Fiis
comentada em 12/01/2020 22:39

No longuíssimo prazo uma boa gestora e ter uma carteira diversificada vai reduzir esse risco. Não da para saber o que vai acontecer nos próximos 30 anos, então só a diversificação salva mesmo.

Infelizmente se ficar fazendo esses tipo de ponderações futuras, você não vai investir em nada. Diversifica, coloca um valor que não tire seu sono e #pas. Até pq você pode chegar a milhares de cenários e todos podem não acontecer.

O Fii não é obrigado a permanecer com um imóvel em seu portfólio ad eternum. Uma boa gestora pode fazer a substituição de imóveis que possam estar perdendo valor/atratividade por quaisquer motivos.

O centro de São Paulo existe desde 1550.... os imóveis são os mesmos? O centro de São Paulo é vazio e abandonado? 

Isso que você falou dificilmente acontece em uma região e imóveis de Valor!

"Os IMÓVEIS envelheceram e não são mais tão atrativos quanto outrora."

Substitua a palavra IMÓVEIS por PRODUTOS ou SERVIÇOS ou por vc mesmo.

Imóveis, produtos e serviços ficam obsoletos se mal geridos. Cabe a gestão, não a você, cuidar disso. Atendeu teus critérios? Vire sONcio e diversifique muito, mas muito mesmo. Esquece ORUTUFlogia.

No caso de FIIs e REITs, imóveis podem ser comprados, vendidos ou reformados. Nichos e geografias mais interessantes serão explorados por uma boa gestora.



Agora vamos trocar IMÓVEIS por EU:

- EU envelheço e não sou mais atrativo quanto outrora.

Nesse caso a gestão é toda tua. Invista em saúde, autoconhecimento e em tempo útil com as pessoas que ama. Não sei nem sobre meu próprio ORUTUF. Prefiro me cuidar, gerenciando apenas as variáveis que tenho controle para continuar "atrativo" .

@ll3x, ótima observação. Uma boa gestora supera isso trocando o portfólio quando achar necessário.

@led.mohamed, é exatamente essa montagem de critérios que estou fazendo para decidir se serei sONcio ou não de FIIS.
Mas a informação dada por outros colegas citando a possibilidade da troca dos imóveis por uma boa gestora caso ache conveniente foi uma boa.

Agradeço às colaborações.

Não tem como prever o ORUTUF, meu caro. Se fosse possível não existiriam nem loterias, nem os demais jogos de azar... Se não se sente bem investindo em FIIs, tá com a pulga atrás da orelha e isso não te dá #pas, fica longe deles e investe só em ações se isso te deixa tranquilo. Nos mais, leia bastante o material do site e sucesso em seus empreendimentos.

Não vejo muito sentido nesse receio porque, se parar pra pensar, pode ser aplicado a qualquer investimento e resultar em não investir em nada. 
FIIs - imóveis podem ficar velhos, desatualizados, caindo aos pedaços e não alugar mais
Ações - ué, empresas também podem ficar com seu maquinário desatualizado, investir mal, se endividar demais e ficar insolvente, pode sumir o interesse ou necessidade no produto
Tesouro Direto - o Brasil já deu calote antes, não é impossivel que aconteça de novo no ORUTUF

Enfim, tudo sempre pode dar errado. O que protege parcialmente disso é escolher bons ativos, diversificar e não surtar pensando no risco de um ativo isolado, mas sim dimensionar o risco da carteira como um todo. 

Sou investidor de FII's há 4/5 anos já.

Vejo bastante valor, mas tem alguns pontos negativos ao meu ver:



1 - Maior "fraqueza" dos FII's, na minha opinião, é a incapacidade dele de se alavancar. Pode ser visto como algo bom pois você diminui o risco mas quem entende de gestão sabe que o capital mais caro que existe é o capital do sONcio. E FII's só conseguem crescer fazendo emissão, que nada mais é do que uma chamada de capital dos sONcios (Follow-on).

Dívida, se bem administrada, gera muito valor.

