REITs
comentada em 15/02/2016 18:03

Muito legal. Obrigado por compartilhar. Mas acho que o artigo tinha uma ou duas imagens que não apareceram. Coloca pra gente entender melhor

é que não dava pra colocar mais de uma imagem por post, mas vamos lá a primeira é essa, onde ilustra a estrutura de um REIT

a outra é essa mostrando a proporção de cada REIT

Gostei, obrigado.

@viverdedividendos, você comenta neste post que os REITs são isentos de impostos. Me confirme se isso quer dizer é que internamente eles não pagam impostos pelo fato de poder descontar do lucro ao distribuir os dividendos. Mas nós (não residentes) pagaremos 30% ao receber os dividendos (externamente). Enquanto no Brasil nenhum deles são pagos. É isso ?

@Ktts os REITs são isentos de impostos e não os dividendos pagos pelos REITs. Tem o conceito de dividendo qualificado, que é isento de IR. Nessa página tu vai encontrar mais informações, na seção "Taxation to Unitholders": The Basics Of REIT Taxation

*** REITs Residenciais *** Conforme vimos no artigo anterior, onde fiz uma apresentação geral do mercado de REITs nos Estados Unidos, agora vamos estudar um pouco cada um dos setores disponíveis par investimento. Os REITs podem investir em diversos setores, podendo ser apartamentos, escritórios, parques industriais, fabricas, shopping, hospitais e muitos outros. Eles participam de cada um desses setores e cada tipo tem suas vantagens, idiossincrasias e ciclos. A dificuldade do investidor é decidir o peso que cada um desses fatores terá na montagem da sua carteira. O gráfico de pizza logo acima mostra os percentuais de REITs agrupados por valor de mercado representando cada setor. Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor, além do fato de que essas traduções sempre acabam muito mal, basta olhar os títulos de filmes que temos por aí rsrsrs. ** Apartments ** Antes de 93 e 94 quando ocorreu uma tsunami nos REITs residenciais, o setor tinha basicamente 4 grandes REITs de apartamentos: United Dominion, Merry Land, Property Trust of America, e South West Property. Depois de 96 o número de REITs residenciais cresceu para 30 algo bem diferente do que vemos no mercado brasileiro de FIIs que é dominado por escritórios comerciais e possuem muito poucos FIIs residenciais, por lá os REITs residências tem uma fatia expressiva do mercado. Ao longo do tempo no mercado de REITs alguns desses continuaram a crescer, enquanto outros fizeram OPA ou fundiram com outros REITs, no final de 2010 tínhamos apenas uma dúzia de REITs nesse setor (não incluindo 3 focados em moradia estudantil) com um valor de mercado na casa de US$ 14,6 bi. Esses REITs estão espalhados geograficamente pelos Estados Unidos e possuem na sua administração equipes especializadas em identificar áreas que possuam um forte crescimento da renda e da ocupação para desenvolver novos projetos habitacionais. Essa disparidade nos mercado brasileiro vs americano, talvez se deva ao fato dos REITs poderem desenvolver esses projetos de construção, adquirir dívida e gerenciar essas propriedades por exemplo alguns REITs são especializados em comprar apartamentos em péssimo estado, pagando um valor bem abaixo do que é oferecido no mercado e depois vendendo-os com uma boa margem de lucro, seria algo bem próximo de uma construtora, porém eles lá são bem mais agressivos, ou seja, imagine uma