Estratégia de aluguel ou compra de imóvel comercial
comentada em 23/02/2025 20:03

postado por @Shiryu55 em 20/02/2025 09:30

A primeira vista o dinheiro vai sair do bolso direito para o esquerdo, fora o rolo de ficar gerenciando essa operação. Mas pode ter sido bom que eu não esteja vendo.

postado por @Deadlift em 20/02/2025 09:36

na teoria você não vai ter que pagar imposto sobre o que recebe desse aluguel?
se você for o único que atende no consultório e a empresa é só sua, não entendi a vantagem.

postado por @Ducoso em 20/02/2025 09:41

Ao invés de trocar o dinheiro de bolso pagando imposto de renda, separa o dinheiro que teoricamente seria do aluguel e deixa no caixa da empresa.

No fim do ano distribui esse dinheiro como lucros e dividendos, isentos de imposto.

É cada um que parece dois.

postado por @Paulo em 20/02/2025 09:44

Investir em imóveis e investir em empreendimentos são coisas completamente diferentes.

A necessidade de um geralmente não tem nenhuma relação com a necessidade outro, os riscos não tem nenhum tipo de comparação.

Do que eu vejo aqui, os motivos que pessoas querem comprar imóveis são principalmente dois:
Não querem fazer reforma no imóvel dos outros. Faz algum sentido mínimo para moradia, mas é meio estranho pensando em empreendimentos.

Tem medo do proprietário pedir o imóvel de volta e ficam ansiosos com isso.

Como eu disse, nada disso tem qualquer relação com a atividade econômica de investir em imóveis.
Investir em imóveis é comprar m² no mundo. Se você compra um quarto e sala e aluga para outra pessoa, você recebe o dinheiro, se não você paga o dinheiro para quem mora.

Para a perspectiva de investir em imóveis, tanto faz se você mora ou não nele. Importa se o m² tem ou não tem valor.

A bem da verdade, para morar as pessoas frequentemente tomam decisões de gastos no imóvel que não tem nenhum valor da perspectiva de investimento(reforma, por exemplo).

Como morar/estabelecer um consultório exige uma localização, você sempre está pagando para alguém, não importa quem.

E o valor investido no imóvel renderia outros tipos de juros em outro investimento, você tem que decidir se você está comprando essa sala para paz ou para investir em imóvel, se for investir em imóvel, provavelmente existem outros imóveis melhores para se investir (pela simples estatística de que é mais raro algo te que sirva por completo do que algo que não te sirva).

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Quanto a pagar imposto para si mesmo do aluguel, é importante você ter na sua cabeça que você você tem um valor de aluguel a ser pago, ou seja, é importante você saber existe esse custo de locação no seu empreendimento.

Todavia, é meio maluquice você tentar fazer um contrato de você com você mesmo para usufruir como você bem entender de um imóvel seu.

Se você tiver sócios pode fazer sentido pq não seria uma locação para você, mas se a empresa for só sua é meio maluquice e uma forma meio estranha de querer fazer tudo certinho.

Talvez, forçando muito a barra, faria sentido se você por algum motivo transferir as responsabilidades de uso (condomínio, água, luz, iptu etc para a empresa), mas tirando isso eu não vejo lá muito pq você vai criar toda uma complicação só para pagar imposto.

postado por @Ducoso em 20/02/2025 09:46

E conseguir pagar o aluguel não dependeria?

Ademais, essa distribuição que mencionei antes pode ser feita todos os meses. É só acertar com o contador.

postado por @Deadlift em 20/02/2025 09:55


eu acho que é mais fácil você resolver isso com uma tabela de excel bem feita do que com essa confusão que ainda pode te deixar enrolado com a receita. 
Como o paulo explicou muito bem, se você acha que o imóvel tem valor e você tem o dinheiro para comprar eu consideraria comprar. se o negocio (consultório) não der certo você tem o imóvel, ai vê o que faz, se mantem e aluga ou vender.. 

postado por @Nurso em 20/02/2025 09:58

nao muda nada pois se a sua parte fiscal está construída corretamente a despesa com o aluguel na PJ nao gera nenhuma economia em impostos.

muito pelo contrário, você passa a recolher 27,5% de IR na PF, ou seja sua idéia é burra.

postado por @Paulo em 20/02/2025 10:00

Só para ter certeza, você não quer misturar as coisas, mas quer usar o imóvel que você mesmo comprou unica e exclusivamente para esse fim...

Pq se for isso, isso é EXATAMENTE misturar as coisas.

postado por @PLBY3 em 20/02/2025 10:09

Se o consultório não der certo e você resolver trabalhar num hospital é mais fácil devolver a sala do que vender ela.
Se o consultório der muito certo e virar uma grande clínica é mais fácil se mudar pra um lugar novo, seja uma casa, ou prédio comercial inteiro, do que tentar comprar novas salas no mesmo empreendimento.
O dinheiro da entrada do imóvel, talvez fizesse mais sentido no caixa da empresa, as vezes até como uma RE do negócio.

Talvez com o consultório já consolidado, alguns anos no mesmo prédio, as vezes faz sentido comprar o imóvel onde ele está, ou uma sala semelhante no mesmo empreendimento. Mas num negócio em formação eu não compraria.

Já passei por isso, em outro ramo de negócios, e no fim já troquei de imóvel algumas vezes. Seja por ter começado enxuto, e a estrutura inicial ficou pequena. Até por ter alugado um imóvel que parecia perfeito, mas depois se mostrou um pesadelo de manutenção. Aluguel sempre te dá uma flexibilidade maior que é importante nos negócios.

postado por @Rekz em 20/02/2025 10:19

Existe um conceito que você está ignorando chamado "custo de moradia". Se você tem um imóvel e usa, não está pagando aluguel. Mas o custo de morar lá é exatamente o mesmo, em um imóvel comprado ou alugado. No seu caso não é bem custo de ""moradia"", mas o conceito é o mesmo.
As pessoas esquecem que retorno de imóveis = Alugueis + Valorização do imóvel ao longo do tempo, não é só o aluguel. 

Situação 1 - Se você compra o imóvel e aluga para alguém, você vai ter a valorização do imóvel, o aluguel do inquilino e o custo do aluguel da sua empresa em algum outro lugar.

Situação 2 - Se você compra o imóvel e usa, você também vai ter a valorização do imóvel, não vai ter o aluguel do inquilino entrando, mas sua empresa também não vai ter que pagar o aluguel. 

O custo e o retorno do investimento nas situações 1 e 2 é o mesmo!
Não é por que você compra o imóvel e usa que você não vai ter retorno!

Pela sua fala, é nítido que você acha que não vai ter retorno no imóvel se você não receber o aluguel, o que é irreal.

Sua tentativa de "separar o dinheiro do aluguel" e pagar para pessoa física só vai te levar a pagar mais imposto, como os colegas disseram acima. Esse dinheiro que iria para o aluguel vai ""sobrar"" no caixa da empresa, e vai ser distribuído em forma de dividendo em algum momento. Recebendo dividendo na pessoa física você só vai pagar o imposto da própria PJ, que é menor. Recebendo aluguel do seu imóvel na pessoa física, você vai mais pagar imposto. 

Em resumo, você está criando um rolo desnecessário. Quer comprar o imóvel? Compre e use, se não usar posteriormente, coloque para alugar. Quer alugar o imóvel? Alugue, mantenha o dinheiro investido. É simples, não precisa fazer rolo. EU alugaria, por que não sou muito fã de ter imóveis comerciais, é um pouco mais complicado, então alugaria... Mas aí você é quem tem que decidir