Enfim, eu aceitei isso, porém não encaro como algo que possa ter qualquer crescimento real, apenas inflação se for tijolo. Lógico que a cotação valorizou recentemente, com esse mundo de sardinha fugindo da renda fixa, mas crescimento REAL só via emissão.

2 - Por ser recente, não tem muita tradição/histórico e estamos num país onde o poder judiciário tem fama de ser lento e falho. Por isso, não sabemos o que pode acontecer, tendo em vista que vira e mexe temos rolos tanto com dúvidas relacionadas à legislação e aos gestores. Com o crescimento e amadurecimento do mercado podemos esperar uma melhora nesse aspecto, mas ainda estamos sujeitos à surpresas diversas.

Nesse tempo que tive FII já vi muita coisa:

-Vi funcionário demitindo bolando esquema com os maiores acionistas para inviabilizar uma gestora (HGBS).

-Vi esse mesmo fundo alterando estatuto, fazendo rolo entre os FII's geridos por eles, onde um vende pro outro e eles conseguem atingir as taxas de performances, bom pro gestor mas destrói valor.
-Vi gestor ser acusado de esquema pirâmide pela CVM, sem qualquer due diligence, travando negociação em bolsa, para depois voltar tudo no mesmo (MFII).
-Vi CVM também, mirim de sempre, acusar um FII de estar deixando de recolher imposto (coisa que é função da Receita Federal, a única coisa que realmente funciona bem no país, é a melhor do mundo), sendo que a RF mesma não questionou nada. Deu uma tungada na cotação sem motivo algum, dá pra se questionar se não houve interesses nisso mas quem sou eu para suspeitar.
-Vi fundo monoimóvel/monoinquilino ficar vários meses sem locatário, inclusive tendo que capitar mais dinheiro à fim de pagar os custos básicos do imóvel.

-Vi também fundos surpreenderem. JSRE que era um fundo de papel singular do nada se tijolarizou e está com portfólio bem legal, buscando diversificação e gerando valor. AGCX que mudou de nome também deu uma reviravolta e agora está diversificando e agregando muito valor. Vi o Nod ficar tão rico com as cotas do PQDP que até saiu do site. 

-Gestores novos, com proposta diferente, conseguindo entregar o que prometeu e apresentando boas novas idéias para aquisição buscando valor no longo prazo (ALZR).

Então assim, existe MUITA coisa boa/ruim em FII como tudo na vida. O segredo é diversificar.
Como eu sempre me achei ignorante no assunto, eu diversifiquei muito (27 FII's) então passei ileso e sem emoções. Vejo valor e entendo que tem utilidade sim numa carteira, mas igual ao álcool só é bom se for em moderação (e tiver valor, nada que não tem valor é barato).

Reforço os pontos que os colegas mencionaram acima:

- O FII pode vender imóveis que não tenham valor para si. Vai impactar em reusltados? com certeza. Pode ser bom ou ruim, o fato é que a gestão é paga para isso e se você só pode ser cotista, então é avaliar a gestão no presente com alguma base do passado;

- As empresas podem ficar obsoletas, tanto em ativos (maquinário e tudo mais) quanto em produtos ou serviços que ofertam. A gestão é paga justamente para manter valor ao negócio. Já vi empresas que, após 50 anos numa região precisaram investir em fábricas novas (gasto que pode afetar o resultado por algum tempo) pois a região hoje é residencial e trás inúmeros problemas como restrição de horários para caminhoes, alto tráfego em ruas estreitas, reclamação dos vizinhos quanto a ruídos, etc.. Exemplo prático disso, se você é de São Paulo, veja quantas indústrias existiam na zona sul, região da Chácara Santo Antônio, Santo Amaro. Quantas fábricas saíram de lá (Kibom, Novartis, Schering Plough, Baruel, Ely Lilly, e por aí vai......). Claro, algumas por comodidade (aquisições e tudo mais) mas o faato é que essas áreas agora são áreas residenciais e isso atrapalha um pouco.