construtura da bolsa porém tendo que distribuir 90% dos lucros. Os dados do National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) mostram que os REITs residenciais desde 1986 mantiveram uma média de retorno na casa de 7,8% perdendo apenas para os REITs de Varejo. Vale atentar que a alavancagem nesses REITs residenciais são bem maiores que nos REITs comerciais, por isso eles estão ainda mais suscetíveis aos ciclos do mercado, como os ocorridos em 2001 a 2003 depois em 2008 a 2009. No meio de 2010 o mercado residencial nos Estados Unidos se estabilizou, exceto em algumas regiões especificas, até então o mercado vem mantendo um equilíbrio saudável da demanda com a oferta. ** Manufactures Home Communities ** Outra categoria de REITs residencial são os que possuem casas prontas, aquelas que são fabricadas emmanufacture home outro local e levadas as partes para um terreno afim de ser montada lá. De acordo com o Equity Lifestyle Communities existe 50.000 condomínios com essas casas pré fabricadas e 19 milhões de pessoas vivendo nelas ou seja aproximadamente 6% da população. Essas casas são muito mais baratas para se construir e atendem satisfatoriamente a necessidade de conforto de uma casa tradicional. Elas tem em média um custo de 10 a 35% a menos que as casas convencionais, sem considerar o custo do terreno. O problema dessas casas modulares que a sua taxa de juros na hipoteca é um pouco mais salgada que as taxas das casas tradicionais, no Wall Street publicou que casas modulares tem taxas de 7 a 11% enquanto que as tradicionais estão a menos de 5%. Podemos citar 3 REITs principais dessa categoria: Equity Lifestyle Properties, Sun Communities e UMH Properties. ** Students Housing ** 374-312Essa categoria de REITs é uma das mais recentes a serem adicionadas na bolsa. As casas de estudantes são basicamente conjunto de imóveis que são alugados temporariamente para estudantes. Obviamente são localizados muito próximo às universidades. Um conjunto de casas para estudante pode acomodar geralmente 1000 estudantes e tem um custo mensal médio de aluguel na faixa de $300 a $700 por cama. Não precisa nem de dizer que é um baita nicho de mercado em constante expansão, pra termos uma ideia pesquisas nos USA indicam que teremos mais de 18 milhões de pessoas na faixa de 18 anos na próxima década. Todavia nesse setor tem muitas concorrências, as próprias faculdades fornecem alguns espaços, mas geralmente conseguem atender uma parcela muito pequena dos alunos. Temos também o fato de que os estudantes podem se unir e alugar um apartamento e ratear o valor entre eles o que vai levar ao custo muito próximo do que temos nos apresentados nesses REITs. É uma área com perspectivas muito boas de crescimento, mas com muita concorrência também. Localização acredito que é o principal fator nesse mercado, conseguir morar em casas dentro dos campos ou o mais próximo possível é o combustível que pode motivar a pagar um prêmio por isso. Esses REITs também podem se beneficiar de uma parceria maior com as instituições de ensino, como vimos no artigo anterior é possível firmar joint-ventures ou mesmo fazer aquisições de propriedades na instituição. Podemos citar apenas 2 REITs nessa categoria: American Campus Communities com IPO em 2004, e Education Realty Trust com IPO em 2005. No próximo artigo veremos o setor de varejo.

