Leilões de imóveis
comentada em 18/10/2017 19:41

Faz mais de 1 ano que vejo alguns editais/imóveis de leilão. Não vi vantagem financeira em buscar imóvel similar no mercado.

Cuidado que existem diversos tipos diferentes de leilões: judiciais, extrajudiciais, etc...
Às vezes, a documentação do imóvel não está 100% e você pode ter surpresas desagradáveis para "limpar".
Nem sempre, você poderá ver o imóvel por dentro. Então, não dá pra saber como está a conservação dele. Levando em consideração que brigas na justiça costumam demorar um bom tempo, dá pra imaginar que o morador não devia estar cuidando bem do imóvel.
Às vezes, o imóvel é leiloado com gente morando dentro dele. E a briga na justiça para tirá-los de lá é quase interminável.
Leilões não aceitam compra financiada nem parcelada. É tudo à vista.
Então, estude bem essas questões antes de se aventurar.

pra ganhar $ com isso tem que ser profissa e entender bem do assunto

Oi gente, sou novo aqui no Bastter (primeiro comentário).

No tocante a leilões JUdiciais, eu tenho algum conhecimento que pode auxilia-los, pois trabalho em uma empresa de leilões JUdiciais.

É como o @basterter e o @Nod falaram, leilão não é coisa para principiante. Conhecer a sistemática dos leilões é muito simples, basta se cadastrar e dar um lance, o problema está no momento após o leilão e na "documentação do imóvel", pois se você não souber analisar a documentação, pode ser que o bem esteja gravado com algum ônus, o mais comum é ter IPTU em atrasou o ter sido dado em hipoteca, assim além de ter que pagar o imóvel, terá de pagar o IPTU em atraso e/ou a hipoteca. Ou em caso mais sérios, a pessoa pensar que está comprando um imóvel, mas está comprando os DIREITOS sobre o imóvel. No tocante ao momento pós-leilão, pode ocorrer do imóvel está ocupado, assim necessitará ajuizar ação para que os moradores desocupem. Por isso é sempre recomendável que seja auxiliado por um advogado IMOBILIÁRIO quando for realizar leilões JUdiciais.

Tirando esses entraves, os leilões judiciais podem ser muito lucrativos, pois os lances iniciam com 50% do valor do imóvel, valor este, que foi definido por um perito nomeado pelo juiz, então o que o @Nod falou sobre o estado do imóvel não está totalmente correto, principalmente em razão do avaliador tirar fotos do imóvel por dentro e por fora, além de dar uma descrição de como está o estado de conservação do bem, assim o comprador terá uma noção do que está comprado.

Mas vou repetir, se não tiver conhecimento nem estiver acompanhado de um bom advogado IMOBILIÁRIO, nem pense em se aventurar por essas bandas.

Olá @Ugo48

"em razão do avaliador tirar fotos do imóvel por dentro e por fora, além de dar uma descrição de como está o estado de conservação do bem"

Realmente não conheço muito sobre isso, mas já vi alguns leilões onde o imóvel estava ocupado e o morador não autorizou a vistoria do imóvel.
Então, pelo seu entendimento, houve negligência do vistoriador? Ele poderia solicitar força policial para garantir a entrada e poder fotografar/avaliar o imóvel?

Por exemplo:
https://gestaodeleiloes.com.br/leilao/index/leilao_id/64/lote_id/574/lote_nu/5

Nesse lote, alguns imóveis estão ocupados. E não há nenhuma foto ou informação sobre o estado de conservação. Nem no site do leiloeiro, nem no edital.

@Nod sim, existem casos em que os moradores impedem o avaliador de entrar no imóvel, mas são poucos, eu em 1 ano trabalhando com leilões somente vi uns 5 casos desse tipo, um deles foi essa semana.

Nesses casos é feita o que se chama "avaliação indireta". Quando isso ocorre o avaliador no Laudo de Avaliação conta a ocorrência de tal fato e o modo como procedeu a estimativa do valor do imóvel, aqui em SP é utilizado o valor venal.

