o que significa queima de caixa?
comentada em 24/10/2016 11:39

Não tem nenhuma pergunta ridícula. Isso acontece quando o FII distribui mais rendimento para os cotistas do que sobrou no mês após pagar todas as despesas. Por ex, um FII recebeu 1 milhão no mês e teve despesas de 100 mil. Sobrou 900 mil mas ele distribuiu 950 mil. De onde saíram esses 50 mil? Isso é queima de caixa. Acontecer vez ou outra é normal, mas se for consistente, é bom ficar de olho pois não tem mágica, cedo ou tarde vai ter que cortar distribuição... olhar isso faz parte de analisar a saúde do FII e a capacidade real dele gerar caixa todo mês. Já usar caixa pra obras ou compra de outros imóveis não tem nada a ver com o que a gente chama de "queima de caixa", ok? Agora, é normal que alguns administradores façam caixa na época de bonança e depois queimem nos períodos conturbados, com objetivo de manter uma consistência nas distribuiçoes. Se não for algo extremo, não acho alarmante, mas é bom saber. Outro ponto é que com a remuneração do administrador por valor de mercado, vai ter muito administrador mais interessado em não deixar o rendimento cair já que ele tem forte influência no valor das cotas, hehe.

muito obrigado, @stever entendi perfeitamente

Não tenho quase nada a acrescentar ao que foi falado pelo @stever. Pessoalmente, não fico olhando mês a mês. Só me preocupo se tem queima de caixa ou não na visão semestral. Mas tem gente prefere uma visão anual, o que tb não tem nenhum problema.

Aonde vejo se tem queima de caixa na FII ?

Usar o dinheiro em caixa para distribuir não um problema por si só. A questão que gera incomodo é: porque não comprar outros imóveis/ativos ao invés de distribuir esse valor? Não existe resposta para tudo, o ideal é entrar em contato com os administradores. Se essa queima de caixa estiver muito grande, por longo período, pode ser um problema. Como o Nod disse, olha o semestral ou anual. Dá uma lida nos relatórios dos fundos para ver se ele tem alguma estratégia por trás da queima (talvez não esteja encontrado bons ativos para investir e resolva distribuir tudo para os cotistas). Recentemente o BRCR11 distribuiu uma grande quantidade de dinheiro em caixa. Muitos na época questionavam ao BTG porque estavam sentado em uma pilha de dinheiro se não investiam/compravam outros imóveis. Aí houve uma grande amortização e distribuição dessa renda.

"queimar caixa" além de ser uma expressão bem impertinente com viés de ser uma coisa do "mal", "negativa", existe um contra ponto que as pessoas parecem não realizar... Primeiro para se ter "caixa" que pode ser distribuído em momento de emergência isso significa que o Fundo conseguiu em primeiro lugar guardar essa reserva de gordura. Por poder guardar essa reserva isso denota uma gestão equilibrada, cautelosa e conservadora, afinal não é bom economizar um pouco? Fazer um pézinho de meia, ou vocês gastam absolutamente tudo o que ganham no seu trabalho? Segundo, é melhor ter "caixa para queimar" do que não ter caixa algum e na primeira inadimplência, vacância, diminuir imediatamente os dividendos distribuídos? Acho que nãããão.... Então, um fundo com gestão ativa, que se preocupa em fazer caixa, não pode ser demonizado quando numa emergência (como essa que estamos vivendo, olhem para fora da janela do seu quarto) ele começa a se utilizar das ferramentas que dispõem para continuar remunerando bem o seu cotista. E aí você olha pela internet e vê como a garotada esperta está esperando acabar o caixa para entrar depois que a renda se reajustar. Que pena! Eles saíram dos melhores fundos, aqueles que foram capaz de gerar caixa, e aonde será que eles estão? Posicionados naqueles fundos mequetrefes que nem tem caixa para "queimar"? Hah. *Revejam* seus (pré)*conceitos*.

Não significa necessariamente que o fundo guardou nada, ele pode ficar vendendo imóvel e fazendo caixa pra queimar iludindo os incautos, por ex... ou pode fazer uma emissão e não usar o dinheiro... todos casos já aconteceram, enfim... mas eu concordo que há um terrorismo grande contra a "queima de caixa". Faz parte manter a consistência das distribuições e, como eu disse, se não for algo exagerado, não vejo tanta problema.

@Adriano79 Veja o relatório gerencial do FII XTED11 Lá tem queima de caixa

@Adriano79, A maioria dos fundos divulga um relatório mensal e nele há um quadrinho com as receitas e despesas do fundo. Logo abaixo, há o resultado e valor distribuído. Em teoria, se distribuição maior que resultado, temos queima.