Valeu @viverdedivividendos pelo conhecimento compartilhado!

Obrigado por compartilhar.

Seguindo nos nossos estudos sobre o mercado de REITs, onde vimos nesse artigo uma apresentação de algumas nuanças para o investidor, depois olhamos uma perspectiva dos REITs residenciais mostrando cada tipo de REIT dentro deste nicho. Agora vamos falar dos REITs de Varejo, nesses REITs são focados em propriedades ligadas ao consumo. Nós temos nesse nicho três categorias, geralmente os REITs costumam possuir imóveis bem diversificados dentro dessas três categorias, tanto que nem destacamos aqui REITs puros em cada categoria. Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor. ** Neighborhood Shopping Centers ** Nos Estados Unidos é muito comum pequenos centros comerciais que ficam localizados próximos às áreas residenciais. São geralmente conjuntos de lojas que possibilitam ao cliente entrar e sair rapidamente, muito comum encontrarmos nesses mini-centros drogarias, mercados, lanchonetes e uma gama de serviços básicos. É muito comum nesses REITs estipularem um aluguel mínimo e depois caso o inquilino supere as vendas acima do mínimo pagam proporcionalmente. Temos um FII apesar de não ser da mesma categoria, trabalhar de forma bem semelhante no brasil aplicando esse mesmo modelo nos alugueis, depois dêem uma olhada no MAXR11B. Esses centros comerciais tendem a ser muito mais resilientes às recessões. A história já mostrou que a sociedade americana, mesmo nos momentos de grave crise, mantiveram o pode de consumo, claro que nessas fases alguns comerciantes acabam quebrando ou diminuem a expansão dos negócios, mas isso não tem desencorajado os investidores desses tipos de REITs. O elemento chave nesses investimentos é sempre a localização. Um centro comercial localizado próximo às grandes áreas residenciais e oferecendo uma boa gama de produtos e serviços básicos, tendem a manter o ritmo mesmo em cenários adversos. Localização é um fator muito importante para todos os imóveis, mas nesse setor especifico de varejo é algo crucial. ** Regional Malls ** Se os pequenos centros comercias provêem o básico e os Regional Malls são como os FIIs de shopping que temos aqui no mercado brasileiro, podemos citar como exemplo o PQDP11 ou HGBS11 eles tem mais escolhas de lojas para os consumidores e mais lojas de grife. No mercado temos REITs que exploram pequenos e grandes shoppings, o sucesso está relacionado na capacidade desses empreendimentos de trazerem consumidores. Vale lembrar que os inquilinos de shopping pagam um valor bem superior ao aluguel pago pelos dos “centrinhos comerciais”, porém o poder de receita e consumo dentro do shoppings são superiores. Nos Estados Unidos hoje tem aproximadamente 1.400 shopping, esses empreendimentos combinam um bom mix de lojas e adicionando atrações que tragam mais clientes, como teatros, cinemas, restaurantes e os quiosques, inclusive esses últimos são uma boa fonte de receita para os REITs, pois os REITS cobram um valor elevado por um espaço bem menor que o ocupado por uma loja. Os shoppings como varejistas sofrem mais com os ciclos econômicos, para termos uma ideia em 2008 para 2009 as vendas nos shopping caíram de 4,5% a 9,5% e a taxa de ocupação no final de 2007 era de 92,8 e no final de 2009 caiu para 90,8%. ** Factory Outlet Centers ** Os outlets vem crescendo no gosto do povo desde 1990. Esses centros comerciais são normalmente ocupados por grandes marcas como Gap, Old Navy, Bass Shoes, Liz Claiborne, Polo Ralph Lauren. GapOs outlets são localizados a alguma distancia das áreas mais populosas a ideia deles e dessas grandes marcas não é competir com seus clientes como os varejistas que estão localizados nos shopping. Geralmente eles ficam localizados bem próximo às áreas turísticas e tem um foco maior nesse publico. A ideia dos outlets é vender um excesso de estoque, tamanhos que ficam agarrados ou produtos que já saíram da moda. Esses produtos são vendidos em um desconto de 25% a 35% do preço de varejo. Embora a maioria desses outlets tenham desaparecido, alguns adquiridos, enquanto outros foram vitimas de uma má administração, essas propriedades tem perfumado bons ganhos ao longo dos anos, claro quando bem administrado. Durante a grande recessão de 2008 os outlets perfuraram muito melhor do que os shopping, os americanos já gostam de uma barganha, mas particularmente quando se veem com dinheiro um pouco mais curto é natural a procura por alternativas mais em conta. Tanger Factory Outlet é, se não me engano, o único REIT 100% focado em outlet. Ele foi o único REIT de shopping que aumentou o faturamento durante 2009 e fez melhor do que seus pares em 2010. Outlets como são centrados em um único inquilino, e possuem um custo bem menor do que um shopping, os inquilinos acabam optando por construírem suas propriedades do que alugar. Por exemplo somente 8% das 1740 lojas da Target eram alugadas, vamos encontrar numero semelhantes em outros grandes varejistas como Wal-Mart, Home Deport, Best Buy, Fry Home Electronics e Bed Bath & Beyond, por isso acaba dificultando as opções de REITs dessa categoria. Quando citei acima o único REIT focado em outlet não quer dizer que outros REITs de shopping não tenham unidades, por exemplo um dos maiores REITs americanos o Realty Income Corporation é dono de 2.496 de propriedades alugadas em formato “triple-net” muito comum nesse nicho de outlets, muito provável que algumas dessas unidades sejam de outlets. No próximo artigo vamos dar uma olhada nos REITs industriais.

