Diferença entre Escritura e Registro
comentada em 25/11/2022 23:11

Amigo, você consegue tirar uma dúvida?

Moro perto de um rio e lá existem casas de veraneio, construidas em pequenas vilas na beira do rio. A compra e venda dessas casas é feita somente com contrato de compra e venda, não possuindo escritura. Sabe me dizer se esse procedimento é legal e dentro da lei?

Mas pra q serve a escritura? Se só vale o registro na matrícula?

@breune , essas casas são vendidas só com contrato de compra e venda, sem passar por cartório, porque elas são irregulares.

Há uma faixa de terra ao lado dos rios, variável conforme a largura do rio, em que não se pode construir. é muito comum, porém, que se construa nesses locais irregularmente e a coisa vai ficando até que , um dia, algum órgão resolve criar problema, multar, pedir judicialmente a derrubada, etc.

 

@bastter,

Eu criei esse tópico exatamente pq gastos com financiamento não tem nada a ver com Escritura Pública. Inclusive você mesmo não está entendendo do assunto. Segue abaixo seu comentário no tópico sugerido:

"eu hein essa historia ta muito doida
nao to entendendo nada
se deu erro ou banco quebrou eh outra historia
agora quitou, faz escritura
nunca ouvi falar nada contrario a isso
e todo mundo q eu conheço q financiou fez escritura quando terminou de pagar"

Não é necessário fazer Escritura após a quitação do financiamento. Nenhum Cartório do Brasil vai fazer uma Escritura após quitação do financiamento pois a propriedade já foi transmitida com o registro do contrato bancário (que tem força de Escritura por força de lei). A averbação da quitação tem por finalidade cancelar a garantia e não transferir a propriedade.

Eu sou especialista em direito imobiliário e como vi algumas dúvidas nos comentários, resolvi abrir esse tópico para esclarecer. Se for atrapalhar a organização do site, pode trancar o tópico. A intenção é só ajudar mesmo...

@breune

Para fazer a Escritura, o imóvel precisa estar regularizado perante o Cartório de Registro de Imóveis. Provavelmente esses imóveis não possuem matrícula, mas o ideal é procurar o Cartório de Registro da região ou um advogado especialista para uma análise mais detalhada.

@breune @Pelágico ou até que um dia o rio leve a casa. Esse tipo de investimento é colocar as chances de um cisne negro contra você. Já morei numa cidade do interior onde me disseram que "nunca que o rio vai subir dessa faixa, isso era no tempo que não existiam barragens, coisa do século XIX, atualmente há 19 delas a montante daqui". No ano seguinte veio um inverno extremamente chuvoso, encheu as 19 barragens e a inundação foi a maior nunca antes registrada na história. Levou todas essas edificações que "só vai dar problema se a fiscalização encher o saco".

@Carecoid

A Escritura Pública é o contrato feito por tabelião de notas especificando as condições do negócio firmado entre as partes. Nesse documento o tabelião analisa a capacidade civil, existências de débitos fiscais, fiscaliza o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, débitos de IPTU, Condomínio, etc...

Vou dar um exemplo para facilitar: Quando você vai abrir uma empresa, o contador faz o contrato social mas precisa registrar na Junta Comercial, correto? A Escritura seria o contrato social e o Cartório de Registro de Imóveis seria a Junta Comercial...

Excelente tópico. Já está em vigor "na prática" aquela lei que você não precisa tirar mais 1 milhão de certidões do vendedor, se na matrícula do imóvel não constar pendências no imóvel no momento da venda, ou pegar uma certidão negativa do imóvel, ele não pode ser tomado pra pagar os débitos do proprietário anterior?

E dando mais uma colaboração: é muito comum que as pessoas confiem na escritura e "esqueçam" de fazer o registro na matrícula do imóvel.
Resultado: rolo!!
Exemplo: se o antigo proprietário tiver débitos trabalhistas, por exemplo, o cidadão que "esqueceu" de fazer o registro pode ter seu imóvel penhorado e todos os custos (financeiros e não financeiros) de ter que entrar numa disputa judicial.

Obrigado pelas respostas pessoal. Já aconteceu do rio subi e levar algumas casas embora. Ficaram todos a ver navios.

@Cartorio No caso de leilão judicial. Após a arrematação, posso fazer diretamente o registro no tabelionato de imóveis da carta de arrematação e, após, a propriedade passa a ser minha, correto? Não precisa de escritura ou outra burocracia?

@Cartorio Eu comprei um apartamento alguns anos atrás. Na ocasião da compra, foi feita a escritura do imóvel. Porém, somente em 2018 que eu fui até o cartório de imoveis para solicitar o registro da referida escritura. Acontece que o cartório de imoveis esta se RECUSANDO a fazer o registro da escritura. Resultado: até hoje o imóvel esta no nome do antigo proprietário.  


