Valor Patrimonial – FIIs – Precificação – Inflação
comentada em 18/02/2025 11:47

FIIs não são NTN-B. FIIs são ativos de renda variável, e o mercado precifica pelas taxas de juros e pelos rendimentos. O valor patrimonial do fundo pouco importa no curto e médio prazo. No longo prazo, os aluguéis podem até crescer com a inflação, mas isso não significa que os rendimentos vão subir no mesmo ritmo, porque tem renegociação, vacância, inadimplência e a própria dinâmica do mercado. Se ficar preocupado com isso, vai se frustrar. Quer renda variável? Aceita a volatilidade e a precificação de mercado.

Uma excelente explicação do mecanismo de valorização no longo prazo está neste vídeo do Fernando:

Uma possibilidade é que a valorização dos imóveis se reflita no aumento dos aluguéis e, consequentemente, no crescimento dos rendimentos, que por sua vez influenciam a precificação das cotas. Porém, ao analisar o histórico de rendimentos dos fundos na plataforma Bastter, percebe-se que o crescimento dos rendimentos ao longo dos anos está longe de acompanhar o IPCA.

Cuidado com esse raciocínio de analisar FII pelo crescimento dos rendimentos, yield, etc
Numa dessa, vc acaba adicionando na sua carteira apenas FIIs que tem rendimento alto sem entender se existem riscos desproporcionais
No passado bem recente, era bem comum o tal do RMG (renda mensal garantida)
Quando ela terminava, o rendimento mensal do fundo caía de forma abrupta
Além disso, podem existir amortizações de capital, fundos que estão sendo liquidados (são distribuições muito altas, mas não são sustentáveis no longo prazo)
E claro, também a famosa relação risco/retorno
Para ter um retorno mais alto, vc se dispõe a correr mais riscos
Numa dessa, o cara se empolga, coloca mais dinheiro do que deveria e acaba se dando mal

Lembre também que existem ciclos em relação aos imóveis. Se um determinado setor (exemplo: galpões logísticos) está aquecido, significa que existem mais inquilinos que imóveis. Dessa forma, os aluguéis podem aumentar muito e os inquilinos acabam tendo que aceitar. Mas o mercado pode mudar, pois se a oferta de galpões superar a demanda, a balança vai pender pra favorecer o inquilino, com a consequente diminuição do valor dos aluguéis.




Fique atento em relação a essas coisas

@alanms

Detalhe para piorar a sua duvida

o valor patrimonial depende da expectativa de geração de caixa futura.......

Preço não importaCorgiOrigem do Selo7 posts

Preço x Valor BuffettBerkOrigem do Selo

Basta ler a primeira frase e conclui-se que é mais um tentando entender variação de preço, e pior, reduzindo a 2 fatores para ficar fácil.
Recomendo começar o estudo pelo roteiro do iniciante. Área de FII (como as outras) tem lives e conteúdos excelentes. Bom estudo

postado por @alanms em 17/02/2025 15:28


peça ajuda aos moderadores
 
 
O preço das cotas de FIIs parece depender essencialmente de duas variáveis: a taxa básica de juros e os rendimentos.

Por exemplo, uma referência comum para a precificação dos FIIs é o título NTN-B de longo prazo. Se esse título paga um cupom de 7% ao ano, o mercado ajusta as cotas dos FIIs para que ofereçam um retorno em torno de 9% ao ano, que é o prêmio de risco. No fim das contas, é isso que importa para o mercado.

Dessa forma, o valor patrimonial do fundo parece ter pouca relevância na precificação.

No entanto, se os imóveis tendem a acompanhar a inflação, mas isso não é considerado pelo mercado, como os FIIs poderiam acompanhar a inflação no longo prazo?

Uma possibilidade é que a valorização dos imóveis se reflita no aumento dos aluguéis e, consequentemente, no crescimento dos rendimentos, que por sua vez influenciam a precificação das cotas. Porém, ao analisar o histórico de rendimentos dos fundos na plataforma Bastter, percebe-se que o crescimento dos rendimentos ao longo dos anos está longe de acompanhar o IPCA.

 
 

 
O mercado se deprime e entra em euforia de tempos em tempos, a maioria vai junto, se deprimindo e ficando eufórico com o mercado.
Preço e valor são coisas distintas, em 2019 o cenário era o extremo oposto do que você está dizendo, investidores pagando prêmios sobre o valor de quaisquer FIIs ao ponto de alguns terem retornos prospectivos abaixo da NTN-B.

Todo mundo falava em viver de renda dos FIIs e os cursos e conteúdos a respeito se proliferavam como bactérias em banheiro público.

O meu próximo chat, que é sobre risco vai abordar isso, mas te digo estamos no céu comparado com aquele mercado de malucos de 2019 (estágio 3), hoje são outros malucos, achando que o mundo vai acabar.

Estamos hoje no chamado estágio 1.