Antes de escolhermos os ativos para montar uma carteira de REITs, precisamos de entender um pouco como funcionar esse mercado e conhecer as opções de investimento que teremos para escolher. Manter uma carteira bem diversificada e conhecendo cada ponto positivo e negativo dos setores é fundamental para obtermos o sucesso no longo prazo. 16864742-13963889535588212-Chilton-REIT-Team Esse é o ultimo artigo onde mostraremos os REITs e suas categorias, já vimos até aqui: REITs Residenciais REITs de Varejo REITs de Escritório e Industria (agora) Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor. E também porque traduzir termos do inglês nem sempre acaba bem, basta olhar os títulos de filmes que temos traduzidos nas terras tupiniquins. Office Buildings commercial-2-barryspringerlaw.com_1Foram os primeiros tipos de REITs lançados no mercado. Historicamente esses REITs tem se mantido com um desempenho razoavelmente estáveis ao longo do tempo. Uma característica desses REITs é que fazem contratos de longo prazo com os inquilinos o que dá uma margem boa de segurança para o fluxo de caixa. Diferente de alguns REITs industriais nesses geralmente nos contratos os gastos com serviços de utilidade pública, reparos e outras despesas ficam a cargo dos inquilinos. REITs de escritório sofrem muito nos momentos cíclicos dos mercados, por isso é importante que o investidor ao analisar esses REITs não olhe apenas os contratos do REITs, mas avaliar o que o mercado vem oferencendo pelo custo do m2, além de observar as taxas de vacâncias. Devemos olhar também a qualidade dos inquilinos e o quão diversificado é a distribuição dos contratos de aluguel do prédio. O ideal é procurar REITs que possuam imóveis nos principais centros americanos como Manhattan, Boston, San Francisco, Los Angeles esses grandes centros oferecem uma barreira natural muito maior do que as áreas mais suburbanas. Nesses principais centros as demandas, mesmo em momentos de recessão, tendem a ser maiores que as ofertas. Na grande recessão a recuperação dos REITs focados nessas áreas de escritórios premium foram bem mais rápidas. Por exemplo Manhattan é um local tão povoado que dificilmente você encontraria uma oportunidade para levantar uma nova torre, o que torna as torres existentes no coração de Manhattan um ativo de altíssimo valor e cobiçado pelas grandes corporações do mundo inteiro. Pelo fato da dificuldade de entrada de novas torres concorrentes naquela região acaba trazendo uma estabilidade no fluxo de caixa para o REITs que tem imóveis nessas metrópoles. Lab Space 1431935592431Lab Space são laboratórios de pesquisas que são alugados para grandes empresas farmacêuticas, biotech, governos e entidades de pesquisa privada. O mercado fármaco é muito forte nos Estados Unidos o que oferece uma boa base de clientes para esses REITs. Esses laboratórios são localizados próximos às faculdades. O número de inquilinos apesar de estar em crescimento ainda é bem menor que os outros nichos de mercado. Esses laboratórios são muito especializados e requerem inquilinos com pode aquisitivo. Muitas vezes uma vacância pode ser difícil de ser revertida. É uma construção que fica obsoleta muito rápido e precisa de estar em constante melhoria. O fato dos inquilinos serem muito específicos acaba criando contratos de longuíssimo prazo o que é bom, pois garante aos fundos uma segurança no fluxo de caixa. Podemos citar dois REITs que são puramente de Lab Space: Alexandria Real Estate Equities e BioMed Realty Trust Data Centers FB_SERVER_040_x900Data Centers são o fenômeno recente nos Estados