Comprar terreno pra construir kitnet pra alugar.
comentada em 20/06/2014 17:31

eu não tenho experiência, mas não faria! prefiro diversificar nos FII!

Concordo com o Basttler. Desde cedo faça um contrato bem feito e divida o condomínio.

Prezado Tomaz! A idéia é boa (empreendedorismo e tal...) Mas, me passa um frio na barriga' quando leio 'parceria entre amigos'...vai perder os amigos e R$ - infelizmente - se tudo der certo... imagina se der errado...hehe Sou Eng. Civil, trabalho com projetos (NAO obras) 'parece fácil' construir...mas conheço vários casos de gente q foi se 'aventurar' na construção 'barbada' civil...e, nao se deram bem! Boa sorte...claro que seria bom ter os dois... Mas, pense bem! Abraços Samuel

Olá pessoal, pelo que ando vendo, realmente, eh um mundo a se considerar para talvez ganhar umas migalhas a mais, muita dor de cabeça e ainda arriscar a amizade. Abraços

Aqui eu faço isso. Compro terreno e construo para alugar. Dá um bom retorno. Mas faço sozinho, sem parceria com amigos, os terrenos são pequenos, construo uma casa de cada vez, e já tenho uma equipe de trabalhadores de confiança. Nas primeiras 2 casas que construí cometi alguns erros e gastei mais do que deveria. Mas pra mim valeu a pena, me sinto mais seguro tendo estas casas pra alugar do que todo o dinheiro somente em ações e RF.

@Pedro95 eu tb tou pensando em fazer sozinho. pq que vc nao faz kitinet ao inves de casa? O preco do m2 eh o mesmo? Vc acha q depois de construido e alugado dah mais de 1% a.m liquido jah descontado IR de PF ou PJ? Abraco

Pode ser que o Pedro tenha melhores resultados que eu, mas creio ser bem raro conseguir 1% a.m. liquidos em alugueis residenciais..

@Tomaz42 Vc acha q depois de construido e alugado dah mais de 1% a.m liquido jah descontado IR de PF ou PJ? NAO... abraços

@Tomaz Aqui onde moro é uma região turística, e já tem muitas pousadas, suítes e kitnets, todo mundo faz isso. Por isso preferi fazer pequenas casas de 2 quartos, pode ser que eu ganhasse mais dinheiro fazendo kitnets, mas pensei no LP, a cada dia surgem mais kitnets, enquanto casas neste estilo tem poucas, e a procura é muito grande, ou seja, é certeza de conseguir alugar. Em relação ao retorno em termos de rendimento eu não sei, não me preocupo em fazer estas contas certinho. Só sei que o gasto para construir uma destas casas em média 40k, e depois alugo por 1 salário mínimo. Isto sem contar o terreno que já é antigo e custou barato na época. Então leva alguns anos para reuperar o dinheiro.

atenção' para o 'foco em rentabilidade'... como já comentado e ensinado muito por aqui! Amigo Tomas... pense em VALOR (patrimônio) nao em rentabilidade... :)

Legal @sam_h_p Só em saber que isso ae não dá mais do que 1%a.m já fico mais aliviado. Valeu @Pedro95 lhe desejo sucesso no aluguel dessas casas. Abraços

Bom tópico e assunto. Penso no futuro em começar devagar com isso, mas sozinho, bem de leve... algo a se pensar no futuro que só envolveria meu pai mesmo.

Construção não é fácil. No início algo sempre dá errado, e você sempre acaba gastando mais do que o planejado. Com o tempo você vai adquirindo experiência, e os prejuízos iniciais servem como aprendizado. É importante um bom planejamento e outra coisa fundamental é que você possa acompanhar a obra de perto, ir lá todo dia ver como está indo. etc. Tem outros tópicos sobre isso onde muita coisa foi discutida. Dá uma procurada.

Parece interessante 40K investido e retorno de 724 por mês... É isso mesmo @Pedro95 ?

Se você já tiver o terreno sim

@Pedro95 Fiquei curioso, quais os erros mais comuns que acabam estourando o orçamento?