Dependendo do imóvel, o impedimento da avaliação pode ser prejudicial para o morador (caso ele seja o dono), um exemplo é o imóvel que peguei essa semana, o avaliador foi impedido de entrar pela dona e sua filha, então somente tirou fotografias externas e utilizou como valor do imóvel o valor venal, que foi de trezentos e poucos mil, mas o imóvel tinha 3 andares completamente construídos e em bom estado (pelo menos o que deu para ver pelo lado de fora), não sou avaliador, mas pelo que observo nos demais imóveis, esse pelo menos deveria valer 450 mil no mínimo.

Em suma, comprar imóvel com o avaliador impedido de entrar é muito arriscado, mas se o valor venal for muito inferior ao real, pode ser que seja muito lucrativo. Mas também pode ocorrer do valor venal ser superior ao imóvel. Assim a comprar imóveis com base no valor venal requer um maior cuidado, experiência e excelente conhecimento imobiliário, sendo necessário que o comprador tenha algum conhecimento de como avaliar imóveis.

Se comprar imóvel em leilão já é complicado, nesse casos é mais ainda. Para novatos, eu recomendo nem chegar perto desse imóveis.

No caso, as fotos de avaliação e o laudo de avaliação são encaminhadas ao juiz, portanto é possível encontrar esses dados no processo. Portanto, repito, é necessário que seja auxiliado por um advogado.

Ensina para nós o que você sabe, @Ugo48, caso queira, claro.

Compra imóvel em leilão e leva um seromano de brinde? É furada total. Se o cara não deixou nem tirar as fotos, quem garante q vai conaeguir tirar o cara lá de dentro. Anos brigando numa ação de despejo.

Muita gente fala que é preciso ser profissional para lucrar com imóveis de leilão, mas como se torna um profissional? Vale a pena se dedicar em se profissionalizar nesse negócio?

@Celo89

Para se profissionalizar em algo, o mais importante é gostar daquilo.
Se estiver fazendo porque "dá dinheiro", você nunca vai conseguir se desenvolver e vai acabar só perdendo seu tempo e dinheiro;
Tem muito site por aí que dá informações. Vai estudando com calma.
Se conhecer alguém que faz isso, fica ainda mais fácil.
Entre devagar, sempre.

Conheço quem ganhou muito e quem já perdeu muito. Ir de aventureiro, de maneira alguma.
Um conhecido trabalha com isso, tem uma equipe de alguns advogados para checar papelada etc, tem um engenheiro que faz um parecer dele sobre o imóvel e um grupo de pessoas "certas" que fazem a remoção de quem está dentro caso não saia na boa.

Conheço outro que comprou, no fim a pessoa usa um monte de aparelhagem para asma/dpoc e no fim o juiz mandou esperar a pessoa morrer para poder pegar o imóvel, sei lá qual o motivo. Problema é que fazem 6 anos, pagando iptu, sem poder fazer reformas ou alugar. E não vende, ninguém quer uma coisa dessas.

Então, sei lá... ao meu ver:
1 - Eu não quero dor de cabeça e nem correr o risco de comprar algo e sofrer o que o segundo sofreu. Pro meu patrimônio atual, isso seria um golpe enorme, portanto não arriscaria pois a consequência "ruim" seria absurdamente danosa pra mim.

2 - Imagina a situação... ou vc tira alguém na "Porrada" pra conseguir o que quer ou torce para outra pessoa doente morrer pra vc ter seu imóvel... eu ein, sai fora, prefiro meus retornos menores em elétricas/FIIs do que uma dor de cabeça dessas...

Dá pra mitigar esses riscos visitando o imóvel antes, vendo se está ocupado (às vezes não está) e as condições do local. Também é bom ver se tem protesto de dívida relativa ao imóvel, se possível verificar se tem conta de energia/água vencida, além de IPTU. Geralmente a própria Caixa informa isso (se for leilão da Caixa).

É basicamente um trabalho isso, pra mim não é exatamente um investimento (que é mais passivo). Como todo o trabalho, tem que se profissionalizar e gostar do que faz.