Unidos, desde 2004 o número de data centers na America vem crescendo na mesma proporção que a tecnologia vem se expandindo na vida das pessoas, a demanda por essas propriedades cresceu até mesmo durante a crise de 2008 e enquanto o mercado de vídeos on-line se mantiver nesse ritmo a tendência é que continue. Pra quem não sabe o que é um Data Center, veja aqui. São construções especializadas e inquilinos são geralmente grandes empresas de tecnologia e telecomunicações. Muitos desses REITs firmam contratos com essas empresas para fornecer toda a estrutura necessária para o funcionamento de um Data Center algo que eles chamam de “turn-key” com energia, refrigeração e fácil acesso aos gateways de internet, claro que isso é uma fonte de remuneração a mais para esses REITs. O risco nesses investimentos são basicamente a criação de algum equipamento que reduza consideravelmente a necessidade de espaço para armazenamos os dados, convenhamos isso seria muito improvável, toda via muitos dos contratos realizados nessas propriedades são para empresas de telecom e de tecnologia, sabemos que os caixas dessas empresas são muito voláteis e qualquer mudança de tecnologia pode levar algumas a quebrar facilmente, além do fato de que muitas não possuam “credit rating” e que torna esses alugueis ainda mais arriscados. Temos dois REITs que atuam exclusivamente nesse nicho: DuPont Fabros Technology e CoreSite Realty. Industrial Building O setor de REITs industriais se misturam um pouco com o que temos aqui como FIIs de logísticas, podem ser compreendido por propriedades como Centros de distribuição, Armazéns e pequenas fabricas. 14sqft.xlarge1 Diferente do que vemos no mercado de FIIs os REITs industriais tendem a ser menos voláteis do que os de escritório e apresentam um crescimento maior. Durante os momentos de recessão eles mantiveram mais estáveis. Nesses REITs é muito comum eles investirem parte considerável do seu capital em investimentos no exterior, como principais mercados estão Europa, Asia e Mexico. Uma vantagem desse setor de logística é que ele não precisa de grades capitais para construir e manter as propriedades. O principal risco desse setor é um declínio no cenário econômico dos Estados Unidos ou global, gerando um período de fraco comercio e importações. São REITs que possuem gestão muito ativa, e portanto devem ser acompanhados bem de perto. Health Care 5333-hero-635x280Provavelmente essa categoria mereceria um post a parte, mas para não ficarmos nos prolongando muito sobre o assunto resolvi coloca-lo nesse nicho de industria. REITs de Saúde são especializados em vários tipos de propriedades, como asilos, centros médicos, escritórios médicos, hospitais de vários tipos e em alguns casos até laboratórios como discutido anteriormente. Os REITs não podem se envolver propriamente com a prestação de serviços realizadas nessas propriedades, mas na maioria dos casos eles alugam esses imóveis no modelo “triple-net”. Apesar de serem REITs apoiados em um setor pouco cíclico, eles estão sujeitos a ingerência do governo, por exemplo em 1990 o governo determinou que muitos hospitais e centros médicos tivessem que reembolsar diversos pacientes por cobranças indevidas de alguns procedimentos, isso fez com que gerasse um debito enorme em muitos hospitais o que levou a vários inquilinos de REITs Saúde a ficarem com alugueis em atraso, a taxa de inadimplência disparou. O moral da história é que não importa para onde vá um governo sempre vai estar lá para te ferrar. Um outro fator negativo nesses REITs é que suas propriedades geralmente