Inquilino não assina abrindo mão da compra
comentada em 08/08/2020 12:02

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, **devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.**

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Você tem que ter alguma forma de provar que deu ciência a ele pra evitar dor de cabeça depois.

Ele tem até 30 dias após a ciência pra dizer que quer:

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

"Após anunciar q estou colocando a venda, quanto tempo o inquilino tem para desocupar?"

Quem disse que ele tem que desocupar por isso?

Pergunta essencial: você já tem uma proposta de compra?

Se sim, o melhor caminho é fazer uma notificação extrajudicial. Dessa forma, mesmo que o inquilino não queira dar ciência do recebimento, o oficial irá ler para ele a notificação e lavrará uma certidão onde constará que o inquilino foi devidamente notificado. O cartorário possui fé pública, por isso ele pode fazer isso.

Um advogado pode lhe auxiliar de uma forma melhor.

Caso você ainda não possua uma proposta de compra, não há nada a se fazer. Você deve notificá-lo quando tiver em mãos uma proposta de compra.

É, vou documentar a proposta de venda e procurar um advogado especializado no assunto, para não piorar o que já está se complicando... Melhor a ser feito. Agradeço a todos. 

@gibuja tenho sim uma proposta para compra. Vou procurar um advogado para me garantir 

@gibuja

Curioso isso. E se ele se recusar a ouvir? Sair correndo, começar a cantar alto, sei lá..?

@Charlitoa recusa no recebimento de uma notificação extrajudicial ou judicial não possui qualquer validade jurídica. Assim, se o notificado for encontrado pelo oficial, ele não pode futuramente alegar ignorância a respeito do assunto.
As únicas duas formas de "escapar", digamos assim, são o notificado não ser encontrado após três tentativas ou estar em local incerto e ignorado.

Comece pelo mais simples e rápido: telegrama com cópia para vc, e com confirmação de recebimento. Aí vc. torce para que ele receba. Se outra pessoa receber, ao invés dele, aí vc parte para a notificação via cartório.

Quando você conseguir um comprador e estar definido todos os valores, você vai ter que procurar um advogado e levar até ele uma promessa de compra e venda do negócio que você firmou com o 3º comprador (para não gastar as taxas com escritura pública). O advogado vai saber fazer esse procedimento, mas já adianto que você terá que notificar o inquilino da oferta de compra que você tem na mão e o inquilino vai ter um prazo previsto em lei para pagar esse valor para você e ficar com o imóvel. Se não fizer tudo direito o inquilino pode ajuizar uma ação contra você e ganhar um dinheiro a suas custas ou até mesmo depositar o valor que você vendeu e ficar com o imóvel (nesse caso tanto o inquilino quanto o comprador vão poder ajuizar uma ação indenizatória contra você).

Esse negócio de notificação de venda não tem previsão legal. Você pode notificar ele, mas o que inicia o prazo para ele exercer a preferência é a apresentação da proposta de compra que você recebeu.

Quanto a assinar um documento abrindo mão do direito de compra a possibilidade disso ser invalidado em juízo é bem alta, pois o inquilino costuma ser visto como a parte mais fraca no contrato. Conheço alguns julgados que declararam nula a desistência antecipada do direito de preferência.

Quanto a notificação, uma carta com AR costuma resolver, mas precisa ser com a proposta do comprador.

É melhor procurar um advogado mesmo. Muito rolo e o inquilino parece estar mal intencionado. Já tive problema com inquilino e a própria advogada da imobiliária resolveu tudo. Os honorários saem barato no final com a paz que vc fica depois.

@Charlito

O Oficial certifica essa circunstância e a pessoa é tida por notificada. Se ela se evadir e for impossível encontrá-la, é possível notificar por edital. Ou seja, publicar no Diário Oficial ou jornal de grande circulação, a depender do caso. 

Essa coisa cerimonialista, por exemplo de que o notificado precisa efetivamente ouvir, já existiu, mas remonta aos tempos antigos, por exemplo no Império Romano. Naquela época, os contratos eram considerados juramentos perante os deuses e daí surgia seu caráter vinculante, sagrado. Por isso, havia uma ritualística bastante apurada que deveria ser seguida, locais específicos, formas específicas de se falar, palavras específicas, etc, tudo a depender do ato ou contrato. Por isso também havia poucos limites para esses contratos, as pessoas podiam até se submeter à escravidão/servidão para quitar dívidas, por exemplo. 

