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Sou engenheiro civil e diariamente atendo pessoas que compraram um terreno e desejam construir alguma coisa, casa, barracão, galerias de salas comerciais e tal, tanto para si ou para vender/alugar. E são raros os casos em que o terreno/lote não tem algum problema.
Então resolvi listar alguns do rolos que encontro por aí e alguns pontos importantes para avaliar antes de comprar um terreno. Vale para chácara, sítio, casa pronta e imóveis em geral.
1 -
Zoneamento: O zoneamento, basicamente é um plano que as prefeituras fazem e nele definem em qual área podem ser construída determinadas construções. Por exemplo, não é porque todos os vizinhos do lote que você quer comprar fazem casas geminadas, que o lote em questão também pode fazer esse tipo de construção.
Nos sites das prefeituras, geralmente têm um mapa com o plano diretor que determina o zoneamento de todos os terrenos. Não confie apenas no que o corretor diz, confere no plano diretor.
2 -
Matrícula: Vá no cartório de registro de imóveis e peça a segunda via da matrícula do imóvel, lê tudo com calma e verifica se não tem nenhum dos rolos descritos no FAQ
3 -
Confira as descrições: Na matrícula do terreno, tem todas as suas delimitações, confrontações, distâncias e rumos das delimitações do lote. Vá no terreno e meça se realmente o que está na matricula confere com o lote. Um dos casos mais comuns é um terreno com X de comprimento na matrícula e Y m² e na hora de fazer a conferência não bater. Tem que fazer retificação da matrícula, os vizinhos tem que assinar um termo declarando que o lote não invadiu a propriedades deles (UM ROLO DANADO)
Para lotes maiores, peça para que vendedor contrate um agrimensor que irá medir com exatidão essas delimitação e traçar a topografia do terreno
4 -
Relevo do terreno: Apesar do Brasil ser um pais continental em que cada região apresenta uma topografia diferente. Se você estiver olhando terrenos com muito aclive ( / ) ou declive ( \ ) que geralmente são mais baratos. Pode preparar o bolso para gastar com terraplanagem, muro de arrimo e outras contenções. Sem contar que se os terrenos vizinhos já tiverem construção, essas movimentações de terra podem afetar as edificações vizinhas.
5 -
Localização: NINGUÉM sabe qual área vai sofrer valorização, não cai nesse papo de "região com alta expectativa de valorização" . Não compre em bairros muito afastados, com baixa segurança, sem rua asfaltada, iluminação, água potável/esgoto.
7-
Incorporação (comprar terrenos e construir para vender/alugar) é uma profissão, e algo que deve ser feito com muito cuidado e com auxílio de profissionais. OBRA NÃO É PARA QUALQUER UM, seja realista e verifique se você realmente quer executar uma e se você tem capital para isso. Sempre vai sair mais caro e mais demorado do que você está planejando. Se alguém vier com solução mágica, desconfie. Invista em arquitetos, engenheiros, estudo de solo e etc.
