Imóvel parado. Vender ou Alugar?
comentada em 18/12/2016 13:09

PARTE I Tenho um apartamento que "herdei" de minha irmã há exatos 10 anos, quando minha mãe decidiu vender sua antiga casa e repartir o valor da venda entre nós dois. Minha irmã morava no tal apartamento, que na época foi avaliado em X/2, sendo X o valor de avaliação da casa de minha mãe. Como minha irmã pretendia se mudar, pois se tornara mãe e precisava de um imóvel maior, aceitei a proposta de ficar com o seu apartamento enquanto que ela ficaria com todo o dinheiro da venda da casa. Na época não entendia absolutamente nada de IR, e nem queria entender. Tampouco me preocupei com as custas que teria ao transferir o apartamento do nome de minha irmã para o meu. Aliás, estava tão acomodado com a situação que não fiz essa transferência, e o imóvel permaneceu no nome dela até esse ano (outro dia conto o tamanho da Mesbla que me meti por conta disso e o quanto de grana joguei fora nesse trâmite). Me casei naquele mesmo ano (2006) e fui morar no apartamento. Passei 4 anos lá, até que resolvi, junto com minha esposa, que nos mudaríamos para um bairro melhor e mais perto do trabalho dela. Como eu não tinha grana para adquirir outro imóvel, colocamos esse apê para alugar (contrato de boca, com renovação anual) e com a grana do aluguel e mais uma quantia equivalente, conseguimos alugar um apartamento maior (2010), onde tivemos nosso primeiro filho (2011). Depois de dois anos e meio, findo o nosso contrato, não pudemos arcar com o reajuste do aluguel, e tivemos que nos mudar mais uma vez, no início de 2013. Fomos para um apartamento um pouco menos, num bairro “menos nobre”, porém em pleno crescimento. Condomínio bacana, novo (ainda sem cobrança de IPTU) e “ótimo para nosso filho crescer”, pensamos. E lá fomos nós, gastando mais alguns quilos de dinheiro com caminhão de mudança etc. Não me sentia confortável com o fato de estar morando de aluguel, e tive a brilhante ideia de vender o meu apartamento, que estava alugado, para comprar ou dar entrada em um outro imóvel. No final de 2013 dispensei o inquilino, pensando que assim seria mais fácil vender o imóvel. Pouco tempo depois, chegou a cobrança do IPTU do imóvel onde eu residia. E em março de 2014, engravidamos pela segunda vez. Ah, só mais um detalhe: eu na época estava vivendo com uma bolsa de pós-doutorado, com término previsto para setembro de 2014, sem possibilidade de renovação. Eu estava (1) com um apartamento vazio (que nem no meu nome estava) sem receber aluguel e ainda tendo que pagar condomínio e IPTU; (2) morando em um apartamento onde eu não conseguia pagar as gastos (e minha sogra acabou pagando o pato e tendo que cobrir boa partes das nossas despesas); (3) prestes a ter mais uma boca para alimentar na família; (4) e prestes a ficar desempregado. Ou eu arrumava um emprego até setembro, ou ganhava na mega-sena. Como não jogava na mega-sena, a única opção que eu tinha era a primeira. Na época eu já estava estudando para alguns concursos (coisa que eu já havia feito em anos anteriores, mas sempre acabava batendo na trave - se o concurso tinha uma vaga, eu ficava em segundo; se tinha quatro, eu ficava em quinto). Tentei mais um concurso ainda em 2013 – sem sucesso –, até que decidi direcionar todo o meu foco para o concurso que seria o mais importante da minha vida, e para o qual haveria apenas uma vaga e algumas dezenas de candidatos. Pensei até em sair da cidade e tentar uma vaga “menos concorrida” em outro estado. Pensei até em sair do país e fazer sei lá eu o quê lá fora! Mas resolvi tentar. Estudei, estudei, estudei, e passei. Embora tivesse obviamente feliz por ter passado para o concurso que eu mais desejei (para o qual eu já havia tentado e falhado 8 anos antes – foi aquele que fiquei em quinto lugar), não sabia quando seria convocado – e eu sabia que várias pessoas que passaram no concurso anterior haviam sido chamadas somente quase dois anos depois. E eu não tinha dois anos para esperar de braços cruzados. Mas eis que, quando começamos a nos mexer, o mundo começa a conspirar ao nosso favor. Corri atrás de uma outra oportunidade dentro de minha área de atuação, e logo consegui outra bolsa de estudos, garantida por pelo menos mais um ano. Isso deu um certo alívio, mas ainda não seria suficiente para eu tirar minha família da sinuca de bico que nos coloquei. As despesas do apartamento que estávamos morando aumentaram e muito com a cobrança do IPTU e fomos, mais uma vez, obrigados a deixar o imóvel, dessa vez antes de terminar o contrato, pagando uma multa. E mais um caminhão de mudanças. A boa notícia é que fui convocado em dezembro de 2014, e em janeiro de 2015 tomei posse no novo emprego. Embora hoje estejamos morando em um quarto imóvel, que também não é nosso, tenho um salário melhor, que me permite até uma pequena poupança, que venho fazendo tentando seguir a filosofia aqui da Bastter. Há outros detalhes nessa história, mas já me alonguei demais, e vou parar por aqui. Quem sabe outro dia eu compartilhe com vocês. Mas voltando ao assunto inicial, fato é que desde que nosso apê foi colocado à venda, recebi dezenas de telefonemas, mas poucas propostas reais. As que recebi, recusei. Hoje já estou anunciando o imóvel por um valor mais baixo do que as melhores propostas que recusei três anos atrás. Mas em três anos o mercado mudou muito, esfriou, e hoje quase não recebo ligações de pessoas interessadas. As que recebo nunca mais retornam. E não, não estou supervalorizando o imóvel. Não, ele não está destruído, não está mal localizado, não está com problemas de documentação. Não me perguntem porque, mas há 3 anos não consigo vender este imóvel. E há três anos pago condomínio e IPTU de um apartamento vazio. Já pensei em torrar ele, jogando o valor lá embaixo mesmo, mas não tive coragem. Já pensei em colocar ele para alugar de novo, mas o valor do aluguel na região também baixou muito, não valeria a pena, e ainda teria dificuldade depois para vendê-lo com o inquilino lá. E não, não há a menor possibilidade de voltarmos a morar nele (o que seria mais sensato, caso eu não tivesse dois filhos). No momento, estou de mãos atadas sem saber o que fazer. Por essa razão, pergunto:

