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Boa noite!
Eu estava com uma pulga atrás da orelha no que diz respeito a FIIs de tijolo. Estava casualmente observando o comportamento das curvas de proventos no longo prazo de alguns fundos e o quadro preocupava.
Resolvi então fazer um estudo. Primeiramente fiz uma seleção de FIIs de tijolo teoricamente bons, com histórico de longo prazo. Para isso usei o rating de FIIs da Bastter e peguei os 15 melhores rankeados que tinham 5+ anos de bolsa.
Lembrando que esse estudo é relevante para quem deseja usar o FII para "comprar renda consistente e protegida da inflação". É claro que alguns dos fundos envolvidos trouxeram retorno se considerar variação da cotação descontada, mas meu objetivo NÃO É avaliar o retorno total, e sim se os proventos por cota seguem a inflação ou não nos fundos de tijolo, assim como a variação das taxas de adm.
O resultado é o seguinte:
A maioria dos FIIs teve perda real de proventos por cota:
Apesar dos proventos não acompanharem a inflação, as gestoras auferiram taxas de administração cada vez mais gordas:
Apenas 1 fundo ficou na situação de ganha-ganha, ou seja, adm do gestor e provento do cotista acima da inflação (e o mais interessante: não é nem de longe o mais badalado ou considerado melhor em todos grupos, sites e comunidades de investidores que usam FIIs):
Eu não trago nenhuma conclusão definitiva. FIIs são ativos relativamente novos e REITS nos EUA trouxeram muito retorno ao acionista no longo prazo. O POTENCIAL para os FIIs serem bons está aí, mas até agora os números são um pouco preocupantes.
Seguem possíveis hipóteses para o fenômeno:
1) Problemas e riscos de agência: interesses desalinhados podem favorecer a existência de fundos feitos só para dar saída a algum investidor ou instituição grande de um imóvel acima do preço de mercado, ou então favorecer o "empire building", no qual o maior incentivo para o gestor é simplesmente inchar o fundo e não gerar valor ao acionista. Risco de agência existe também em ações, mas a governança tende a ser melhor dada a maior maturidade, tempo de existência da classe de ativos, investidores institucionais, etc.
2) Problemas de ciclo econômico: a ascensão dos FIIs coincidiu com momentos bastante complicados para a economia brasileira, tanto a crise 2015+ quanto, mais recentemente, covid.
Qual das duas eu adoto? Provavelmente um mix de ambas. Em favor da hipótese 1), ressalto que os dois fundos cujos proventos/cota acompanharam o IPCA são de gestão passiva. Já os de gestão ativa falharam em transformar a maior liberdade do gestor em valor ao cotista.
Importante ressaltar que isso é um estudo preliminar. Ideal era um estudo do mercado total de tijolo, mas a busca de certas informações, como histórico de taxa de adm, é bastante manual, sem bases de dados prontas com isso (e mesmo na CVM sem formato padronizado entre fundos, para os anos mais antigos). Mesmo assim entendo ser relativamente representativo dada a curadoria feita já com fundos "queridinhos" do mercado. Ao expandir a seleção, os fundos de tijolo com histórico longo que me lembro de cabeça são os com problemas significativos.
O que fazer com essas informações? O que cada um quiser. Obrigado, de nada, boa noite.