Hoje ainda temos muitas características remanescentes dessa época, que foram continuadas durante a Idade Média e Moderna (muda a religião, o caráter ritualístico continua). Mas o espírito formalista geral vai sendo abandonado aos poucos por uma visão mais funcional, menos sacra e mais mundana. E, de outro lado, vão sendo estabelecidos limites para as disposições permitidas. A princípio, limites fundados em normas religiosas ou teorias filosóficas (o Direito Natural) e, principalmente a partir do século XX, limites convencionados na legislação (Direitos Humanos/Fundamentais).

Decorre desse processo que um dos principais problemas, talvez o principal, para o Direito no mundo atual é a compatibilização entre as regras jurídicas e os limites implícitos e explícitos num mundo democrático, globalizado, ecumênico e culturalmente heterogêneo. Em uma sociedade simples, como uma tribo indígena, todos sabem seu papel social e todos pensam parecido. Num mundo complexo, com diferentes culturas e religiões, diferentes concepções morais e diferentes percepções quanto aos papéis sociais legítimos para cada indivíduo, falta uma base social comum sobre a qual erigir as normas jurídicas. O Direito acaba se tornando, portanto, uma construção igualmente muito mais complexa, precisando responder aos anseios de todos esses grupos sociais. 

Ocorre que, num mundo que não precisa mais respeitar as formas de outrora, qualquer coisa é possível. O paradigma quanto ao que é justo ou injusto, aceitável ou inaceitável, deixa de ser mais ou menos consensual e passa a ser fluido. Diferentes visões, todas legítimas e com bons argumentos, entram em choque permanente e uma hora essa visão vence, outra hora é aquela. Consequentemente, a segurança jurídica, a previsibilidade das decisões, vai se reduzindo mais e mais. E o que antes não precisava ser dito, pois era óbvio, passa a ser menos óbvio e mais inseguro. De maneira que, a cada dia, mais e mais limites vão sendo erguidos e derrubados, para reafirmar o "antigo óbvio" ou para sedimentar o "novo óbvio".

Ou seja, o que antes já estava firmado na sociedade e o Direito apenas assegurava, agora precisa ser firmado e assegurado pelo Direito. O Direito sofre um processo de hipertrofia de significados, deixando de ser um ambiente estabilizador de conflitos já parcialmente resolvidos (na lei ou nos costumes) e passando a ser a própria arena desses conflitos (outra arena, que compete com a Política, com as normas sociais implícitas, etc). 

Como dá pra ver, embora essa sua questão pareça simples princípio, ela guarda conexões e consequências muito profundas e que estão no cerne da própria crise existencial do Direito atual. É um assunto interessantíssimo. 

@oxe

Você é um ponto fora da curva.

Enquanto eu, sob resquícios da minha formação na área tecnológica, sou, como se diz no sul, "curto e grosso", você faz quase um artigo do conjur, passando pela formação histórica do assunto, o que é justo ou não, e como a não previsibilidade das decisões judiciais atuais decorrem desta transformação da sociedade.

Um dia eu chego no seu nível.

@gibuja

Bem, eu sou formado em Direito e cheguei a fazer uma especialização em Filosofia do Direito. Então essa é basicamente minha área de formação kkk

Mas eu não falei nada demais aí, na verdade. Só ideias gerais. 

De qualquer forma, obrigado pelo elogio

@oxe é o cara!

@oxe nuhhhhhhh. Kkkkk

@oxe

Desculpe a aparente leviandade do post, de senso comum, ou se pareceu Aristófanes. Só ignorância mesmo.

Alguns pórticos para iniciar estudo do tema, se houver a indicar, agradeço.