PARTE II O que você faria se tivesse um imóvel parado há 3 anos, tendo que pagar condomínio e IPTU todo mês, levando em conta os seguintes dados: (1) O imóvel está à venda há três anos, por um preço dentro do mercado, mas não há interessados, embora o apartamento esteja livre e desimpedido de qualquer problema; (2) O valor do aluguel na região é baixo, e me daria um retorno de, no máximo, 0.5% ao mês (o que me faz querer vendê-lo para investir o dinheiro em ações, FIIs e TD, por exemplo); (3) O apartamento deveria ter valor, pelo tamanho (quarto e sala mais uma dependência revertida), ótima localização (fica em frente à praia, com uma bela vista, embora esteja em um bairro nada nobre), bom estado de conservação (o prédio é antigo, mas o apartamento passou por uma reforma geral há cerca de 10 anos); mas simplesmente não consigo vendê-lo, a não ser que eu jogue o preço dele lá no chão. Levando em conta ainda o ganho de capital que terei de pagar ao vendê-lo, vai me sobrar quase nada. Ideias? Abraços, Rafael.

Cara, que estória, hein! Só detalha mais uma coisa: nesse tempo todo você tentou vender por imobiliária ou apenas por si próprio? Se tentou vender por corretor, ele te passou alguma informação relevante sobre vendas de outros apartamentos na região?

aluga ele cara...mesmo que o valor seja baixo, você vai deixar de pagar condomínio e IPTU e ainda vai receber uma graninha. Assim, você não vai pagar IR, spread, etc e terá um bem de valor, conforme você mesmo disse.

As duas coisas, @viniciuspgm! Deixei uma placa grande lá com meu telefone para contato, e ainda o coloquei nas mãos de várias corretoras. Alguns corretores até hoje me dizem coisas do tipo "não consigo entender como teu apartamento não sai". Pois é, @darlancsg ! Acontece que não tenho certeza se o bem tem realmente valor, por conta da região onde ele se encontra.

valor as vezes pode ser difícil de definir e neste caso vc terá que pensar com calma e se decidir se tem ou não tem valor pra vc tem valor = aluga não tem = vende se for a segunda opção sua duvida vai passar a ser como investir um valor alto. Tem no FAQ

