Investimento em Imóvel - Metragem Pequena
comentada em 10/12/2020 08:06

Não entendo, mas vou esperar as respostas, me interessou esse tópico 

Só posso falar achismo. 

O que eu vejo de risco é que deve ter alta rotatividade de inquilino (ninguém quer morar em um cubículo por muito tempo) e pode ter certeza que vai ter que alugar por bem menos do que similares de tamanho maior.

Também esses imóveis na Faria Lima e outras regiões nobres tem uma proposta bem estranha, eu acho q o público alvo deles é universitário milionario, pq o universitário pobre não tem dinheiro e uma pessoa que ganha o suficiente pra pagar o aluguel desses APs não vai querer morar num cubículo.

Se fosse eu, veria muito bem o que dá pra comprar com o preço que você vai pagar nesse imóvel pequeno e veria se não tem algum maior com localização boa também. Talvez não otima, mas boa.

Creio que, quanto a 1ª e 2ª  pergunta, depende da região e público alvo. Exemplo: para uma família pode ser complicado mas para um estudante pode ser ideal.

3ª - normalmente grande parte dessas facilidades e serviços mais contemporâneas (ex: Pet Place, Lavanderia, etc...) são pay per use. Os “mais clássicos” como academia, piscina, etc... são atrelados ao condomínio. Todavia é pertinente a observação quanto ao valor do condomínio pois possivelmente virá a impactar em sua margem de lucro, assim como IPTU.

O critério que você deve utilizar é o bom senso. E o teste a ser feito é o seguinte: Entrou no apartamento. Se sentiu incomodado? Apertado? É escuro? Pouco ventilado? Deu claustrofobia? Se sim, foge. Se não, caso seja MUITO BEM localizado e esteja num preço JUSTO de mercado e com documentação TOTALMENTE Ok, pode pensar em comprar.

P.S: 35 m2 não é nem um pouco cubículo. Conheço vários quarto e sala muito bons com essa metragem. Você deve avaliar se a planta é boa, se a divisão dos cômodos é boa. Metragem, por si só, friamente, não quer dizer nada. Da outra ponta da história, já vi imóveis de 200 m2 que são tronchos, com uma planta horrível, escuros etc. Portanto, avalie o imóvel em si e não a metragem friamente.  

Eu nunca consegui entender o público desse tipo de apto pequeno.

Tipo, seria o público que optaria por esse tipo de moradia ao invés de um flat?

Nesse caso o preço deveria ser diferencial, penso eu.

Comentar em tópico de imóveis depois do @AUDITORDOJAZZ é uma tarefa ingrata, pois o cara é fera, mas vamos lá.

A maior parte dos imóveis sendo entregues hoje em São Paulo, pequenos, foi pensada dessa forma: apartamentos pequenos, pois a construtora rentabiliza a obra, com várias facilitadades para compensar o  tamanho do apto (por exemplo, lavanderia disponível na área de serviço, cobrada mediante taxa). 

Isso tende a gerar, no meu ver, dois problemas: 

1 - Condomínio muito alto proporcionalmente ao aluguel;

2 - Prédio muito cheio, com muitos inquilinos por andar, dando aquela impressão mais "bagunçada".

Eu acredito que depois da pandemia a tendência é as pessoas quererem imóveis um pouco maiores, em que duas pessoas possam coabitar por um período de tempo mais estendido, já que nem sempre estarão os dois fora trabalhando todos os dias e morar um casal, por exemplo, em um apartamento desse tamanho é complicado.

Além disso, pelo plano diretor atual, esses apartamentos próximos do metrô raramente têm vaga de garagem, então diminui bem os potenciais inquilinos.

Portanto, seu público de aluguel será bem específico: pessoas jovens que necessitam morar em regiões bem valorizadas por ser perto do trabalho e não têm carro.


Esses são os "senões".

Por outro lado, sempre existirá demanda para apartamentos bem conservados, bem projetados e bem localizados nas áreas mais valiosas de São Paulo, desde que pelo preço certo. É uma questão simplesmente numérica, pois é muita gente que precisa morar perto do trabalho, que não está afim de se deslocar por horas ou que pretende passar apenas alguns anos para algo específico (por exemplo, residência médica, um projeto no trabalho, etc). 