@brunogoncalves, @RPLeo e @stever. Vou responder todas as questões em conjunto, já que discordo e concordo um pouco com cada um. O fundo só pode distribuir rendimentos se ele tiver algum resultado acumulado para distribuir. Ele pode estar distribuindo agora resultado gerado há 10 anos. A venda de imóvel gera duas coisas: - Uma devolução do capital investido - Eventualmente um lucro Apenas o lucro entra no resultado. Numa análise superficial, capital inicialmente investido permanece no fundo. O stever levanta uma versão um pouco mais sombria da queima de caixa, porém difícil de mapear: que um fundo queira distribuir mais do que o caixa que tem no momento e, para tal, precisa vender parte do patrimônio. Ou seja, o fundo, para manter um ritmo de distribuição incompatível com a sua capacidade, começa a rasgar da carne para isso. Se o fundo não tem o que fazer com o dinheiro, que distribua. Mas é preferível fazer como o BRCR fez: emitiu um fato relevante, assumiu publicamente que não via opções interessantes no mercado atual, explicou suas razões e devolveu tudo numa tacada. Isso de ficar distribuindo um pouquinho todo mês, pra mim, continua parecendo maquiagem para encantar a sardinhada e manter as cotações em um certo patamar. Em momento nenhum, foi dito por ninguém que um fundo que não se deve ser sócio de um fundo que esteja queimando caixa. Só digo que é um ponto que tem de ser observado. O que pra mim parece loucura é, com base nas outras qualidades do fundo, fechar os olhos para isso. Mas, se a pessoa tem consciência disso e o fundo ainda tem valor pra ela, deve continuar como sócio. E, se sou sócio de um fundo, e ele teve uma redução do seu resultado, a última coisa que quero é que o fundo continue distribuindo um valor incompatível com a sua realidade. Eu aceito - E QUERO - que ele distribua menos.

@Nod Eu concordo com você. Na verdade, se o fundo não enxerga boas oportunidades, nada contra distribuir esse caixa. Mas, parece que isso causa incomodo a muitos investidores. Agora, se o fundo teve redução de seu resultado (como no cenário que estamos, onde diversos contratos de aluguel tiveram seus valores renegociados para baixo), então o prudente é reduzir a distribuição. Isso aconteceu com a maioria dos fundos sérios, como HGLG11, HGRE11, BRCR11, RNGO11... Queimar caixa não é problema, contanto que não seja feito de forma irresponsável.

RPleo esse foi um dos comentários mais espetaculares que já vi. As pessoas ficam tanto nesse assunto, que está parecendo que os fundos não terão mais caixa e que as gestoras não sabem o que estão fazendo. Tem quase 2 anos que esse assunto começou nos blogues dos incautos, e ate agora as pessoas estão esperando esses caixas zerarem. Demorou de chegar aqui, mas chegou.

Concordo com o @Dividend.Yield. Devemos sempre lembrar que há um gestor/administrador do outro lado que, em teoria, sabe mais que nós o que está fazendo, pois são especialistas do negócio, tem experiência, administram diversos FIIs, etc. Um fundo não vai simplesmente zerar o caixa.

Ter um administrador que sabe mais não dá o direito ao sócio de fechar os olhos e dar "carta branca" para ele fazer o que quiser. Todos sabem aqui que eu estou sempre disposto a mudar minhas opiniões. Várias coisas que já implementamos aqui foram coisas que eu aprendi com vocês. Então faço uma pergunta que, a depender da resposta, pode me fazer parar de falar em queima de caixa. Vou usar o HGRE como exemplo, mas gostaria que a resposta não ficasse restrita a particularidade do fundo: - Ao longo de 2016, ele já distribuiui R$ 2,5 milhões acima do resultado - E ainda tem R$ 9,9 milhões de resultados a distribuir - Ele tem R$ 42 milhões em aplicações de liquidez imediata - Partindo-se do pressuposto que ele não tem o que fazer com esse valor, qual a vantagem, para o cotista ficar distribuindo aos pouquinhos, ao invés de entregar tudo e deixar o investidor decidir o que fazer?

Nod ai te faço outras perguntas, o que vc pode fazer para mudar isso, e sabendo disso e não aceita, para que continuar no fundo e se estressando? Caso vc mostre algo que possamos fazer para mudar ai eu concordo, mas ficar de piadinha e só se queixando, não é o seu caso, não muda nada.

O ponto não é mudar nada no fundo, mas na sua carteira. Assim como numa empresa: se vejo valor, sou sócio. Vamos supor que ela esteja tomando um caminho como qual eu não concorde: eu analiso e vejo se ela ainda tem valor. Se tem, eu fico; se não tem, saio; se estou em dúvida, boto em quarentena. Se a pessoa vê valor no fundo, que seja sócio. Se não vê, que saia. E investimentos devem trazer tranquilidade. Se qualquer pessoa aqui tem investimento que estão estressando, pare tudo imediatamente. Em momento nenhum disse que queimar caixa é um motivo de saída ou de stress. Mas não é algo que possa ser simplesmente desconsiderado na análise.

@Nod, o administrador não distribui tudo de uma vez porque o cenário pode se reverter! Distribuindo aos poucos, se o cenário se reverter e ele vislumbrar um negócio bom, o dinheiro estará lá pra ser usado. Caso ele tivesse zerado o caixa e a oportunidade aparecesse, iria para o beleleo! Ou seja: "queimando caixa", mas com controle, ele está fazendo o melhor dos mundos: mantém as cotações estabilizadas, assegurando sua remuneração, mantém a previsibilidade de distribuição para o cotista e ainda fica com caixa para eventual oportunidade.

Argumento viável. Mas não podemos entrar na mente do adm para ter certeza. Durante o fim de semana passei algumas horas numa madrugada estudando um dos fundos que está sendo acusado de queimar caixa e cheguei a uma conclusão: dependendo da maneira como a conta seja encarada, ele NÃO está queimando caixa em 2016. E NÃO queimou em 2015. Vai ser o tema de nosso próximo chat.

Ansioso pelo chat, Nod.