Rafael, pelo que você disse, já perdeu oportunidade de venda na epoca de alta do mercado. Se for vender agora, vai ter que dar um desconto no valor anunciado, ja que no que você ta pedindo nem os corretores conseguiram comprador. Ou você aceita que o bem não tem tanto valor, dá esse desconto e vende num mercado em baixa, afinal é melhor se desfazer dele e investir em algo de valor, ou voce julga que o imóvel tem valor e aluga. Aí ou você coloca pra alugar de modo convencional, na imobiliária para não se estressar. Se ainda tá na dúvida se tem valor ou não, teria uma outra possibilidade se o local tem demanda por aluguel no estilo Airbnb, você poderia aproveitar que é em frente à praia, deixar mobiliado, e colocar pra alugar no site. Desse segundo modo, você teria mais preocupação com o aluguel, mas poderia ganhar algum dinheiro enquanto o coloca a venda ( já que tem a possibilidade de um aluguel de longo prazo atrapalhar a venda). Nessa última opção era bom entrar no site e ver se essa demanda existe na sua região.

"(2) O valor do aluguel na região é baixo, e me daria um retorno de, no máximo, 0.5% ao mês (o que me faz querer vendê-lo para investir o dinheiro em ações, FIIs e TD, por exemplo)" O Aluguel ser 0.5% ao mês não deve ser motivo para vc querer vender o apt. Se for assim vc vende, coloca em FII e quando o FII tiver pagando 0.5% ao mês vc vende e coloca no apt de novo? Como assim? Segue o que o Bastter falou ai

Você está há três anos sem alugar um apartamento (e pagando todos os custos) com base na justificativa de que, se alugasse, conseguiria apenas 0,5% ao mês? Alugue! Com o aluguel, você ganha 0,5%. Sem o aluguel, você passou três anos ganhando 0% e ainda pagando custos. É claro que, mesmo pela lógica da rentabilidade, alugar é melhor do que não alugar.

@rafaelmariante Cuidado com isso de deixar o imóvel na mão de vários corretores. Se tem documento assinado na corretora, sem prazo determinado, alguns, por mais que não tenham feito nada, quando virem que o cartaz de venda sumiu, podem te procurar querendo a comissão deles! Já vi isso acontecer.

@viniciuspgm, adorei a ideia do Airbnb, mas infelizmente para a localização desse imóvel, sem chances (Ilha do Governador, conhecem???). @brunofsc e @Bilbo, estou há três anos sem alugar o apartamento porque queria vendê-lo, e pensei que sem inquilino seria mais fácil de fazer isso. Não foi por conta dos 0.5% do aluguel! Mas acabei intuitivamente na comparação do aluguel com TD. Foi mais forte do que eu... rs @3487241, quanto a isso estou tranquilo, pois na época fui "esperto" e coloquei nas mãos de vários corretores diferentes, sem assinar nenhum contrato de exclusividade. Além disso tive a brilhante ideia de não permitir que os corretores colocassem nenhuma placa de "vende-se" no imóvel. A única placa que tem lá é a minha, com meu telefone pessoal. Claro que com isso nenhum corretor fez qualquer esforço para vender meu apartamento, já que sabiam que qualquer pessoa que levassem lá poderia simplesmente anotar meu telefone e fechar comigo por fora, sem pagar a corretagem. Resolvi seguir a filosofia Bastter e diversificar... nos corretores! Hahahaha Óbvio que isso não tinha como dar certo, e só agora estou enxergando essas besteiras, e tentando consertá-las. Como disse lá em cima, eu poderia passar horas aqui contando todas as roubadas financeiras nas quais já me meti. Teria assunto para vários chats! rs Falando nisso, hoje me livrei de mais uma roubada, e tirei alguns quilos do peso dos meus ombros (das toneladas que acumulei nessa minha jornada). Fui no banco e saquei todo o dinheiro que tinha num plano VGBL, que teoricamente me daria uma aposentadoria tranquila em 2050. Não foi muito, pois realizei alguns saques grandes ao longo dos mais de 10 anos que permaneci nele (pagando taxas astronômicas de IR em cada saque, claro!). Fiquei muito feliz com o diálogo que tive com o funcionário: - Você quer resgatar tudo? Vai aplicar em outro investimento? - Sim! - E qual seria? (e ele já abrindo no computador o book de opções de investimentos do banco...) - Ações, FIIs e Títulos públicos, por conta própria. - Mesmo? - Sim, estou estudando sobre investimentos e deixando de ser trouxa. Silêncio... Ganhei meu dia! :)

É o que tenho feito, @Bastter. Obrigado mais uma vez pelos ensinamentos.