Cara, toda vez que você colocar um "e se" na suas análises, pare e pense bem se não está indo para o caminho da ORUTUFlogia.

"A ORUTUFlogia leva ao medo, e o medo leva ao lado negro da força!".

Ficar preocupado agora como estarão seus investimentos daqui a 30 anos é insano. O máximo que você pode fazer no presente é diversificar e ir acompanhando, definindo seus critérios de atenção e seus momentos de atuação. Só isso.

Neste ponto o site ajuda muito pois tem facilitado cada vez mais a forma de você acompanhar. Agora com o "modo PAZ", dos cachorrinhos coloridos, você, entendendo como a coisa funciona e concordando com os critéiros alí indicados, pode definir que, se algo ficar vermelho você vai olhar com mais detalhe para decidir o que fazer. Isso já ajuda a diminuir o "ônus" da diversificação que é ter muita empresa para acompanhar. Pode ter 400 empresas no seu portifólio, mas você acaba se concentrando somente nas que forem mudando de cor.

Enfim, temos que continuar utilizando a tecnologia para tomar conta do que é padrão e dedicar nossa atenção ao que realmente irá demandar uma decisão de estratégia.

Tenha em mente que você vai perder dinheiro. De alguam forma algum investimento não vai te trazer lucro (sei que algumas fadas morreram depois dessa mas foi necessário). É ingenuidade achar que teremos receita para evitar isso. Já que perder é uma certeza, uma condição, o que nos resta é minimizar o impacto. Então, DIVERSIFICAR é a principal forma de gerir lidar com essa certeza de que algo vai dar errado.

Abraço

@Bastter para saber se um ativo tem valor, existem critérios. Se estou estudando se os critérios atendem ao que busco, não quer dizer que venderei qualquer coisa no fundo. Até porque o dinheiro que invisto faço consciente de que não me fará falta alguma ainda que todo sistema financeiro mundial venha a ruir e o mundo vire a Venezuela ( com todo exagerado do exemplo mesmo - até porque, nesse caso, a menor das preocurações seria algum investimento).

Agora..., Como o colega falou acima, é difícil existir um ganho real em FIIs. Daí vou adaptar o percentual que terei deles a essa realidade (isso se eu decidir tê-los. Se atenderem a meus critérios).

@Rhoads boas observações.  Agradeço. E tenho consciência da importância da diversificação. até pra minhas fontes de renda busco isso.  E descorrelacionadas.

Nas páginas dos Fiis e nos relatórios tem o portfolio, então você já tem informações pra fazer análises da qualidade dos imóveis e vacância, caso queira ter participação, e também como são geridos.

@christianochaves
 

Discordo em parte desta conclusão sua acima:


“Como o colega falou acima, é difícil existir um ganho real em FIIs” 

Explico:

Se vc escolhe um FII com boa gestão e com bons imóveis, vc vai recebendo dividendos ao longo do tempo, ao mesmo tempo em que a cota vai naturalmente acompanhando a inflação (especialmente se for FII de tijolo).

Com esses dividendos, vc pode comprar mais cotas de FIIs (do mesmo FII ou de outros), ações de boas empresas e cotas do Tesouro Direto.

Com o tempo, vai ser justamente essa postura de reinvestir os
dividendos dos FIIs nos diversos ativos da carteira que vai agregar valor no teu patrimônio; visto que o que enriquece mesmo são aportes + reinvestimento dos dividendos + diversificação + juros compostos + tempo.

Em outras palavras, o ganho de valor não estará em um determinado ativo ou noutro; mas sim na tua “floresta de ativos de valor” que vc conseguiu construir ao longo do tempo.

Não pense “nas árvores em si”, pois o que vai te enriquecer é o resultado e aumento de toda a floresta! Hehehehehe

Ate pq todo ativo, seja ações seja FIIs, tem os seus períodos de alta e baixa

FII é bom para começar na RV e também pra diversificar. Tirando isso, são só aluguéis. Não tem porque ficar fritando a cabeça com isso.