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Bom dia a todos. O tópico ficou gigante, mas tentei exemplificar e demonstrar de todas as maneiras que me vieram em mente para quem precisar entender a situação e a realidade.
Este tópico é o relato de algo que vivi ontem. Estou criando com a esperança de que ninguém aqui ou em qualquer lugar no Brasil faça isso.... Mas se alguém estiver pensando em fazer e ler este tópico , já serei muito grato. Mesmo que a pessoa faça essa loucura depois de ler. OBS: Muitos fazem sem entender as consequências.
Já adiantando se possível não faça dívida c\ imóvel. Mas se fizer
NUNCA, mas NUNCA ,
Incorpore parcelas, Solicite pausa nas parcelas, ou pagar parcelas reduzidas. Vende o carro, o papagaio, o celular, o notebook mas não faça isso por favor.Os valores abaixo são reais (praticamente exatos mas exatidão nos valores não importa o que importa é entender o que acontece).
Ontem meu amigo me disse que está pagando "caro" em seu financiamento e me pediu um auxílio para entender o que houve com seu financiamento nestes anos. Desmembrei os quase 10 anos do financiamento dele, todos os pagamentos e transações feitas....
OBS: A taxa de juros não importa. O que importa é entender o que acontece.
Financiamento original.
SAC
Valor financiado R$198.000,000
Número de parcelas 420.
Valor 1ª parcela R$ 1.859,00
Total aproximado que o financiamento deveria custar se tudo desse certo
R$517.804,00Situação hoje
SAC
Número atual da parcela
115.
Valor da parcela
R$ 2.061Saldo devedor atualizado R$191.266,84.
Total que já pagou em parcelas no apartamento
R$200.014,00.(Contando com aproximadamente 9 mil reais por multa e juros no atraso de pagar parcelas).
Total aproximado que o financiamento vai custar se tudo der certo a partir de agora(pagar todas em dia)
R$699.291,00Então quase 10 anos se passaram, R$ 200 mil foram pagos e o saldo devedor está em 191.266,84 . Diminuiu meros 7 mil reais por assim dizer, a dívida final aumentou em quase 200 mil o que aconteceu ????
Meu amigo passou por algumas "oscilações" financeiras nesses "10" anos. E o banco lhe "ofereceu" Incorporar parcelas, pausa nas parcelas e pagar parcelas reduzidas. Creio que se estamos afundando em areia movediça e alguém nos joga 2 cobras venenosas para nos agarrar. Seguramos como se fosse o mais belo cipó e não vemos que fomos salvos agora e envenenados para sofrer depois.
O que acontece se eu incorporar as parcelas, der pausa nas parcelas ou pagar as parcelas reduzidas ?
Incorporar a parcela ==> Você não paga a parcela ou parcelas que estão em atraso e o valor total das parcelas com juros e multa é incorporado no seu saldo devedor.
Pausa nas parcelas ==> você não paga as parcelas por alguns meses e o valor total é incorporado no seu saldo devedor com um "leve" acréscimo.
Parcela reduzida ==> você paga menos na parcela por mês e a diferença adivinha o que ??? é incorporado (adicionado) ao seu saldo devedor!!!
Resumindo o andar da carruagem,
Somente durante este tempo de pandemia Aproximadamente 32 meses. Ele precisou desse "auxílio" no total de 12 meses (intercalado nesses quase 3 anos). e Precisou mais umas 8 vezes nos outros 7 anos (como se precisasse 1 vezinha por ano).
Apenas frisando, a taxa não importa, a taxa muda a proporção mas não muda a realidade da transação.
A amortização original do contrato era de R$ 471,00.
Incorporar 1 parcela R$ 1859,00 (pausar é a mesma coisa talvez um pouquinho pior).
Ao incorporar 1 parcela você basicamente abre mão de 4 parcelas que você já pagou e assume pagar elas novamente com mais juros!
Como assim ??
Se eu tenho 1 saldo devedor de 198.000,00 e pagar a parcela no valor de R$1859,00 a amortização será de R$471,00. O meu saldo devedor no mês seguinte será de R$ 197.529,00 e a parcela aproximadamente R$1855,80.