são alugadas para um único inquilino, aumentando o risco em caso de inadimplência. Um destaque especial nessa categoria seriam os REITs focados em asilos que tem se mantido incólumes diante dos momentos cíclicos da economia, isso porque esses nichos tem uma característica muito inelastica. Outra fator favorável aos REITs de saúde é a dificuldade de conseguir alvará para realizar construções de novos desenvolvimentos. Desde de 2008 a oferta de novas propriedades na área média vem caindo enquanto que a demanda vem aumentando, na regra básica da economia quanto maior a demanda x oferta maior o valor do bem. Self Storage homeImage_bg_02Os americanos tem um costume histórico de guardar tranqueiras, quando essa “necessidade” de guardar coisas excede o espaço da garagem a solução é alugar um Self-Storage. Geralmente essas propriedades ficam localizadas nas periferias ou próximo aos parques industriais, seus contratos são de curta duração, geralmente de 1 mês e permitem que os inquilinos guardem além de tranqueiras, documentos, moveis, veículos e alguns até mesmo botes. Algumas empresas costumam alugar esses espaços para arquivar documentos entre outras coisas. O mercado de Self-Storage sempre se manteve aquecido, de acordo com a Self-Storage Association em 2009 tinha aproximadamente 46.000 unidades que recebiam algo em torno de 22 bilhões de dólares. Temos 4 grandes REITs exclusivos de Self Storage que controlam cerca de 30% do total de unidades disponíveis nos Estados Unidos. Hotels 12O mercado de REITs de Hotelaria são focados em fornecer hospedagem para empresas, viajantes e convenções. Além de hotéis muitos REITs possuem resorts em locais turísticos. Esses empreendimentos geralmente oferecem uma barreira a entrada de novos competidores, devido ao alto custo de construção, das terras e a complexidade em gerenciar o negócio. Em contrapartida são investimentos muito cíclicos, dependem das condições econômicas para manter uma boa taxa de ocupação. Como alternativa muitos REITs são bem diversificados tanto dentro dos Estados Unidos quanto em outros países. A PricewaterhouseCoopers analisou a taxa de ocupação em 2007 que ficou em 63% e depois caiu para 55% em 2009. Acredito que esse seja um dos setores mais cíclicos de todos os REITs. Para entrar nesses REITs é interessante observar o momento econômico e pegar um momento cíclico de baixa visando um crescimento e recuperação econômica no futuro. É um setor muito cíclico e portanto não é uma boa opção para aqueles que são avessos à risco. Sabemos que essas tentativas dos investidores de achar o perfect-timing acabam sempre terminando mal. Todavia quando o momento econômico é propício esses investimentos oferecem retornos excelentes. Conclusão Agora conhecemos todos os principais setores disponíveis para se investir em REITs, sabemos que o mercado de imóveis como um todo sempre foram cíclicos, já passou por diversas bolhas e diversas quedas vertiginosas nos preços das propriedades, por isso acho importante na hora de montar uma carteira de REITs diversificar bem e entender cada ponto positivo e negativo dos mercados onde esses REITs estão inseridos. De todos os tipos de propriedades que vemos até aqui, as que poderíamos classificar como mais anti-cíclicas seriam em ordem: Health Care, Self-Storage, Manufactured Home, College Housing, Lab Space e por fim os de Apartments. Com isso finalizamos a nossa primeira parte de estudos, na próxima etapa já temos no forno alguns artigos voltados para analise do crescimento dos REITs, começando a aprender como avaliar essa classe de ativo.