Motivo RECUSA: o cartório alega que na matricula do imóvel, o proprietário (parte vendedora) consta com um estado civil e na escritura, esta constando com outro estado civil. Basicamente a situação é a seguinte (até hoje): na matricula do imóvel, consta que o proprietário (parte vendedora) é SOLTEIRO. Porém, atualmente, o vendedor (antigo proprietário) atualmente é CASADO. Simplesmente por este motivo besta, o cartório de imoveis se nega a fazer o registro da escritura.   

Segundo o cartório de imoveis, para solucionar o caso, o vendedor deve fazer um requerimento com firma reconhecida, solicitando a atualização do seu estado civil na matricula do imoveis. Ou seja, somente depois que o proprietário (parte vendedora) comunicar-lhes que esta casada, que o cartório vai registrar a escritura.  


Como faço para resolver isso???? Ja apresentei a certidão de casamento do vendedor ao cartório de imoveis, mas não aceitaram!!!!  Falaram que terceiros não tem poder para solicitar atualização da matricula. E, por outro lado, não tenho mais contato com o vendedor... não sei onde ele reside atualmente. 

Amigo, me de uma luz ai. 

Superar o medievalismo da burocracia dos cartórios no Brasil é um grande desafio de qualquer governante sério! As famílias mais ricas de qualquer cidade são aquelas que detém a titularidade de um cartório de imóveis. Mas por que será que isso não vem ao debate? Porque é o lobby mais poderoso no Congresso.

@Flavio07

Vc está enganado, pois em vários estados estão sendo realizados concursos públicos para titulares de cartórios. Inclusive na minha cidade Goiânia vários aprovados nos concursos, a maioria oriunda de outros estados, já tomaram posse. Minas Gerais eh outro estado que vou muito e lá também já houve vários concursos para preenchimento de vagas em cartórios.

@silvestrereri

Não estou. Sei dos concursos minguados aqui e alí e sei quanto eles são questionados, desde o edital até a homologação, incluindo pedidos de providências no CNJ. Você questionou apenas parte do meu texto. Olhe os titulares de cartórios de cidades com mais de 100 mil habitantes e veja o padrão de vida dos familiares desde a origem da transmissão por consanguinidade. Não pode haver concurso público que possibilite uma pessoa se tornar milionário. Lado outro é que não se justifica, na atual quadra da evolução tecnológica, a população se submeter a um rito tão oneroso de certificação de um direito oriundo de um contrato ... poderíamos evoluir nisso! Mas encerro aqui.

Medieval o sistema de registro público no Brasil. Um sumidouro do dinheiro da população. Registro de imóvel urbano deveria ser controlado pelo respectivo município e registro de imóvel rural efetuado e controlado junto ao respectivo estado. Escritura privada, bastando ser subscrita pelos contratantes e por um profissional habilitado ao exame do atendimento das formalidades legais (advogado ou corretor habilitado).

@AUGUSTO MR, pede a averbação do casamento e se o oficial do registro negar peça a suscitação de dúvida e a remessa ao Juiz de Direito. Existe um procedimento administrativo em que, havendo desentendimento de interpretações, o oficial tem de remeter ao Juízo para posição final. A Lei de Registros Públicos (LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.) dispõe que oficiais são civilmente responsáveis por prejuízos que causarem, por culpa ou dolo.

"Art. 198. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:
I – no Protocolo, adotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;

II – após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

III – em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

IV – certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título."



"Veja o fluxograma elaborado por Scavone em sua obra “Direito Imobiliário – Teoria e Prática:

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Da sentença caberá apelação, com ambos efeitos devolutivo e suspensivo, e somente poderão interpor apelação o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado (art. 202)." Isabelle Fernanda Giannasi Muccillo

O que é SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA? – Mariana Gonçalves | Blog

@aracajuano,
A Lei 13.097/2015 excluiu a exigência de certidões judiciais para alienação de bens imóveis. Foi considerado um avanço e fortalecimento do chamado “princípio da concentração”.
Ocorre que o Novo Codigo de Processo Civil estabeleceu no art 792 que será considerado fraude à execução quando houver demanda judicial em andamento que possa tornar o devedor insolvente.
Dessa forma, esse conflito de entendimento deve ser pacificado pelos Tribunais Superiores.
A ANOREG orientou que os tabeliães do Brasil recomendem aos compradores que providenciem tais até uma definição do tema.

@robertolaw,
A Carta de Arrematação pode ser registrada diretamente, não precisa de Escritura. Trata de aquisição originária e decorre de decisão judicial. 
é importante que vc peça orientação de um profissional para analisar o processo com antecedência pois existem vícios que podem comprometer a aquisição. As impugnações são feitas através de embargos à arrematação ou ação anulatoria.