"A probabilidade estará a seu favor quando os retornos recentes do mercado forem negativos, os sentimentos forem ruins e o pessimismo tiver dominado as pessoas, quando houver relutância em emprestar dinheiro e muita aversão ao risco.

Estágio 1 - pessimismo reina, poucos estão olhando para o futuro e acreditando que vai melhorar.

Estágio 2 - quando a maioria dos investidores percebem que as coisas estão começando a melhorar.

Estágio 3 - todo mundo conclui que as coisas vão melhorar para sempre. (tenha cautela)"

Howard Marks

postado por @avoltadosquenaoforam em 17/02/2025 16:06:16

Cuidado com esse raciocínio de analisar FII pelo crescimento dos rendimentos, yield, etc
Numa dessa, vc acaba adicionando na sua carteira apenas FIIs que tem rendimento alto sem entender se existem riscos desproporcionais
No passado bem recente, era bem comum o tal do RMG (renda mensal garantida)
Quando ela terminava, o rendimento mensal do fundo caía de forma abrupta
Além disso, podem existir amortizações de capital, fundos que estão sendo liquidados (são distribuições muito altas, mas não são sustentáveis no longo prazo)
E claro, também a famosa relação risco/retorno
Para ter um retorno mais alto, vc se dispõe a correr mais riscos
Numa dessa, o cara se empolga, coloca mais dinheiro do que deveria e acaba se dando mal

Lembre também que existem ciclos em relação aos imóveis. Se um determinado setor (exemplo: galpões logísticos) está aquecido, significa que existem mais inquilinos que imóveis. Dessa forma, os aluguéis podem aumentar muito e os inquilinos acabam tendo que aceitar. Mas o mercado pode mudar, pois se a oferta de galpões superar a demanda, a balança vai pender pra favorecer o inquilino, com a consequente diminuição do valor dos aluguéis.Fique atento em relação a essas coisas

Muito bom! 

postado por @alanms em 17/02/2025 15:28
peça ajuda aos moderadores
 
 
O preço das cotas de FIIs parece depender essencialmente de duas variáveis: a taxa básica de juros e os rendimentos.

Por exemplo, uma referência comum para a precificação dos FIIs é o título NTN-B de longo prazo. Se esse título paga um cupom de 7% ao ano, o mercado ajusta as cotas dos FIIs para que ofereçam um retorno em torno de 9% ao ano, que é o prêmio de risco. No fim das contas, é isso que importa para o mercado.

Dessa forma, o valor patrimonial do fundo parece ter pouca relevância na precificação.

No entanto, se os imóveis tendem a acompanhar a inflação, mas isso não é considerado pelo mercado, como os FIIs poderiam acompanhar a inflação no longo prazo?

Uma possibilidade é que a valorização dos imóveis se reflita no aumento dos aluguéis e, consequentemente, no crescimento dos rendimentos, que por sua vez influenciam a precificação das cotas. Porém, ao analisar o histórico de rendimentos dos fundos na plataforma Bastter, percebe-se que o crescimento dos rendimentos ao longo dos anos está longe de acompanhar o IPCA.

 
 

Agora vamos fazer um estudo maluco, aconteceu algumas vezes já, especialmente naquele período de 2013 a 2016/17, não temos como afirmar que será igual, pior ou melhor.

O rendimento médio hoje de fundo de tijolo é aproximadamente 10%, esse aluguel tem correção anual e os proprietários tem conseguido corrigir, alguns casos acima, outros abaixo da inflação, mas na média IPCA. Digamos então que o retorno, exclusivamente, de rendimento é IPCA+10% para simplificar. Em um fundo de VPA 105 negociado a 100 o rendimento seria 10 reais.

Mas aí, o mercado é "mão de vaca" e não valoriza as cotas, daqui 5 anos esse rendimento estará aproximadamente 12,75 com um IPCA na casa de 5% a.a. o que é uma visão até otimista, o mais provável é uma inflação pior, daqui 10 anos 16,30.

Os imóveis também valorizaram nesse período de 10 anos, que é mais ou menos um ciclo imobiliário, o fundo não fez gestão ativa e "sentou nos imóveis". A cota patrimonial que era 105 agora, passados dez anos é 171 e você recebeu 132 de rendimentos.

Mas o mercado é bem teimoso e a cota está de lado a 100 reais. O fundo vende um dos dois imóveis dele por 71, distribui um lucro de 21.  Você recebeu 153 de rendimentos, e tem um patrimônio de 150, com um invesitmento inicial de 100. Onde está o problema??? Dane-se quanto o mercado quer pagar pela cota.

Veja o post aqui na parte de FIIs sobre HGPO: FI - fundo finado HGPO - FIIs & Imóveis - Bastter.com
Veja o que aconteceu quando alguém comprou um fundo que ficou de lado por 6 anos.

Ps: toda essa conta que fiz é SEM O REINVESTIMENTO de proventos. Com o reinvestimento o negócio é bem mais potente, o retorno bem maior.