Lembrando que há diversos imóveis sendo leiloados no estado desocupado. Neste caso a concorrência é maior mas sempre há chance de arrematação. O problema de leilão para quem não é advogado especialista em imóvel é que cada imóvel que você tem interesse em arrematar você tem que gastar com advogado para ele analisar a documentação antes (algo em torno de R$ 2 mil), isso vai te gerar muito custo, pois você paga pra ele analisar e no dia do leilão podem acontecer várias coisas: o lote ser retirado, suspenso, cancelado ou arrematado por outra pessoa.

Eu trabalho com imóveis há 10 anos e gosto de imóveis e gostaria de deixar um relato pessoal à fim de trazer mais informações aos colegas. Em 2016 decidi procurar um apto pra comprar no leilão com a intenção de vendê-lo e ganhar lucro com essa venda. Participei de uns 4 leilões em 6 meses até conseguir arrematar um apto na cidade que moro (São Bernardo do Campo). Era um leilão judicial de banco, onde o proprietário não estava pagando o financiamento bancário. No edital do leilão dizia que o apto estava ocupado.

Quando me interessei pelo imóvel tratei de fazer uma pesquisa nas imobiliárias da região pra ver quanto custava um apto naquele prédio, se tinha procura, se tinha alguma restrição no bairro, na rua, no prédio, enfim. Pesquisei tudo (se tinha feira na frente do prédio, condução, comércios, etc). Resumindo, depois de colocar todos os gastos que eu teria com a documentação e uma eventual ação de despejo e consequente reforma do imóvel, estabeleci um valor limite e me inscrevi no leilão. Após uma pequena concorrência eu consegui arrematar o apto. Depois da arrematação tem os trâmites normais que são: assinar o auto de arrematação e a escritura definitiva. Por orientação de um advogado resolvi esperar o registro na matricula do imóvel antes de tomar qualquer atitude, para ter certeza que o imóvel era meu, só a partir daí resolvi bater na porta pra conversar com o atual morador e tentar uma solução (segundo alguns colegas que vivem disso, é mais fácil fazer um acordo numa boa do que entrar com uma ação de despejo que pode demorar até 12 meses ou mais dependendo do caso. As vezes compensa dar uns 10 mil pra pessoa se mudar ou então pagar uns 6 meses de aluguel pra ela sair numa boa).

No dia que fui no imóvel levei cópia da matrícula registrada em meu nome e auto de arrematação do leilão. Chegando na portaria solicitei ao porteiro que interfonasse no apto X pra falar com o morador Y, para minha surpresa ele disse que o apto estava vazio há mais de 01 ano. Imediatamente ele liberou a minha entrada no prédio, subi no apto que estava trancado e solicitei um chaveiro pra abrir a porta. Para minha surpresa quando entrei no apto realmente nao tinha ninguém e o melhor de tudo: o apto estava impecável!! Nem acreditei, a pessoa saiu numa boa e nem destruiu nada. A única coisa que fiz foi trocar 3 luminárias, pintar o apto de branco e contratar uma faxineira pra uma limpeza fina.

Consegui vender o apto após 6 meses através de imobiliária e segue o jogo.

Obs: sei que neste caso tive sorte de principiante mas deixei meu relato pra dizer que se pesquisar, estudar e contratar um bom advogado é possível fazer bons negócios em leilão. Pelo menos na minha opinião que trabalho com imóvel faz tempo.

Striani, vc trabalha com compra e venda de imóveis, ou apenas com leilões? Que tipos de imóveis vc trabalha?

@Striani

O caso é interessante, mas, sem dúvida, é uma excepcionalidade.
Não dá pra contar com isso numa próxima.
E, sobre o estado de conservação: O mais provável é que, quanto mais longo o processo, pior deve estar o imóvel. Conforme o processo vai avançando, e a pessoa vai vendo que aumentam as chances de perder o imóvel, menos ela vai cuidando.
Se é um processo que se desenrolou rápido, a tendência é que esteja em melhores condições.

Muito bacana os comentários, pessoal! Agora, sobre o prazer de trabalhar com venda e/ou aluguel de imóveis leiloados, de onde vem esse prazer, se não dos lucros?

E @Nod, comecei semana passada a pesquisar sobre esse tipo de investimento/atividade, venho assistindo a diversos canais do youtube e lendo blogs e sites especializados. Se tiver alguma recomendação, manda aí!

