Dúvida sobre compra de kitinet
comentada em 11/01/2022 21:53

Sao Joao Del Rey, ahm? 

Não, não tem universidade federal aqui

Duzentos? Acho que vai ficar meio bagunçado com tanta gente morando no mesmo local, sendo os imóveis pequenos (um pertinho do outro).
Sei não, talvez assuste inquilinos pelo barulho que será inevitável.

Presidente Epitacio Ahm ?

O que eu faria é não fazer nada enquanto eu sentir que preciso pedir opinião dos outros pra decidir

Os dados que vc passou são muito poucos para opinar......

De modo geral você deve fazer comparação com pares que ja estão alugados, por exemplo ou verificar em  site de classificados se tem ediculas para alugar proximo,  quartos, flats e apto ligeiramente maiores e fazer a comparação.......

Você tem medo de o imóvel ficar vago por vários meses. Muda um pouco a frase: como você se protegeria se o imóvel ficasse vago por vários meses?

Dito que, isso pode acontecer com qualquer imóvel. Aqui na bastter aprendi que o principal é a localização. Um imóvel bem localizado e com a documentação em dia já ameniza boa parte dos problemas. 
Mas não se estressa com isso não, @Juliano90 . Decida com calma.

Eu pensaria no seguinte: e se essa faculdade mudar de endereço? existe essa possibilidade?

Como a faculdade é a única "atração" da cidade, se ela mudar/falir talvez vc fique com um mico na mão... ou pode ser que a cidade cresça tb, sei lá

"Oportunidade" não. O que apareceu foi uma possibilidade de comprar kitnet. Ninguém sai por aí oferecendo oportunidades. Se o preço é baixo, é porque já inclui os riscos do negócio

eu compraria os 200 kitnets

...

Faculdade particular tem mais risco de mudar do local/deixar de existir. 

Aluguel no interior acho que é mais complicado (ficar muito tempo sem alugar, não ter imobiliária para administrar). 

E já estão sendo oferecidos para alugar? Por quanto?

Como está o nível de ocupação?

Bem grande esse prédio heim. Investidor é corajoso.

@caro_Watson eu compraria a faculdade.

Análise de imóvel não é igual análise de empresa...não da pra ser feito a distância, em 5min e apenas olhando alguns números/gráficos.

Tem que conhecer o ecossistema local, "pisar no imóvel" etc. e o tempo de analise/estudo é na casa das semanas.

Cada tipo de investimento tem os seus riscos particulares, no caso de imóveis vacância é um deles. Se você não tem condição financeira ou psicológica pra lidar com ele, talvez deva amadurecer melhor a ideia do investimento.

Analise de imóvel, ou você já conhece muito bem o local e seu ecossistema, ou tem que ir lá conhecer...por aqui acho complicado ajudar.

 

postado por @ChihuehueBR em 10/01/2022 15:05:28

Sao Joao Del Rey, ahm? 

Pela descrição......Barbacena

postado por @ROLO em 10/01/2022 15:13:02

Presidente Epitacio Ahm ?

Epitácio tem metade desses habitantes, se muito!

Quanto ao tema do tópico, falou em oportunidade já viu né:


Ferro VindoBastterOrigem do Selo15 posts

@Dmitry Barbacena tem umas paradas da aeronáutica, não tem?
Acho que não é não

Ta com cara de interior paulista

Pontos de análise direta, baseado na sua história: 

 

(1) Cidade sem economia pujante
(2) Kitnet com 200 vizinhos.
(3) "Baixo" valor investido na compra do imóvel, logo deve ser um apartamento de padrão bastante simples.

 

Nesse perfil, não há escassez (200 apenas no mesmo prédio, mais um outro sendo construído), então há um grande risco de o imóvel permanecer vazio por muito tempo. Além disso, a educação superior está mudando muito, e pode se concentrar no EAD, esvaziando mais ainda a demanda. 

 

Com essas características, seu inquilino será estudante universitário OU pessoas de baixa renda. No geral, é uma locação extremamente trabalhosa (algumas administradoras sequer pegam para alugar por não compensar), que terá alta rotatividade do inquilino e provavelmente vários danos no imóvel, por falta de conservação. 

 

Enfim, reflita se você não está pensando muito em adquirir um imóvel e querendo "pular" a etapa de juntar os valores para adquirir um imóvel de maior qualidade ou, caso contrário, pense por qual razão considera este um bom negócio, considerando as informações acima.

Gente, muito obrigado pela ajuda. Colocaram pontos á refletir!!!

postado por @Dmitry em 10/01/2022 16:38:06



Pela descrição......Barbacena

Se tem um construído com 200 ap e estão construindo outro provavelmente tem demanda... Acredito que você deva se preocupar com outras características, se cabe no bolso, qual tipo de inquilino, cabe um casal com filho ou só gente solteira?  Etc...

Primeira coisa que eu faria seria o controle de risco do próprio patrimônio. O que significa 100 mil no seu PL? 5,10,20,50,90%? Se a sua carteira estiver já bem diversificada, reserva de emergência feita, aí pensaria em partir para imóvel. Não que seja um investimento ruim, pelo contrário. Mas normalmente são valores altos que facilmente dominam a proporção no patrimônio, e a diversificação (e a gestão de risco) vai pras cucuias. 
Ao definir que é hora de investir em imóvel (sem emoção, sem "se apaixonar" pelo imóvel) tenha consciência de que, com raríssimas exceções, o valor do imóvel reflete a sua realidade. 100 mil reais, na localização que você descreveu me parece um valor baixo, uma pechincha. Uma "oportunidade". Mas obviamente esse preço não é à toa. Você pode comprar se passar pelo seu crivo, mas tenha em mente que não está achando uma oportunidade que ninguém mais viu: você mesmo disse que já tem 200 outras unidades disponíveis, além das outras condições que você enunciou. Portanto, saiba que, dentro da sua gestão de risco, você está investindo num imóvel bem localizado mas que não está barato à toa, não espere que ele vá te deixar rico numa tacada.
Nao sei se ficou confuso, espero ter ajudado.
Não tem milagre. 

postado por @Japoneis em 10/01/2022 16:57

Dmitry Barbacena tem umas paradas da aeronáutica, não tem?
Acho que não é não

Ta com cara de interior paulista

Tem uma escola da força aérea, uma faculdade de medicina particular bem grande e a população exatamente numero mencionado.

Kitnet tem que ser em Copacabana, não?

Uma cidade de 130 mil hab com um prédio de 200 kitnet? Tipo um "balança mais não cai" cai em Teresópolis?


Boça oportunidadeKAM_MeOrigem do Selo

Estou organizando o bolão para ver quem acerta a cidade. Mandem seus palpites.