1. Fique tranquilo. Vc não vai perder o imóvel por causa disso. No máximo, perderá a venda.
2. Procure um advogado.
Mas a questão é simples.
Apresente a proposta pro inquilino. Pode ser por zaps, telefone etc. Vc precisa apenas ter como provar isso no ORUTUF caso o inquilino alegue que não foi lhe dado o direito de exercer a preferência.
Uma alternativa barata é: mande uma carta com AR pra casa dele e mande um zaps quando receber o AR de volta.
Algumas pessoas preferem uma notificação extrajudicial, mas é mais caro.
Não se esqueça: o inquilino tem que ficar sabendo do preço negociado E da forma de pagamento (à vista, parcelado etc.).
Se em 30 dias ele não pagar pra vc exatamente como a proposta que vc mandou pra ele, daí ele não poderá mais alegar que não lhe foi dado o direito de exercer a preferência.
Depois de vendida a casa, o novo proprietário é que vai ter que negociar com o inquilino sua saída. Mas aí já não é problema seu.
Dito isso, repito:

1. Fique tranquilo. Vc não vai perder o imóvel por causa disso. No máximo, perderá a venda.
2. Procure um advogado.

 

Outra coisa é se certificar que o valor declarado na escritura seja equivalente ao da proposta apresentada para ele. 

Manda um zap

Se ele visualizar, já era

Agora falando sério

Em caso de aluguéis comerciais, o inquilino pode cobrar do proprietário o valor do ponto antes de entregar?

Tipo, o inquilino alugou um terreno lá atrás, fez uma loja de material de construção, trabalhou ali por anos, aí o dono do terreno quer vender o imóvel, o inquilino pode cobrar o valor do ponto que ele fez ao desocupar?

Já vi disso, mas não sei se isso pode, rs

@Charlito que leviandade que nada! Foi uma pergunta bem legal, saí da faculdade sem saber direito como os processos e procedimentos jurídicos funcionavam na prática - seja a parte judicial, seja a extrajudicial.

É bem interessante perceber as relações entre as coisas no mundo jurídico. Para a maioria das pessoas as normas do Direito só se apresentam como regrinhas do dia-a-dia meio desconexas, às vezes sem muito sentido. A gente percebe os sentidos quando pegamos dentro de um contexto histórico, filosófico, sONciológico, enfim, o que costumam chamar zetética do Direito.

Sobre Filosofia do Direito em geral, acho que o melhor é ter uma boa base em Filosofia antes, pegar um desses Manuais que fazem um apanhado das escolas filosóficas ao longo dos séculos. Aí depois passar pra um Manual específico de Filosofia do Direito, que faz um resumo desses, só que aplicado. Se quiser se aprofundar em cada escola de pensamento, aí só lendo os livros de cada escola. Fora isso, é legal ler também um livro de História do Direito e um de sONciologia do Direito.

Quanto aos livros em específico, varia muito do gosto de cada um. Pra quem tá começando, os livros de introdução à Filosofia do Direito que eram mais usados na minha época eram o de Paulo Nader e o de Miguel Reale. O de José Reinaldo de Lima Lopes era um bom livro introdutório de História do Direito. E o de Ana Sabadell eu curtia em sONciologia do Direito. A partir daí, você decide sobre o que se aprofundar.

Legal que me deu até vontade de revisar algumas coisas, escrevendo aqui

@oxe
não canso de ler esses seus textos, tão cristalinos, você faz qualquer tema do direito se tornar uma leitura interessante. Continuo -continuamos - aguardando o livro 

Muito bem explicado no artigo seguinte por um especialista:

DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO - Jus.com.br | Jus Navigandi

Nada complicado.

Acertado o negócio com o possível comprador, notifica o inquilino de todas as condições e aguarda 30 dias. Neste período, o locatário tem o direito de preferência. Findo o período, o direito de preferência decai, caduca. Pode vender ao interessado não locatário.

O adquirente tem de respeitar a locação vigente, mas a aquisição do imóvel dá ao mesmo o direito de não renovação.

Acabou.

@oxe

Baixei aqui An introduction to the Principles.., do Bentham. Vou dar uma folheada pra ver se me dá rumo no tema.

Grato.

@Charlito nunca li esse livro, mas salvo engano Bentham era um utilitarista. Deve ser uma leitura interessante. O mais influente dessa linha de pensamento, no mundo jurídico, foi John Stuart Mill, que é um dos maiores teóricos do liberalismo. Vale ler depois, se a escola te despertar maior interesse. 

Boa leitura! 

@Charlito
Recomendo a leitura do justiça do Michael sandel. Resume muito bem as principais linhas de pensamento sa filosofia jurídica. 

@Ceska_Zbrojovka

 

Patrimônio não se gira, se acumula!

 

Pra quê vender? 

 

 

@oxe

Apenas testando qdo vc diz sONciologia do Direito aparece ON  hahaha