Para a sardinhada do FoF
comentada em 29/07/2020 16:27

@SandroRoda Sim, mas nesse caso não é somente perdas em fricção de mercado através de taxas para se tornar investidor de um ativo / classe de ativos. Envolve tbm as fricções e perdas patrimoniais decorrentes de giro, investimentos em ativos ruins, etc. 

@Mossad_ dá uma olhada na parte do site sobre Renda Fixa.

Lá você vai ver diversas discussões que, inventarialmente, concluem que os títulos de crédito de maior rendimento são os de maior o risco. Tanto que os "melhores" títulos de crédito (que prometem o maior rendimento) são CDB's de banquinho e debêntures de empresa ruim.

Os FII de papel são apenas uma forma de investir nestes títulos de crédito, com a agravante de ainda pagar caro um gestor/administrador para isso.

Essa questão de que FII de papel "é a única forma de pequeno investidor ter acesso a títulos de crédito para investidor qualificado" não faz o menor sentindo. O mero fato de um título de crédito ter valor de R$ 300 mil  não o torna bom.

Basta ver que muitos bancos têm fundos de investimentos com valor mínimo altíssimo (fundos premium). Mas isso não torna fundo de investimento em algo bom.

Enfim, FII de papel é lixo porque você paga para um gestor/administrador aplicar em título de crédito para você.  

Sobre o que falaram de Fundos de CRI. A rigor, o produto é ruim por causa da subremuneração. 

Imagine que vc contratou um CRI através de um FII, e que esse CRI esteja perfeitamente precificado ao risco. No meio do caminho tem o gestor e sua taxa. Portanto, vc invariavelmente receberá menos remuneração que o risco que tomou (mesmo efeito de comprar CDB de banquinho em corretora, e não perceber que há um spread invisível na operação que é remuneração da corretora). 

Em contraponto, como foi citado, quem opta por investir em renda fixa de maior retorno (ou seja, esta ciente do risco assumido) geralmente não tem acesso a esses produtos, e mesmo que tenha, dificilmente poderá adquirir de forma tao pulverizada quanto um fundo de recebíveis é capaz de conceber, e não terá liquidez. Aqui portanto, vc tem vantagens intrínsecas que não teria investindo diretamente, o que acaba compensando a subremuneração.

@hOly bem interessante o que você colocou no último parágrafo. 
 
Mas, para mim, não faz o menor sentido buscar rendimento maior e correr risco maior em Renda Fixa. 

Aplica-se ao caso o mesmo que já foi discutido sobre debênture . Risco ilimitado para ganho limitado. FII de papel é a mesma coisa, com a agravante de que você ainda paga um gestor para isso. 

Não discordo de nenhum dos colegas acima. São pontos de vista interessantes.

Só um caso prático para reflexão:

1 - FII de CRI com garantia real LTV de, no máximo, 50% de LTV sobre imóvel bastante líquido rating AAA;

2 - FII de tijolo de contratos atípicos, "sale and lease back" ou "built to suit", com contrato longo, acima de 10 anos, sobre imóvel especificamente desenhado para um determinado inquilino;

Questiono:

Será que ambos não estariam mais ligados ao risco de crédito do tomador/locador que às características do imóvel em si?

Uma empresa precisa de grana: ao invés de emitir uma debêture ou título de crédito, ela pode levantar capital alienando um de seus imóveis para um FII na modalidade "sale and lease back" (ela vende o seu imóvel para o FII e, logo em seguida, vira locatária). Na prática, é quase igual a um empréstimo de longo prazo.

Logo, quem não suporta o risco de CRIs, deve tomar muito cuidado com FIIs formados apenas por contratos atípicos "built to suit" e "sale and lease back", pois acabaria, sem saber, exposto ao mesmo tipo de risco.

Eu particularmente, não vejo problema em ter CRIs ou contratos atípicos na carteira "built to suit" e "sale and lease back, contanto que haja uma boa diversificação em ativos de qualidade. O foco seria mais sobre a carteira de ativos ("a floresta") e não sobre ativos específicos ("cada uma das árvores").

Não considero os CRIs como título de crédito na mesma categoria de debêntures, CDBs, LCIs, etc.

No meu entender, CRIs possuem risco limitado, sobretudo quando possuem um bom LTV e quando o imóvel, objeto da garantia, tenha boa qualidade e alta liquidez. Além disso, possuem critérios de reajuste semelhantes aos das locações: IPCA ou IGPM.

Já os demais títulos de dívidas ( debêntures, CDBs, LCIs,) não possuem lastro algum. É tudo 100% na confiança de que o tomador irá pagar as dívidas. Só que os CRIs são bemmmm mais caros, e dificilmente acessível para pequenos investidores. 

O ponto negativo dos CRIs, na verdade, que é o que me faz ter uma preferência maior por FIIs de tijolos, é o fato de distribuírem parte da inflação; de modo que, se não houver reinvestimento dos dividendos, acaba-se ficando com menos patrimônio no longo prazo.

Quanto aos FIIs de FOF, concordo totalmente com os colegas acima: vejo mais sentido em montar a própria carteira de FIIs.

Em regra: FOF = maior volatilidade e retorno igual ou abaixo da média. Historicamente tem sido isso.

Aproveitando o tópico e a discussão se puderem tirar uma duvida de um eterno sardinha sobre FIIs de TVM eu agradeço:

Faz sentido, já que os FIIs TVM perdem pra inflação no longo prazo já que ela sai junto com o rendimento, ir diminuindo cada vez mais o percentual de FIIs TVM na carteira com o passar dos anos?

