peça ajuda aos moderadores
Conheço bem pouco de FIIs para me sentir "tranquilo" (não é o mesmo que segurança, por exemplo o mercado em que me sinto mais "tranquilo" é o de ações, e no entanto é o que tem maior volatilidade), tenho acompanhado o fórum, ouvido os chats e etc. mas continuo me considerando um completo ignorante.
Em especial, ainda fico com uma pulga insistente atrás da orelha. Aquela sensação de "não estou vendo algo", e já procurei ostensivamente o que poderia ser.
Por que ? Simples, o mercado de FIIs me parece bom demais. Sinto que há alguma parcela de risco que eu não acho.
Hoje os rendimentos estão, sem correr atrás de nenhum milagre ou se expor a riscos maiores, em torno de 10-11% a.a., o já é na minha visão um retorno fantástico. Óbvio que varia, e claro que se a SELIC continuar subindo vai ter muito produto em RF acima, mas não dá pra ficar pulando de um lado pro outro toda vez que os juros mudam.
Mas em termos reais a rentabilidade já é MUITO boa, e TEORICAMENTE tende a se manter em longos períodos de tempo (a curto prazo, considerados os contratos de reajuste, a realidade pode ser outra). Essa é a parte dos rendimentos.
No que diz respeito ao principal, admitida a premissa geral de que a utilidade relativa dos imóveis tende a no mínimo se manter ou provavelmente aumentar no longo prazo, o cenário também é neutro ou favorável. Não quero discutir o mérito dessa premissa em si, porque a comparação aqui não é ações por exemplo, e sim com o investimento direto em imóveis, e essa premissa é uma constante de ambas as modalidades (imóveis direto ou FII).
* Um detalhe: estou me referindo aos FIIs de imóveis de fato, papel é outra história.
Tenho também investimentos mais antigos diretamente em imóveis, e HOJE me parece absurda a vantagem dos FIIs, que é exatamente o que me deixa com essa pulga.
Incomparável maior liquidez, retornos reais (- inflação) expressivamente maiores, isenção de IR, incomparável facilidade e eficácia em diluição de risco (salvo se vc tiver dezenas de milhões pra investir em imóveis), muito menor burocracia, e MUITO menos estresse de forma geral.
Enfim, uma coisa é tão melhor que a outra que me deixa no mínimo desconfiado. Sei que há quem diga "ah mas comprei um imóvel por X e 10 anos depois ele valia 10x". Ótimo, um investidor profissional em imóveis que SAIBA o que está fazendo vai ter retornos muito maiores, mas isso vale pra qualquer mercado. Para o amador, é útil supor que ele vai fazer escolhas "na média", nem imóveis espetaculares, nem imóveis terríveis.
Há quem realmente goste, mas pra mim, lidar diretamente com imóveis sempre foi um inferno. Inquilino é uma desgraça, toda hora há alguma confusão, obra, taxa de algo que não foi paga, e pra mitigar isso tudo você acaba deixando com uma administradora, o que obviamente reduz o retorno mas te livra de PARTE do estresse. Num FII o povo se irrita quando vê, em uma linha de texto, "o rendimento desse mês caiu 10% por causa da obra/inquilino/seja lá o que for". Eu quase solto fogos, eu pagaria 50% de redução por três meses, feliz da vida, pra não ter que me estressar com os detalhes como normalmente ocorre com imóveis de fato.
Resumo imóveis x FIIs:
- Rendimentos: iguais ou superiores ao investimento direto em imóveis.
- Principal: desconsideradas escolhas fantásticas (o que poderia ocorrer tanto pra imóveis de fato quanto pra FIIs), a valorização/desvalorização segue fundamentos similares e tende a ser a mesma.
- Dor de cabeça: monstruosamente menor em FIIs.
- Risco: 90% dos fatores são idênticos, e nesses 90% o risco tende a ser menor nos FIIs pela facilidade em diversificar pra quem não é bilionário. A diferença que vejo é que os FIIs estão sujeitos a dois outros: takeovers e o risco da administração do fundo por terceiros.
Estou decidindo se aumento a participação de FIIs na carteira.
Mas pergunto aos mais entendidos: é isso mesmo ? O que eu não estou vendo ? Qual o fator de risco que equilibra esses prêmios ?
Porque a rigor, ao "amador" que não tem tempo pra dedicar, não consigo ver nada que deponha contra a hipótese de montar uma carteira diversificada (uns 20) de FIIs e alocar uma participação relevante na carteira. HOJE parece um negócio "da China", e isso normalmente me deixa preocupado.