@rafaelmariante primeiramente, parabéns pela aprovação. Só quem já ficou mais de 10h por dia sentado estudando pra um concurso é que sabe a dor da preparação e a satisfação da aprovação. Vou contar também uma história sobre imóveis pra você ter também um caso pra comparar com o seu: Meu pai depois de aposentado começou a trabalhar com leilão de imóveis, sempre comprando por menos da metade do valor, e vendendo pelo dobro. Fez isso algumas vezes com sucesso. Da última, comprou um apto aqui no DF mas também não consegue vendê-lo. Já faz 2,5 anos e nada. Já houve uns 3 candidatos a comprador que acertaram tudo e no dia de ir ao cartório.... somem! Desligam o celular e nunca mais falam nada. Hehehhe Não seria nem o caso de abaixar o preço porque até agora não houve NENHUMA proposta real, nem baixa, nem alta. O mercado está realmente estagnado. O apto foi totalmente reformado e está numa região aparentemente central, ao lado de faculdade, escola, tribunal, entre outros, ou seja, deveria ter uma boa procura. Alguns anos atrás, nesse mesmo prédio, meu pai já havia comprado outro apartamento e vendido sem maiores dificuldades. Em resumo: o mercado está parado e ainda sem perspectivas de melhorar. As únicas propostas que houve nesse caso era pra pegar no negócio outro imóvel em locais péssimos ou então pegar mercedez, bmw ou uma evoque por metade do preço do imóvel. Então escolhe: tente vender com uns 30% de desconto ou um pouco mais ou então aluga logo e incorpora a filosofia B&H pra este seu patrimônio: ele vai te dar mensalmente um valor pequeno (mas não deixa de somar...) e algum dia vai voltar a valorizar. Você não vai pagar ganho de capital, deixa de pagar condomínio, IPTU. Só se cerca pra não tomar cano do inquilino.

"na época fui "esperto" e coloquei nas mãos de vários corretores diferentes, sem assinar nenhum contrato de exclusividade. Além disso tive a brilhante ideia de não permitir que os corretores colocassem nenhuma placa de "vende-se" no imóvel. A única placa que tem lá é a minha, com meu telefone pessoal. Claro que com isso nenhum corretor fez qualquer esforço para vender meu apartamento, já que sabiam que qualquer pessoa que levassem lá poderia simplesmente anotar meu telefone e fechar comigo por fora, sem pagar a corretagem." Vai ver foi por isso que não vendeu. Se decidir que não tem valor, coloca na mão de um único bom corretor. Assina o contrato e se o cara conseguir vender, pague a comissão dele porque um bom serviço merece a remuneração combinada.

Imóvel em beira de praia geralmente é foreiro. É difícil mesmo de vender. Se for longe de padaria, mercado e bancos piorou...Se tiver em frente aqueles quiosques que colocam música alta nos finais-de-semana, isto dificulta mais ainda... Coloque para alugar mesmo por menos de 0,5% e assim vai parar de ter despesa.

"na época fui "esperto" e coloquei nas mãos de vários corretores diferentes, sem assinar nenhum contrato de exclusividade. Além disso tive a brilhante ideia de não permitir que os corretores colocassem nenhuma placa de "vende-se" no imóvel. A única placa que tem lá é a minha, com meu telefone pessoal. Claro que com isso nenhum corretor fez qualquer esforço para vender meu apartamento, já que sabiam que qualquer pessoa que levassem lá poderia simplesmente anotar meu telefone e fechar comigo por fora, sem pagar a corretagem." Sou daqueles que pagam com gosto quando o meu prestador de serviço cumpre o prometido. Isso vale pro corretor, pro encanador, pro eletricista, etc. É o trabalho deles, eles fazem isso pra viver. E se deram duro e entregaram o combinado, por que eu vou querer dar uma de "malandro"?

Rafael, parabéns pela franqueza e pela companheira! Para encurtar a história, alugue por um valor baixo. Vai reduzir seu custo fixo, entrar algum recurso e te dar tempo para julgar melhor se mantém ou vende o imóvel. Se optar por vender a um valor baixo sem uma análise, a concretização do negócio será feita sem um julgamento apropriado apropriado.