@augusto.mr
A esposa do vendedor assinou a Escritura? Se assinou, entendo que o comprador pode requerer tal atualização, justificando a legitimidade pelo instrumento público de aquisição. Se o Cartorio negar, pode ser suscitado dúvida como especificado acima. 
Todavia, se a esposa do vendedor não assinou, a recusa está correta...

@silvestrereri,
Voce está correto. Hoje em dia os cartórios não mais transmitidos de forma hereditária. Só é possível ingressar na atividade através de concurso público.
é verdade que precisam ser modificados muitos procedimentos para dar  celeridade e adequar as exigências do mundo moderno.
Mas isso tem sido debatido e estudado por especialistas do Brasil inteiro. Inclusive no último congresso do tabeliães que fui em São Paulo, 80% dos painéis estavam relacionados ao futuro da atividade, como por exemplo, documentos eletronicos e utilização da tecnologia do blockchain para atividades de registro.
Acredito q no futuro breve teremos modificações na estrutura atual.

@SERRAAZUL ,   @cartorio primeiramente obrigado pela atenção dos senhores!!!! 



@SERRAAZUL  disse: ´´pede a averbação do casamento e se o oficial do registro negar peça a suscitação de dúvida e a remessa ao Juiz de Direito``.   ok!!!!  Mas eu ja pedi verbalmente (no balcão do cartório) para fazerem a averbação do casamento do proprietário (parte vendedora). Porém, negarão tal pedido. 

Sendo assim, como é feito o pedido de ´´suscitação de duvida``. Eu faço um requerimento endereçado ao Cartório, solicitando ´´suscitação de duvida``?? Ou eu devo contratar um advogado para fazer tal requerimento?? 



@cartorio, disse: ´´A esposa do vendedor assinou a Escritura?``   
Então,..., na escritura somente consta a assinatura do tabelião. Porém, é descrito ambos, marido e mulher, casados em regime de comunhão parcial de bens, compareceram ao cartório e solicitaram a confecção da escritura.  


Amigos, me ajudem por favor!!!

Muito bom o tópico. Já me ajudou. Ficava na dúvida entre registro e escritura.

@augusto.mr
Tenho as seguintes sugestões:
a) Procure o Tabelionato que fez sua Escritura e peça para fazer um aditivo, narrando esse histórico do estado civil e sua posterior alteração. Inclusive isso era p ter sido visto antes, mas enfim, foco na solução.
b) Se mesmo assim ainda mantiver a recusa, faça a suscitação de dúvida (art. 198 da Lei 6.015/73). Se nao tiver experiência na área procure um advogado.

Essa negativa de registro é exagerada. Se todas as partes assinaram, concordaram com transação e você tem a certidão de casamento que comprova a alteração de estado civil, que direito se pretende proteger com essa recusa?

Se não resolver com a sugestão “a”, a suscitação de dúvida resolve...

Muito esclarecedor esse tópico @cartorio  

Estávamos eu e a patroa a procura de casa numa região mais afastada da sede do município. Após eu perguntar sobre RGI ou legalização na imobiliária, o sujeito informou que quase todas não têm IPTU (?). Perguntando a vizinhança onde estávamos, alguns tem outros não. Pelo que entendi, compram o terreno, constroem a casa mas não é feito o registro. E aparece muito "contrato de compra e venda".

Se for isso é rolo, não é? O correto é já ter escritura e registro no ato da compra?

Obs.: só querendo aprender um pouco do assunto, o que não exclui contratação de consultoria de advogado.

@cartorio ressuscitando o tópico, pois não encontrei uma dúvida parecida com a minha.  Pela primeira vez vou vender um imóvel e o corretor (que conheço pouco) me disse que o comprador quer pagar no ato da assinatura da escritura.

Como é a primeira vez que lido com esse tipo de situação me veio a dúvida se esse é o momento correto de receber o valor e sobre qual cuidado devo tomar,  como por exemplo: somente assinar a escritura quando o valor tiver em conta? 

Se puder me auxiliar, desde já agradeço.

@Vade_et_fac.vai depender do seu contrato de compra e venda. Precisa ver se seu advogado incluiu no contrato: data de depósito, conta para depósito, valor, e pediu assinatura por AUTENTICIDADE. Você põe uma cláusula que após o pagamento vcs vão em x dias no cartório registrar a escritura. Desta forma risco para os dois lados é bem menor. Tendo feito isso e se possível recebido ANTES de irem ao cartório, aí vc faz a escritura do contrato de compra e venda. Não faça isso sem advogado de preferência especialista em direito imobiliário.