Se escolher fundos ruins o resultado será muito pior, se escolher um fundo melhor esse resultado sera potencializado, esse seria um fundo não muito bom e não muito barato, algo ok, de gestão passiva.

Minha pequena contribuição: Já trabalhei MUITO com avaliação imobiliária, e tenho uma empresa disso como segunda renda.
É um tema extremamente subjetivo, mas extremamente MESMO! ,existem basicamente 3 métodos:
1 - Método comparativo de dados de mercado: compara o valor de imóveis semelhantes para valorar o imóvel analisado, como não existem 2 imóveis exatamente idênticos em todos os seus atributos, arbitram-se fatores de homogeinoização.
2 - Método da capitalização da renda: atribui um valor X de renda (seja aluguel em salas comerciais, seja lucro com colheita em caso de imóveis rurais) arbitra-se  um mutiplo dessa renda como um valor justo para o imóvel.
3 - Método do custo: Faz-se uma planilha com todos os custos incidente para se reproduzir um imóvel idêntico ao avaliado(terreno, mão de obra, materiais, impostos, etc...), e mais uma margem de X%(arbitrada).
OBS: Existem ainda outros 2 métodos o Evolutivo e o Invoutivo, mas são basicamente derivações do método comparativo de mercado.
Perceba que todos os métodos, apesar do uso de matemática e estatística, são permeados por muita subjetividade. E não estou nem usando a possibilidade de o Administradordo Fii fazer uma rolo nessas avaliações.
Na minha humilde opinião, esse papo de "valor patrimonial" é meio BUCHETTI, tento pra ações quanto pra FIIs. No fim das contas um bem vale o quanto o mercado está disposto a pagar por ele, e isso é expressado perfeitamente pelo preço das cotas ou das ações.

postado por @LeBimbo em 18/02/2025 11:25

Minha pequena contribuição: Já trabalhei MUITO com avaliação imobiliária, e tenho uma empresa disso como segunda renda.
É um tema extremamente subjetivo, mas extremamente MESMO! ,existem basicamente 3 métodos:
1 - Método comparativo de dados de mercado: compara o valor de imóveis semelhantes para valorar o imóvel analisado, como não existem 2 imóveis exatamente idênticos em todos os seus atributos, arbitram-se fatores de homogeinoização.
2 - Método da capitalização da renda: atribui um valor X de renda (seja aluguel em salas comerciais, seja lucro com colheita em caso de imóveis rurais) arbitra-se  um mutiplo dessa renda como um valor justo para o imóvel.
3 - Método do custo: Faz-se uma planilha com todos os custos incidente para se reproduzir um imóvel idêntico ao avaliado(terreno, mão de obra, materiais, impostos, etc...), e mais uma margem de X%(arbitrada).
OBS: Existem ainda outros 2 métodos o Evolutivo e o Invoutivo, mas são basicamente derivações do método comparativo de mercado.
Perceba que todos os métodos, apesar do uso de matemática e estatística, são permeados por muita subjetividade. E não estou nem usando a possibilidade de o Administradordo Fii fazer uma rolo nessas avaliações.
Na minha humilde opinião, esse papo de "valor patrimonial" é meio BUCHETTI, tento pra ações quanto pra FIIs. No fim das contas um bem vale o quanto o mercado está disposto a pagar por ele, e isso é expressado perfeitamente pelo preço das cotas ou das ações.

 
Muito bacana @Lebimbo  

Nenhum indicador deve ser usado isoladamente para tomada de decisão, especialmente VP para tijolo.

O valor patrimonial é um pessímo indicador para tijolo de fato, mas o mercado é caótico na precificação de FIIs confiar que essa precificação tem relação direta com qualidade pode levar o investidor a vender nas quedas, pq caiu e está pior, e comprar nas altas, afinal se está subindo é pq melhorou etc.

Preço = quanto um bando de malucos estão dispostos a comprar e vender, algumas vezes não tem absolutamente nenhuma lógica. Valor = quanto você ou outro avaliador de maneira subjetiva, mas embasada, está disposto a pagar, muda de pessoa para pessoa.

Com os FIIs por terem uma predominância de pessoa física, que não faz conta nenhuma além de DY, bizarrices ocorrem, como perpetuarem deflação em fundo de CRI e vacância em áreas boas, ou perpetuarem rendimentos não recorrentes por ganho com venda de imóveis, que eu não sei se é pior ou igual a perpetuar deflação no Brasil. Investidor precisa se atentar a isso pra não ser levado na onda. BS ajuda, mas não resolve.

Método comparativo é útil para ter uma visão quando o fundo vende algum imóvel, especialmente fundos pequenos com imóveis similares, dá uma ideia do valor de liquidação do fundo que é útil.

A venda recente do PVBI11 por exemplo, mostra que, provavelmente o VP dele é subavaliado e não sobreavaliado frente ao valor de liquidação dos ativos, não é algo certeiro, mas avalia-se do ponto de vista de probabilidades.