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Normalmente postamos aqui que Taxa de administração e performance não são critérios para escolha de um FII. E continuam não sendo - desde que estejam dentro da normalidade dos valores de mercado e não afetem a geração de caixa do FII, cuja forma de analisar vou tentar explicar melhor nesse post
Pesquisando as taxas para cadastrar no mural do
BRCR11 encontrei um 'pulo do gato' para taxa de administração parecer menor - separando em duas despesas nos informes oficiais.
Qual é o valor da taxa de administração?
como podemos ver bem detalhado nas DFP, existem 2 encargos principais, sendo que a escrituração está incluída na taxa de administração :
0,25% a.a sobre o VM para Administração;
1,5% a.a sobre o VM (reduzido para 1,1% a.a até 2022) para gestão;
Custo total, com desconto: 1,75% a.a sobre o VM
Custo total, sem desconto: 1,35% a.a
Mas isso impacta a geração de caixa? Vejamos:
Na média, mais de 25% do resultado vira taxa de adm+gestão. No 1T19 houve receita não recorrente devido à transação com imóveis, então o índice ficou baixo.
A taxa de gestão entra como 'outros' no informe trimestral estruturado, que tem uma linha dedicada no quadro completo:
Se considerar a taxa 'normal' de 1,5% a.a + 0,25% a.a, sem descontos, o impacto tende a ser ainda maior.
Considerando a taxa 'com desconto' de 1,35%, está no limite superior das taxas mais comuns, temos outros exemplos de FIIs com taxas próximas:
- VISC
Obs: desconsiderar 2017 pois o FII ainda estava em processo de abertura de capital e as despesas correspondem à outros itens além da taxa
a mesma taxa (1,35% a.a) gerou uma relação despesas/receitas parecida ou levemente menor em alguns trimestres a partir de 2018
- KNRI
Taxa bem parecida (1,25% a.a), mas vemos que a relação despesas/receitas fica na média abaixo de 20%. Ou seja, à despeito da taxa considerada 'alta' no geral, é um FII que tem sido mais eficiente em gerar valor para os cotistas em relação aos anteriores, se considerar apenas o quesito taxa de administração
TAXA DE PERFORMANCE
Essa taxa sem sido critério de muitos usuários para eliminar completamente os FIIs da carteira. Mas será que tem sido tão impactante na geração de caixa?
- JSRE
Taxa de Administração: 1,000% valor mercado
Taxa de Performance: 20,000% rendimentos que excederem 6% a.a. sem base atualizada por IGPM
Valor pago por performance nos últimos 12 meses: R$0
Relação despesas/receitas bem menores que os outros FIIs com taxa de adm mais elevada.
"Ah mas é um FII TVM".
Vamos comparar com outro que tem taxa de performance paga nos últimos 12 meses, e outro FII sem taxa de performance mas com taxa de administração maior
- HGCR
Esse é um caso diferente das taxas de performances mais comuns, que normalmente são nos mesmos moldes do JSRE. E acaba pagando performance vários meses.
Taxa de Administração: 0,800% valor mercado
Taxa de Performance: 20,000% sobre o que exceder 110% da taxa média de captação em CDI
qual efeito disso?
Baixo. Mesmo com a taxa de performance, e uma taxa de administração razoável, a relação despesas/receitas beirou 10% em vários trimestres.
Comparando com o KNCR, que não tem performance, a eficiência do HGCR em gerar caixa para o cotista é bem parecida. Pois apesar de não haver taxa de performance, a taxa de adm é ligeiramente maior
Taxa de Administração: 1,000% valor patrimonial
Taxa de Performance: -
Conclusões:
- A fórmula de remuneração dos adm/gestores não é totalmente alinhada com o interesse dos cotistas, no mercado atual. Já foi pior, o mercado de FIIs ainda é um bebê. ANTES DE INVESTIR EM FII, TEM QUE ACEITAR ESSAS CARACTERÍSTICAS.
- TAXA DE ADM não deve ser olhada como único critério para escolher/filtrar os FIIs. É mais prudente olhar o impacto na geração de caixa pelo indicador despesas/receitas, e comparar com outros FIIs parecidos.
A 'normalidade' das despesas/receitas é:
Gestão ativa: 10-20%
Gestão passiva: até 10%
OBS: Valores muito altos/baixos tem que ser estudados caso a caso. Há outras receitas/despesas não recorrentes que podem impactar esses indicadores.
- Gestão passiva
Não é a solução para quem não gosta das taxas. Paga menos adm mas também tem maior risco de perenidade do FII: é comum alguns FIIs de gestão passiva ficarem obsoletos por não aprovarem mudanças/reformas fundamentais para a conservação do ativo do FII ou sofrerem com sardinhagem de curto prazo de cotistas. E é um modelo quase em extinção, os FIIs novos vem todos com gestão ativa e multi ativos..
- Taxa de performance não precisa ser evitada a todo custo. Analise o quadro da mesma maneira, e veja qual o real impacto desta na geração de caixa. Na maior parte dos casos, acaba impactando menos que uma taxa de adm mais elevada, e fica na média.
- As comparações tem suas limitações, principalmente devido ao pouco histórico dos informes estruturados e a enormidade de erros no preenchimento por parte dos administradores.
- "Ah, mas comparou FIIs de diferentes segmentos e cases"
Patrimônio é patrimônio, independente de onde esteja. Se FIIs de shopping (exemplo aleatório) todos tivessem despesas/receitas acima de 40%, chegaríamos à conclusão que esse segmento no geral não é interessante para acumular patrimônio sem prazo.
E aí, o que acham? Ficou fácil visualizar o efeito das taxas na geração de caixa ?
