EIRELI como Holding Patrimonial

FIIs e Imóveis
jahf  
em 27/02/16 15:05
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Comentários

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Bastter 
em 27/02/2016 15:41
Nível no Race: Turbo Mix 
para quem ja tem os imóveis ha muito tempo fica complicado pq o IR eh enorme para quem ta começando pode ser uma ideia interessante mas tem de analisar bem a questão de risco vc paga menos imposto mas o quanto vc ta protegido na sua propriedade imóveis historicamente tem sido investimentos muito sólidos e dos q mais protegem os idosos então tem de pensar bem nisso
EIRELI como Holding Patrimonial - #1 de 14
jahf  
em 27/02/2016 16:21
PJ no caso seria exclusivamente para administrar imóveis próprios. Você é o dono da empresa e a empresa é dona dos imóveis. Sem a figura da PJ os próprios bens podem estar sujeitos a responsabilidade por dívidas fiscais, trabalhistas, cíveis ou bancárias. Com a constituição da PJ os imóveis não são atingidos diretamente pois o patrimônio da empresa não se confunde com o de seus sócios. Uma outra vantagem a ser considerada é futuramente evitar a dilapidação do patrimônio na seara da sucessão. Evita-se os gastos exorbitantes de um inventário sucessório já que não se transferirá para os herdeiros não os imóveis em si, mas sim as cotas da empresa.
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acruzcosta  180º
em 27/02/2016 21:31
Eu pensei nisso ha um tempo, mas desisti qdo tinha que passar os imoveis para a PJ e pagar ITBI.
EIRELI como Holding Patrimonial - #3 de 14
Mr Ax  180º
em 28/02/2016 09:52
@juliano.hauck!! Uma das vantagens da holding patrimonial é a sucessão hereditária, que é feita de maneira menos onerosa e complicada de um inventário. Porém a EIRELI não se presta a sucessão por que não tem como aceitar sócios. Você terá de transforma-lá numa sociedade empresária, do tipo limitada, para admitir os herdeiros como sócios, podendo você ficar com o usufruto das quotas. Lembro que imóveis na PJ não envelhecem, tributariamente falando. Ao contrário, as benfeitorias, o prédio em si, exceto o terreno, devem ser depreciados anualmente. No caso de venda, o valor residual fica irrisório, gerando um grande ganho de capital,tributado a possivelmente a 25%+9%+3,65%= 37,65% menos R$ 6.000,00 fixos. IR adicional de 10% para ganhos acima de R$ 60.000 por trimestre Este valor, R$ 6.000,00 por trimestre, R$ 24.000,00 por ano, está congelado desde 1996. Foi esquecido pelos legisladores. Isto deve ser levado em consideração.
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anciaolucido  110º
em 28/02/2016 10:44
Diante da sanha arrecadatória do governo não há muito o que fazer para aliviar a carga tributária. Você adota uma medida que fecha uma janela, mas lá na frente se abre uma porta.
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leandrosc 
em 20/08/2016 01:12
Assunto de fevereiro, mas so vi agora. Entao, fiz estudo de viabilidade de abrir uma eireli. Começa a valer a pena em relação ao tributo/aliquota menor que PF a partir de +/- R $ 18.000,00 de rendimentos mensais oriundos de alugueis, estudo levando em conta custos como itbi, contabilidade,etc. Fiz uma eireli, tambem com o intuito de blindagem/holding, mas o estado nao aceitou, tive que transformar em Ltda.
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celtiberian  18º
em 21/08/2016 10:57
A maioria dos grandes investidores de imóveis que conheço faz uma empresa para administrar, pela vantagem tributária. Empresas de qualquer tipo que estejam no lucro real também (colocam na empresa de imóveis as fábricas, terrenos, lojas, e pagam aluguel para elas, diminuindo o lucro tributável da empresa principal e pagando menos na de imóveis). No caso de pessoa física eu não sei. Mas no caso de pessoa jurídica, isso também dá mais proteção patrimonial. Com a separação entre empresa que "opera" o negócio e a empresa patrimonial, se der problema na primeira o patrimônio da segunda está teoricamente protegido contra execuções relacionadas (claro que a maioria dos juízes vai te ferrar igual e levar até tuas cuecas se for algo trabalhista, mas isso é outro assunto).
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celtiberian  18º
em 21/08/2016 11:00
@Mr Ax Se forem imóveis grandes não vale a pena registrar uma empresa por imóvel? Em caso de venda, vende a empresa e não o imóvel.
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Mr Ax  180º
em 21/08/2016 11:28
@celtiberian !! Faz sentido, porém você terá o custo de manter várias empresas. Eu colocaria todos os imóveis na mesma empresa, separando o valor do terreno do valor das construções. Na incorporação dos bens à empresa você pode atribuir digamos 50% para o terreno e 50% para as construções. A vantagem é que terreno não deprecia. Lá no fim, o valor residual é maior e o lucro tributável menor. No caso de venda de um imóvel, faz uma cisão e abre uma nova empresa somente com aquele bem. Ai sim, vende a nova empresa e não o imóvel. A tributação é via ganho de capital e a alíquota é 15%. A partir de 01.01.2017 as alíquotas serão progressivas a partir de 5.000.000,00, sendo discutível se aplicáveis as PJs. Entende-se que a progressividade só vai atingir as PFs.
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deniro 
em 22/08/2016 11:34
Não sou especialista no assunto, mas existe uma regra que você não paga ITBI se a atividade principal da holding não for aluguel ou compra e venda de imoveis. Então em alguns casos vale a pena colocar a holding de sócia de alguma outra empresa com faturamento maior que o aluguel por pelo menos 3 anos.
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Mr Ax  180º
em 22/08/2016 18:56
@deniro !! Procede, desde que as outras operações gerem receita superior aos aluguéis. Chama-se preponderância e está lá no CTN. Se você tem uma outra operação PJ muito que bem. Mas se não tem, as vezes vai montar uma para se exonerar do itbi e pode ter prejuízo maior do que o gasto com o dito.
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AUGUSTO.MR 
em 22/08/2016 23:39
EIRELI como Holding Patrimonial - #12 de 14
AUGUSTO.MR 
em 22/08/2016 23:42
Vou falar sobre o meu caso. A tempos atrás, minha família abriu uma empresa para posteriormente comprar um imóvel comercial. Este imóvel tinha 19 lojinhas. E nos recebíamos aluguel desta lojas. A empresa foi aberta com CNAE 6810202 (Aluguel de imóveis próprios) e pagávamos em torno de 11% de imposto sobre os alugueis recebidos.
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maplenharo  180º
em 07/04/2022 20:56
@leandrosc vc fez a holding ..... mensagem de 2016..... o que vc diz hoje em dia ? foi bom ? vale a pena abrir uma holding pensando futuramente ir comprando imóveis para aluguel ?
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