isso pensei em consultar a comunidade. De repente alguém teria passado por algo similar e/ou teria alguma direção a ser seguida. Abraco

O imóvel tem a documentação correta segundo o corretor de imoveis " parei de ler aqui

@AtlasBC Eu sei bem oq é isso, passei por situações similares. Na hora que envolve sonho é sempre difícil tomar decisões. 

Vc já pensou em fazer o que o @fator sugeriu? Talvez fazendo um compromisso de compra e venda, com multa e td mais. 

@AtlasBC eu li ontem no site de um cartório que para pessoas acima de 70 anos fazer procuração é necessário um laudo médico informando que essa pessoa tem sanidade mental perfeita etc.... se seu advogado tbm não sabe disso e vc ainda tem que vir no fórum se informar eu pensaria bem em trocar de advogado. Talvez essa seja uma exigência do cartório apenas, bom verificar.  Abraço

Pra ser sincero não havia pensado nessa opção, ate mesmo pela condição de saúde dela (sera que ele tem/terá condições em ORUTUF próximo?) e também pela perspectiva desta pandemia ser superada rapidamente. Mas vou manter essa opção em aberto @Hodie. Obrigado! 

@AtlasBC  

"Esse documento com a anuência de todos os filhos só teria justificativa com a assinatura dela (mesmo que com a digital)?" 

A documentação precisa materializar a manifestação da vontade e o entendimento de todos os envolvidos. Então, sim, ela precisa participar. 

O que o @Hodie falou também é importante (" Suponha que a vendedora esteja incapaz. Se ela está incapaz, o interesse dela é indisponível (ninguém pode abrir mão de um direito dela, nem os herdeiros).  Aí teria que demonstrar que a venda do imóvel ocorreu em benefício dela").

Vc colhendo a manifestação de vontade dela e de todos os possíveis interessados no imóvel, em eventual disputa de herança, não equivale a dizer que ela é, de fato, capaz para o ato. Isto é, as assinaturas não comprovam que ela é capaz para os atos da vida civil.

As assinaturas significam que, naquele momento, todos os filhos concordaram em realizar a venda e, supostamente, ela também. São coisas diferentes, parece sutileza inútil, mas não é. Explico.

Aqueles que assinaram concordando com a venda, caso aleguem futuramente a incapacidade da própria mãe para desfazer a venda, irão atuar em postura contraditória. Ora, se sabiam que ela era incapaz, porque eles concordaram, ao invés de impedir a venda ou de adotar outro procedimento para realizá-la?

Isso, aos olhos de um juiz, pode ser desfavorável a eles e favorável a vc (pois vc atuou de boa-fé), no que diz respeito a manter o negócio. Mas como tudo no Direito, não é garantido. É sempre jogar as probabilidades a seu favor.

Outra coisa muuuito importante: "demonstrar que a venda do imóvel ocorreu em benefício dela" -> Para isso, aceite somente pagar diretamente em benefício dela, no nome dela. Não deposite para filhos, advs, etc.

Se ficar claro que I - ela (supostamente) concordou; II - pessoas com potencial de questionar a venda no ORUTUF (leia: herdeiros) tbm concordaram; III - o pagamento beneficiou somente ela, já reduz mto seus riscos. 

Além do documento escrito, existe a possibilidade de gravar a videoconferência também. O importante é vc conseguir materializar, registrar, todas as intenções/manifestações, entende? Então uma videoconferência com ela, familiares, advs etc, é um meio de prova. Mas tem que guardar esse vídeo em local seguro, para ele não estragar com o tempo (acontece muito com CDs, pendrives etc...).

Enfim, cabe a vc ponderar se é possível superar todos esses obstáculos ou assumir o risco do negócio. Boa sorte!
 

@Marcosmvgs Aparentemente nem o cartório sabe dessa informação, pois estiva la hoje e a informação seria a de que tudo esta ok.  

@Giovanni Sim, estou de acordo. Um pouco assustado/confuso com o aprendizado de que o negocio nunca sera 100% seguro. Confio no advogado e tudo indica que continuarei na busca por outro imovel. De qualquer forma houveram contribuições muito validas aqui ate o presente momento e que me ajudarão nessa tomada de decisão. Abraço

Penso que o que o @Giovanni disse também é importante... Você expõe seus receios, apresenta formas de resolver o problema, mas cabe aos vendedores o esforço para fazer a venda acontecer. Se eles estão tão interessados assim, vão dar os pulos deles. Não se arrisque demais por quem não tá nem aí para vc.

@Minnie Valeu mesmo por essa contribuição!
Mesmo não sendo dessa área, eu consegui compreender perfeitamente sua explicação.
O pagamento seria para a conta dela mesma, isso estava combinado.

Vamos avaliar essa possibilidade de documentação e do vídeo sim.
Muito obrigado!

O que você escreveu:
"Compra de imóvel em tempos de pandemia (vendedora idosa e cartório não fazendo diligencia)"

O que eu li:
Compra de rolo em tempos de rolo (vendedora enrolada e cartório enrolando)


Brincadeiras a parte, cuidado, amigo. Cartório com "intimidade" com a família me deixaria com os dois pés atrás, principalmente se a oferta for tão boa assim. 

@Minnie Sim, esse foi o conselho que eu houve hoje meu pai também. Talvez com a desistência do negocio, eles se mexam e façam um esforço para dar mais transparência quanto a vontade e sanidade da vendedora. Abraço