 

Digo isso porque pretendo ter FIIs TVM como forma de diversificação mas em um percentual já mais baixo do que os FIIs de tijolo (EXEMPLO : digamos 1/3 de TVM e 2/3 de tijolo). Mas sinto que no longo prazo parece ser interessante diminuir esse percentual de TVM cada vez mais.

 

É isso mesmo ou falei mesbla?

@Lhasa.apso

De fato, FIIs de TVM, por distribuírem inflação nos dividendos, têm o potencial de perda real de capital no longo prazo.

Por outro lado, creio que o mais importante não é discutir qual tipo de FII é o melhor ou o pior.

A ideia mais importante é sempre enxergar a carteira como um todo, especialmente se o teu objetivo é a construção de um patrimônio de longo prazo com potencial para geração de renda. Afinal, a maior parte das pessoas que investem em FIIs de tijolos visam à construção contínua de uma renda passiva, ou seja, gerar um fluxo de caixa com os dividendos.

Dito isso, se você observar a composição da carteira de grandes FIIs de tijolos, é possível perceber que muitos possuem alguns CRIs e, até mesmo, alguns outros FIIs; mesmo não sendo FIIs de TVM ou de FoFs. Eles adotam essa prática para trazer uma maior previsibilidade no fluxo dos dividendos distribuídos.

Por conta disso, não vejo problema, por exemplo, em você ter uma parte bem  pequena da tua carteira alocada em FIIs de CRIs para trazer uma maior previsibilidade da tua receita lá na frente. Até pq uma das vantagens dos FIIs de CRIs é a ausência de vacância física, algo que acontece com certa frequência nos FIIs de tijolos, especialmente durante os períodos de baixa no mercado imobiliário, que, como sabemos, é cíclico.

No mais, também é importante desmistificar a ideia de que imóveis de tijolos sempre acompanharão a inflação. Imóveis físicos necessitam de manutenção, podem ficar velhos e, inclusive, se deteriorarem no tempo, o que pode implicar em perda de valor. Além disso, os ciclos de baixa imobiliária podem ser longos e, nesse período, é bastante comum o valor venal do imóvel não acompanhar a inflação.

Resumindo, se vc se sente confortável com CRIs na tua carteira, é uma forma interessante de diversificação, visto que vc não se concentraria tanto num risco específico. E o fato de vc alocar uma pequena parte da tua carteira de FIIs em FIIs de CRIs não vai "desnaturá-la". Dificilmente você vai encontrar no mercado um bom FII composto 100% em ativos de tijolos.

1) Comprar e vender ativos (FII e ações) = destruir patrimônio pagando imposto comprando na máxima, vendendo na mínima;

 

2) Fundo de ações ou FII = pagar para um terceiro fazer isso pra você;



Independentemente ou não do FoF pagar IR no ganho de capital, quando bate a mínima ou antes de bater a máxima o FoF pode precisar vender pra ficar ''líquido'' e honrar os bulshitmark. O efeito dos juros compostos nunca irá funcionar se você gira patrimônio.

 

Se você tem ações, FII, ou ainda diversifica em stocks e REITs, no longo prazo o BS irá indicar você comprar o que ficou pra trás - mantendo sempre o bom senso se o ativo ganhou ou perdeu valor (roubando ou colocando em quarentena eterna ou vendendo os ativos em casos ultra específicos) -  você tenderá a ficar com mais patrimônio e bater no longo prazo o S&P, IBOV, IFIX, IREIT ou ficar muito próximo disso. 

Bom galera, sou iniciante tanto no quesito de Ações quanto em FIIS, estava dando uma olhada nos FII TVM e fiquei com uma dúvida, eu sei que FOF não são interessante para investidores por causa da duplicação das taxas, porém um FII de CRI, como por exemplo o KNCR11, ele é considerado um FOF? E ele poderia investir em cotas de FIIS ? Eu dei uma olhada no regulamento do fundos, e tem uma hora que ele fala que o fundo pode investir em ''CRI, LCI, LH e outros ativos financeiros, titulos e valores imobilíarios'' . Estou na dúvida se nessa parte ele se refere tbm a cotas de FIIS.

Imagino que seja uma pergunta meio sardinha e bem iniciante, mas isso me deixou com uma dúvida muito grande. Agradeço

@Giovanni outra dúvida, então um FII de CRI se ele não tiver cotas de outros FIIS, ele não possui essa duplicação nas taxas né ?

@Giovanni @TATA_Box   como descobrir se FII "tem parte de um imóvel muito bom, o gestor não manda nada, e só cobra a taxa dele para repassar o cash, sem poder atrapalhar muito.."? Relatórios Gerenciais sobre qualidade do FII e Regulamento para saber os poderes do gestor bastam?
 

@DeltaFM
"Pra que pagar alguém pra investir em outros fundos pra vc?

Pra que pagar alguém pra comprar título de crédito e renda fixa pra vc?"

Para ter acesso a investimentos que sozinho seriam difícil/inviável pro investidor. Num Fii de tijolo, também pag-se (taxa de adm) para alguém investir pra gente num imóvel que não podemos comprar. É tudo fundo, só que um é de tijolo, outro de papel.

@PenelopeMT, isso que o Giovanni falou mesmo. Da uma olhada em shoppings e logisticos. Tem pelo menos 1 bem bom em cada. Este tipo de informação é muito importante, porque o gestor vai gerir conforme o interesse dele. O interesse do cotista vem lá no final das prioridades. Em 8 anos neste mercado já vi gestor fazer cada coisa... Quanto mais o interesse dele estiver alinhado com o teu (e é a estrutura do fundo que define isto) menor a chance de vc tomar ferro.