Aqwui em Belo Horizonte aluguel da 0,4% no máximo 0,5%, claro que um construtor que tem reduzidos seus custos esse valor cai bastante, não pode desconsiderar o valor do terreno na conta.

@Pedro95, casas de qts metros?

@Pedro tem as metragens? Tipo cada quarto, banheiro, etc...

Também penso em fazer isso... acho muito bom! Agora ideal é colocar alguem pra administrar o recebimento dos alugueis e administração de qualquer problema...

@leobraz Eu tava pensando nisso pra nao ir lah dar uma de seu barriga e levar facada. Vc pode abrir uma empresa tipo imobiliaria e contratar uma empresa de cobranca pra emitir os boletos e ir lah despejar as pessoas se for o caso, ou pode colocar por uma imobiliaria mesmo e deixar com eles, apesar das taxas serem grandes, mas eles mandam pintar, fazer reparos, enchem o saco dos inquilinos.

Respondendo a quem perguntou; A metragem da casa é 82 metros quadrados. Isto inclui 2 quartos, uma sala-cozinha, um banheiro, um pequeno corredor e uma área de serviço. A metragem de cada cômodo eu não sei exatamente. Em relação aos erros mais comuns, são básicamente 3; 1 Orçamento errado. Você calcula que vai gastar x, mas acaba gastando mais. Sempre falta material, em vários momentos você tem que comprar alguma coisa que não tinha planejado. 2 Execução lenta. A obra demora mais pra ficar pronta e você gasta mais com mão de obra. 3 Resultado deficiente. Depois de pronto existem falhas e o serviço tem que ser refeito. Existem muitos detalhes específicos, mas todos tem relação com um destes 3 itens acima. Você pode contratar uma construtora e não ter que se preocupar com nada disso, no entanto ficará mais caro e existem outros riscos. Em relação a lidar com os inquilinos, ai sim, é sempre melhor contratar uma imobiliária. Os 40k que eu falei não é uma conta exata, pode ser um pouco mais ou um pouco menos dependendo dos materiais que usar, e de quanto vai gastar com a mão d obra. Dá pra gastar menos que isso. Outra opção são casas pré-fabricadas de madeira que são montadas em apenas 1 ou 2 semanas, e podem sair por uns 45k. Um pouco mais caras, mas também fica pronta rápido.

R$500 o m2... Ta muito bom esse número !!! 1/2 cub...+ ou - :-)

Na verdade 82 m² foi o tamanho da lage, a casa é menor, pois a lage inclui uma varanda que funciona como área de serviço e os beirais. Depois eu vou ver o tamanho exato da casa em si.

Sem esquecer, que se fosse comprar um terreno atualmente, com as mesmas dimensões no mesmo local gastaria uns 100k. Dá pra construir um segundo andar e alugar também. Fazendo a conta total seriam uns 180k de investimento para depois receber 2 salários mínimos por mês. Também consigo que a mão de obra não saia muito cara, com apenas um pedreiro e um ajudante, no entanto a obra acaba sendo bem mais demorada, do que se tivesse uma equipe maior.

Em cada região esta conta pode ser diferente, em alguns lugares os terrenos são caros, a mão de obra é cara, em compensação você pode pedir mais no aluguel. Tem que ver cada caso em particular. Na experiência que tenho, lugares com potencial turístico são bons, existem cidades onde o turismo ainda está crescendo e os terrenos não são tão caros, depois não terá dificuldades em alugar para temporada por exemplo. De qualquer modo construir pra alugar dá muito trabalho. As vezes é mais simples ir poupando e depois comprar um imóvel pronto pra alugar. No meu caso já tenho os terrenos que comprei a mais de 20 anos por um preço muito pequeno, se fosse começar algo assim hoje, do zero, pensaria 2 vezes.

@Pedro95, bom dia, Vc tem ideia de como ficaria o custo se vc acordasse com uma construtora? Ou sabe que tipo de contrato eles fazem com vc? Obrigado

@Tomaz42 Não sei, mas sei que tem pessoas aqui que entendem do assunto. Em outros tópicos isso já foi discutido, dá uma procurada neste grupo.

Em SP como Estado, os terrenos estão um estouro. A não ser que compre na zona rural e aguarde.