Vou criar um cenário para o entendimento.
Então se eu pagar 4 parcelas terei diminuído R$ 1884,00 do meu saldo devedor.
Terei pago um total de R$ 7.416 nestas quatro parcelas (já considerando que as parcelas reduzem).
E o novo saldo devedor será de R$ 196.116,00. sim isto mesmo Pagou R$7.416 e diminuiu menos de 2 mil.
Se na quinta parcela eu precisar incorporar ou pausar o valor da parcela vai ser adicionado no saldo devedor novamente.
Valor da quinta parcela R$1844,00.
Novo saldo devedor após incorporar a quinta parcela R$ 197.960,00.
E não se engane, você não está só pagando as 4 parcelas novamente, você colocou R$ 1844,00 na formula dos juros compostos contra você pela quantidade de meses que faltar em seu contrato!
Agora sim as taxas (neste momento elas importam para se entender).
Se você incorpora, pausa ou diminui a prestação e este valor vai para seu saldo devedor.
é só você fazer o seguinte pegue este valor que vai para o seu saldo devedor. coloque em qualquer calculadora de juros compostos, adicione sua taxa anual e o número de parcelas que faltam em seu contrato. Na melhor das hipóteses (o que nunca acontece) o resultado lá é o que fazer isto vai te custar a mais.
A mas se eu for pagando o valor do financiamento vai diminuindo então não vou ficar pagando aquele valor até o final do financiamento..... Sim vai! Porque você aumentou o valor da sua dívida e mês a mês este valor vai gerar juros contra você!
Exemplo + 1 vez.
Meu amigo incorporou em determinado momento 3 parcelas.
O que lhe custou com os juros e etc aumentar R$ 5.890,00 em seu saldo devedor.
Temos 2 cálculos para se fazer.
1º O que R$ 5.890,00 afeta em minha parcela ??.
Se você tem R$ 5.890,00 a uma taxa de juros de 8,5% ao ano você terá aproximadamente R$ 6.390. Estes 5.890,00 farão você pagar anualmente R$ 500,00 de juros. R$ 500,00 /12 . = 41,66 aumento no valor da parcela mensal.
Então Incorporar R$ 5890,00 com uma taxa de 8,5% ao ano aumentará os
juros de sua parcela em aproximadamente R$ 41,00.
Todo mês você dará R$ 41,00 para o banco a mais do que o montante que já está dando.
2º Faça o calculo de 5890.00 a uma taxa de 8,5 % ao ano por 300 meses ou 25 anos e veja o resultado.
6 mil vira quase 50 mil.
Isto mesmo 6 mil vira quase 50 mil.
Moral. meu amigo utilizou desses recursos por algo próximo à 40 mil nesses 10 anos. Estes 40 mil vão custar para ele mais de R$ 170.000,00 a mais em seu contrato.
Nos últimos 4 anos graças a deus o ´imóvel dele valorizou muito!
O imóvel de meu amigo valorizou 100 mil nestes últimos 5 anos (o apartamento vizinho foi vendido com esta valorização). Mas ficou quase 5 anos praticamente no mesmo valor.
Se ele vendesse hoje o móvel Descontando taxa de imobiliária, etc etc. Receberia algo em torno de 90 mil.
Mas se fosse vendido no valor de 5 anos atrás ele ficaria praticamente no 0 a 0.
Ou se não houvesse essa valorização perigoso ele ter que pagar para alguém levar ainda.
Espero ajudar alguém com este tópico para que se estiver em um financiamento imobiliário entenda o que irá custar tomar qualquer uma das atitudes acima. Confesso que se estivesse no sufoco provavelmente eu também teria agarrado esta cobra sem saber do que se trata.
Espero sinceramente poder abrir os olhos de alguém para não fazer isto futuramente. Ou se fizer... saber exatamente o que está fazendo.
OBS: os Cálculos são mais complexos do que expus, mas na maneira em que expus conseguimos chegar a um resultado "praticamente idêntico" mantendo a realidade da situação e não importando a exatidão dos valores.