Valeu VDD.

Excelente trabalho @viverdedividendos Nos EUA os REITS são considerados Stocks. Aqui existe a separação entre Ações e FIIs. Essa distinção realmente existe devido a essência jurídica dos mesmos. Você explicou muito bem anteriormente: lá os REITs são empresas. Aqui os FIIs são meramente Fundos. Analisar qualitativamente um REIT e uma Stock tradicional é extremamente diferente. Basta abrir os Relatórios 10 K dos REITs com maior Market Cap. Você eliminaria à primeira vista, caso fosse uma Stock tradicional, devido ao tamanho das dívidas e do Fluxo de Caixa Operacional Negativo. Seria muito interessante você apresentar aos colegas o procedimento de análise qualitativa dos REITs, visto que está se aprofundando bastante neste segmento do mercado. Forte abraço!

### REITs de crescimento ### Dando continuidade a nossa série de estudo sobre os REITs hoje vamos dar uma olhada nos REITs de crescimento. Apesar do nome REITs de crescimento, eles na verdade não chegam a crescer como as ações, tanto que se olhar o LPA deles vai ver que estão bem distantes das ações, isso porque REITs são investimentos com foco em distribuição de lucros e por isso possui um crescimento muito lento. Basicamente no mercado temos dois tipos de REITs de crescimento. Os que optam por um crescimento acelerado, normalmente bem fora do padrão normal, são REITs que costumam pagar altos yields e ainda sim possuem um crescimento elevado. E os que mantém uma taxa de crescimento constante, até mesmo nos momentos de crise, são geralmente REITs com yields e crescimento moderados. Não precisa ser genio pra entender que os primeiros não costumam durar muito, e colocar capital neles é extremamente arriscado. Altos yields e altos crescimentos Como já vimos anteriormente é muito comum um REIT adquirir divida ou aumentar o capital na bolsa para conseguir dinheiro para novos investimentos. Isso ocorreu muito com os REITs de hotelaria que em 1990 saíram comprando diversos hotéis, alguns REITs como Starwood Hotels e Patriot American Hospitality adquiriram bilhões de dólares em novas propriedades aumentando rapidamente seus FFOs. Aqueles investidores que entram nos REITs de hotel nos meados de 1995 e 1996 viram o seu capital crescer de forma exponencial, porém para aqueles que ficaram ou os que entraram alguns anos a frente amargaram ganhos pífios nos próximos anos. Starwood conseguiu se recuperar mas o Patriot foi um desastre e teve um takeover a um preço baixo. REITs com esse perfil costumam entregar um yield de superiores a 6% e um crescimento superior a 6% como eles distribuem parte considerável dos lucros não conseguem fazer caixa para sustentar o crescimento, daí recorrem a capital externo. Geralmente são REITs que se alavancam em divida ou diluem em excesso os cotistas. Altos yields e baixo crescimento Temos aqueles REITs que costumam entregar um alto yield para o acionista, geralmente esses REITs não possuem um bom crescimento. Como investidor devemos procurar ativos que combinem retornos de yields e também de capital, não adianta o REIT entregar um dividendo alto se ele não cresce, no final das contas você tende a perder em ganho de capital esse prêmio recebido nos dividendos. Antes da crise de 2008 era possível encontrarmos REITs que conseguiam entregar 5% de yield e 6% de crescimento, de acordo com a NAIRET a média total de retorno nos REITs em 2010 ficou em 11,87%. Hoje REITs que entregam 7% de yield ou mais costumam apresentar um baixo crescimento, apesar de obter um alto yield o acionista fica com um crescimento de capital pífio o que acaba sendo pior que aqueles REITs mais moderados. Yields moderados e crescimentos moderado Os ideal nos REITs de crescimento são aqueles que independente dos ciclos econômicos conseguem entregar um crescimento consistente do seu FFO, Dividendos e Patrimonio. Por conta deles serem financeiramente fortes e com grande respeito no mercado conseguem acessos a créditos de forma bem mais fácil e em condições melhores. Geralmente eles preveem um yield de 4 a 5% ao ano sem assumir muitos riscos e entregam um crescimento na faixa de 6 a 7%. Esses são os ativos que devem ficar no nosso radar, aliando a segurança com um retorno mesmo razoável. Algumas características que podemos acompanhar nesses REITs de crescimento são: – Gerenciar as propriedades de forma a gerar valor para os acionistas. – Acesso a credito fácil e baixas taxas, que permita um efetivo desenvolvimento de novos projetos que gerem valor aos acionistas. – Balanço redondo e flexível nos momentos cíclicos. – Foco num setor e com expertise em determinada região ou mercado. – Uma política inteligente e conservadora de dividendos. – Boa governança dos administradores. Os Blue-Chips não terão todas essas caricaturistas ao mesmo tempo, mas a maioria desses atributos eles possuem. Vamos dar uma olhada em detalhes sobre cada uma delas nos próximos artigos.