Então como investimento, pode ser que valha a pena.

Tem um tópico muito bom aqui na bastter que fala que o melhor, nesse caso, é procurar os quarto e sala com área de serviço, o que também pode ser uma opção. Nesse mesmo tópico - e ai eu, pessoalmente, concordo, fala-se bem dos dois quartos que, na minha opinião, são bastante razoáveis, pois já permitem que more uma família (um casal e um bebê, por exemplo), aumentando o rol dos inquilinos.

Neste tipo de imóvel pequeno, há alguns itens fundamentais para dar certo:

1) localização: veja se é próximo a universidades, shopping centers, transporte público, etc. Público que alugam este tipo de imóvel em geral são estudantes ou trabalhadores que querem ir ao trabalho a pé.

2) vista; privilegie andares mais altos e com vista desimpedida e que não há perspectiva de ser impedida por uma obra futura (numa esquina, na frente de praça, parque ou equipamento público, ou de edifício já consolidade e menor, por exemplo).

3) espaço interno e arquitetura de interiores; agrega muito valor ter uma varanda, ainda que pequena, e investir na arquitetura de interiores. Usar espelhos em locais estratégicos e um bom aproveitamento do ambiente ajuda muito a alugar o imóvel.

4) condomínio: aqui é um equilíbrio entre número de moradores x serviços oferecidos. se tiver muito serviço e pouca gente, o condomínio será caro e vai dificultar o aluguel.

5) vaga: em geral comprada avulsamente, mas creio que vale a pena. você pode alugar com a vaga, o que já amplia teu público ou sem a vaga e alugar a vaga por fora, neste segundo caso.

Sim, é um imóvel que tende a ter mais rotatividade, mas por outro lado, você pode, caso tenha tempo, utilizá-los como AirBnB em algum momento da tua vida, o que pode dar uma ampliada boa na renda e ser uma segunda atividade interessante que te permite conhecer pessoas, caso isso te interesse, obviamente.

Com base na minha experiência, o que posso te dizer é que o aluguel destes imóveis menores (studio ou um quarto e sala) é não muito menor do que o aluguel de um imóvel de dois quartos e o alugel/m2 é bem superior. Sim, tem mais rotatividade, mas é sempre realugado muito rapidamente.

Excelente tópico. Também reparei nesse novo foco do mercado em microapartamentos. Tenho a sensação de que o investimento pode se tornar uma roubada pelo valor do condomínio e pela alta rotatividade nos inquilinos. Mas posso estar errado e isso virar uma tendência nas grandes capitais. Moro no interior de São Paulo e aqui na minha cidade já tem um prédio assim, que vendeu como água antes do lançamento. Só o tempo dirá. Mas de qualquer forma, creio ser um risco maior do que os apartamentos convencionais. 

Excelentes ponderações do @TMTR3

Imagino que você queira comprar imóvel para investir pela solidez, então acho que pensando nisso, investir em tendência é risco grande. Vai no tradicional. E vale refletir se não está fazendo isso por pressa e não querer esperar juntar mais dinheiro. 

Vejo esses apartamentos bem pequenos apresentar uma certa semelhança com QS em lugares sem valor com inquilinos de baixo poder aquisitivo. Apesar de parecer atrativo pode ter uma alta rotatividade de inquilinos e potenciais de rolo grande.

25m² é uma quitinete, não vejo como tão incomum  assim...

Super obrigado pessoal, realmente pontos super válidos.

Em sua maioria esses imóveis micro estão em áreas super valorizadas, com ótimas plantas, varanda, etc.
Mas de fato a rotatividade deve ser mais alta, o que é um complicador. 

De prós, vejo que são áreas que são quase impossíveis de perderem valor. Melhores localizações da cidade mesmo. Liquidez também pode ser um pró, nenhum ap nestas áreas fica vazio (pelo preço certo). 

De contra, o perfil de inquilino pode gerar alta rotatividade. E o preço do m2 mais caro. E os custos assONciados a essas "facilidades" podem espremer o aluguel vs condomínio e IPTU. E se for uma proposta datada, pode prejudicar no longo prazo. 

Ótimos pontos para refletir! 
Semana que vem crio a temporada 2 das minhas dúvidas por aqui!

Rsrsrs obrigado pela ajuda e saúde a todos!