Estou impressionado com os leilões da CEF, que me parecem ser os de menor risco para o iniciante e o que conta com maior variedade.

@Celo89

Se você vai fazer um trabalho apenas por causa do dinheiro, sua vida será bem medíocre.

Parece um caso de um cara que conheci que, quando fez vestibular para medicina. Não por dom ou gosto, mas pq, pelas pesquisas dele, era a profissão com melhor salário.
Quando terminou medicina e foi escolher uma especialidade, optou por neurocirurgia. Não por interesse, mas pq, pela pesquisa dele, era a especialidade com melhor salário.
Trabalha sem gosto e não tem a coragem de sair pq "paga bem".

Nada paga a satisfação no trabalho.
Ou você trabalha em algo do que goste ou nunca vai trabalhar bem.

Lembro de uma frase: "Descubra um trabalho de que goste e nunca mais tenha que trabalhar".

@agostinhog Na verdade eu não trabalho com leilões, trabalho numa incorporadora de grande porte em São Paulo, já fui do depto de vendas e atualmente estou como novo negócios trabalhando na compra de áreas para incorporação residencial, comercial e condomínios logísticos.

@Nod Concordo. A chance de isso se repetir é mínima, realmente tive muita sorte. Tenho um amigo que arrematou um apto no leilão que estava ocupado. Haviam fotos internas do apto que aparentava estar tudo OK. Porém ao registrar a escritura em seu nome ele entrou com uma ação de despejo. Quando o morador foi citado na referida ação ele simplesmente incendiou os 02 dormitorios do apto e fugiu. Além de gastar com reforma na parte eletrica, piso, pintura, troca de janelas, etc meu amigo teve que entrar com outra ação para ser ressarcido, pois quando foi feito o laudo o apto estava 100%, o cara agiu de sacanagem. Resumindo: está à 2 anos esperando o juiz achar algum bem ou dinheiro pra bloquear e resolver essa história. Na minha opinião já era! A pessoa que não pagava nem a prestação do banco não tem dinheiro pra pagar os danos que causou.

@Celo89 Concordo com o Nod. Não adianta entrar nessa apenas para realizar lucros, você tem que gostar de imóvel, como é meu caso. Eu sempre trabalhei com isso, vivo disso, amo isso. Acho que se você não gosta tem N possibilidades de fazer outro trabalho que goste e também terá possibilidade de ganhar dinheiro.

Sim @Nod, não discordo do seu ponto de vista, conheço bem esse discurso, é muito repetido, desde o ensino médio ouço isso, é praticamente um clichê, um mantra, mas como vou descobrir que tenho prazer em trabalhar em algo que eu não tenho experiência ainda? Queria que você ou alguém que sentisse esse prazer pudesse relatá-lo para que, quem sabe, eu me inspire além da empolgação de achar que pode ser uma atividade bastante rentável, pois o que eu quero mesmo é enriquecer, e se o processo for divertido e prazeroso, melhor ainda!

@Striani É louvável a sua afirmação de que ama o seu trabalho, mas, sem querer ofender, me pareceu falso, talvez se você pudesse falar mais desse amor, de onde vem etc... Desconfio muito de quem se sente plenamente feliz trabalhando para os outros, deve ter quem realmente ame ser empregado, mas eu sempre desconfio disso, acho que isso acontece porque eu tenho alma de dono.

Quando dizem "tem que amar o que faz" a impressão que tenho é que estou ouvindo: você vai se arrombar nesse trabalho, então aprenda a suportá-lo. Por favor, me contradigam!

Inseguro estou, por isso entrei na conversa com uma pergunta, mas tentar convencer? Não... por isso questiono tanto. Geralmente, quem quer convencer, afirma. A não ser que esteja usando da maiêutica.

Comece a frequentar leilões, vá ver os imóveis, etc.
Mas vá devagar.
Vá conversando com pessoas do ramo. Mas cuidado: converse com pessoas do ramo, e não com pessoas que vendem cursos sobre o ramo.
(Às vezes, acho que tem mais gente ganhando dinheiro vendendo curso sobre leilões do que comprando em leiloes)