Receber aluguel - PF ou PJ
comentada em 01/09/2025 13:49

Vende ele e coloca tudo em FII


I regret nothingBastter222 posts

Pessoal que falou que compensa de 5 imóveis pra cima tem um ponto, mas só começa com 5 imóveis quem é herdeiro, se seu plano ter 4 ou 5 imóveis para locação como patrimônio (ou 40 QS em copa como alguns donos de site de finanças) vale a pena em algum momento abrir a PJ.

Comprar os imóveis com a PJ também diminui a pancada do ITBI (só paga na compra, se comprar na PF e passar para a PJ depois paga ITBI 2x).

E o principal ajuda muito na sucessão patrimonial e blinda o patrimônio familiar.

Para quem é casado e o cônjuge declara IR separado, vale a pena lançar o aluguel para o cônjuge que ganha menos e aproveitar mais da faixa de isenção.

postado por @MohamedAli em 24/08/2025 12:19

Paga se o imposto de 27,5% apenas sobre a diferença do valor líquido recebido em alugueis menos o valor de 4.664,69 ???

Sempre calculei como 27,5% do valor total recebido, sem essa subtração aí que vc citou. 

Sim, o cálculo para o carnê leão deve ser feito utilizando as faixas do IR, a de 27,5% só aplica para o montante que ultrapassa esse valor que mencionei. Se você está calculando 27,5% para todo o montante então está recolhendo mais IR do que deveria. 

postado por @Devir em 28/08/2025 03:31



Primeiro alerta que veio em mente. Será que os custos e a encheção de saco (leia-se BUROCRA) vão compensar no final das contas?

 

Sim, o pessoal falou muito bem.
Uma outra questão que não sei se comentaram. Vamos supor que a faixa em que começa a ser interessante seria R$ 20.000 mensais em recebimento de alugueis (só um exemplo). Se a fonte desses alugueis forem dez lojas é uma boa. Mas se for um único galpão, nem tanto. É que a maioria ou mesmo todas as lojas estariam locadas o tempo todo. Mas um galpão pode ficar sem alugar por um tempo e você seguiria tendo que arcar com os custos de manutenção da PJ.
 

@Gru perfeito

Penso que seria interessante ter um FAQ sim. Muita gente falando sem conhecimento nesse tópico (provavelmente não possuem imóvel de aluguel). 

postado por @Fedofino em 28/08/2025 09:39

Penso que seria interessante ter um FAQ sim. Muita gente falando sem conhecimento nesse tópico (provavelmente não possuem imóvel de aluguel). 

Se você cadastrar seu imóvel no BS e lançar os rendimentos todo mês, o próprio BS já vai fazer tudo por você, até um alerta ele envia para te informar que tem DARF para pagar, você só precisa ir na area do IR e seguir as instruções. E tudo isso já está explicado no próprio BS.

Só tem uma coisa que o BS não faz, que inclusive eu pedi para incluir mas não tive resposta (), não tem onde informar custos dedutíveis, então o BS calcula o valor da DARF usando o valor do rendimento cadastrado. Mas se você paga condomínio desse imóvel alugado (no caso de quem possui airbnb), então esse valor é dedutível, o valor da DARF será menor.

postado por @Gru em 29/08/2025 02:51

Se você cadastrar seu imóvel no BS e lançar os rendimentos todo mês, o próprio BS já vai fazer tudo por você, até um alerta ele envia para te informar que tem DARF para pagar, você só precisa ir na area do IR e seguir as instruções. E tudo isso já está explicado no próprio BS.

Só tem uma coisa que o BS não faz, que inclusive eu pedi para incluir mas não tive resposta (), não tem onde informar custos dedutíveis, então o BS calcula o valor da DARF usando o valor do rendimento cadastrado. Mas se você paga condomínio desse imóvel alugado (no caso de quem possui airbnb), então esse valor é dedutível, o valor da DARF será menor.

Esse não é o tema do FAQ proposto. O tema é a questão de fazer uma PJ para receber aluguel.

postado por @Gru em 27/08/2025 05:55

Sim, o cálculo para o carnê leão deve ser feito utilizando as faixas do IR, a de 27,5% só aplica para o montante que ultrapassa esse valor que mencionei. Se você está calculando 27,5% para todo o montante então está recolhendo mais IR do que deveria. 

Como já foi falado, não precisa calcular nada.
Mas se você já tem uma renda de trabalho de 10k por exemplo, qualquer rendimento extra será "cobrado" em 27,5%.
Se uma pessoa recebe 10k, pagaria 1698,67 reais em imposto
Já uma pessoa que recebe 12k (10k de salario + 2k de aluguel) pagaria 2248,67
Diferença é exatamente 550 reais, que equivale a 27,5% dos 2k adicionais.

Então falar que aluguel é isento, ou paga aliquota menor, só serve para quem ganha abaixo de 6k/mês.

postado por @Gru em 29/08/2025 02:51

Se você cadastrar seu imóvel no BS e lançar os rendimentos todo mês, o próprio BS já vai fazer tudo por você, até um alerta ele envia para te informar que tem DARF para pagar, você só precisa ir na area do IR e seguir as instruções. E tudo isso já está explicado no próprio BS.

Só tem uma coisa que o BS não faz, que inclusive eu pedi para incluir mas não tive resposta (), não tem onde informar custos dedutíveis, então o BS calcula o valor da DARF usando o valor do rendimento cadastrado. Mas se você paga condomínio desse imóvel alugado (no caso de quem possui airbnb), então esse valor é dedutível, o valor da DARF será menor.

 

Você pode lançar o valor líquido no BS então. As deduções permitidas pela legislação são:

a) impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
b) aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
c) despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
d) despesas de condomínio

Montei uma orientação. 

Os valores recebidos de alugueis por pessoa física, igualmente pagos por PF ou PJ, devem ser sempre informados na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda (DAAIRPF).

Adicionalmente, é preciso determinar, apenas para aqueles valores oriundos de PF, a base de cálculo do IR todos os meses em que constarem recebimentos. Essa é o somatório¹ dos valores de alugueis recebidos em dado mês² subtraídos das seguintes deduções, quando aplicável:
a) impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
b) aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
c) despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
d) despesas de condomínio

¹considere além dos alugueis, valores recebidos em função de benfeitorias efetuadas – além de juros, multas ou indenizações;

²se recebidos via terceiro (imobiliária, por exemplo) considere a data de repasse do locatário – não ao locador propriamente;

Busque a tabela que consta da Lei 11482/07 para o mês correspondente ou no link abaixo:

Tributação de 2024 e 2025 — Receita Federal

Subtraia da base de cálculo o valor referente ao desconto simplificado (25% da faixa inicial da tabela).

Daí, aplique a tabela do imposto de renda aplicável ao mês de referência. Verifique na tabela se esse valor se encontra na primeira faixa. Se sim, não há IR a pagar (mas, como antecipado, esse sempre deverá ser informado da declaração anual). Para as demais faixas, aplique a alíquota correspondente e, sob o valor obtido, subtraia o valor da dedução. Esse é o valor a ser pago via carnê-leão.

O carnê deve ser pago, idealmente, via carnê-leão digital (ver link abaixo).

Carnê-Leão — Receita Federal

Pode ser empregado também o pagamento de DARF a ser lançado no app do seu banco (código 0190) ou aquele gerado no BS (subtraia do valor as deduções previstas no art. 31 da IN 1500).