### Indicadores que uso para analisar REIT na bolsa ### Tenho feito uma série de estudos sobre REITs, você pode acompanhar isso através da nossa tag aqui. REITs pra quem nunca ouviu falar, são como os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) aqui do Brasil porém possuem algumas características e nuanças ligeiramente diferentes. Para pegar uma parte mais introdutória sobre REITs recomendaria a leitura deste artigo. Se estiver interessado em comprar algum REIT você precisa analisa-los sobre duas perspectivas. Analise quantitativa: pode ser a primeira etapa é onde você vai eliminar ou promover os REITs através de uma análise de seus fundamentos, basicamente olhar números. Basicamente pra mim não existe muita discrepância nessa parte, matemática é muito simples 1 + 1 vai ser 2 e isso qualquer investidor consegue enxergar, pois bem não espere grandes discrepância nessa parte, geralmente o mercado costuma ser bem eficiente em analisar números. Analise qualitativa: essa pra mim é o ponto central para o investidor é onde definiria seu sucesso ou fracasso no longo prazo. Não é atoa que a grande maioria dos investidores que ficam pelo caminho, negligência sumariamente uma analise qualitativa de seus ativos da carteira. Muita gente costuma focar apenas na analise dos números e retiram de suas decisões todo fator que traz qualidade para o negócio, muitos se equivocam ao achar que os números podem expressar tudo e acabam abandonando o mais importante, talvez pelo fato da analise qualitativa ser tão complexa e intrapessoal. O fato é que se quiser obter o sucesso no longo prazo precisará de aprimorar suas skills nessas analises e isso não é algo que você vai conquistar da noite para o dia, portanto quanto antes começar melhor. Quando digo que olhar a qualidade é mais importante que olhar os números não quer dizer que você deva neglicenciar os números apresentados pelos REIT, muito pelo contrario eles tem um papel importante. O fato é que devemos buscar um equilíbrio entre as duas esferas e saber usa-las de forma saudável. Pensando nisso nesse primeiro momento esse artigo vai focar nessa avaliação quantitativa do negócio. Vamos trazer quais os indicadores devemos olhar ao analisar um REIT. Depois numa segunda oportunidade vamos trazer alguns assuntos a parte como endividamentos e a analise qualitativa do negócio. Por hora vamos colocar a mão na massa. O indicador mais importante: FFO xReal-Estate-Investment-Trust-REIT-ETFs.jpg.pagespeed.ic.lTqmVkf_MWNas ações o indicador mais importante que temos é o Lucro, nos REITs não utilizamos o lucro pra absolutamente nada, tudo que esteja ligado ao lucro você descarta, pode desconsiderar. O “lucro” para os REITs é o FFO ou seja Funds From Operation. Quando falo isso geralmente surge duas dúvidas: O que é esse tal de FFO ? E porque não podemos utilizar o lucro nas analises ? Começando de trás para frente, o lucro não pode ser utilizado porque ele está carregado com depreciação e amortizações e em se tratando de REITs isso tem um peso considerável, portanto o lucro não representa o “lucro real” de um REIT. Ficou esquisita essa ultima frase. Para contornar esse problema da amortização o mercado cunhou o FFO, basicamente o FFO é o lucro + amortização + depreciação – ganho de vendas e propriedades de investimento e itens extraordinários. Veja um exemplo do Investopedia abaixo: ffo Eu gosto de olhar a tendência do FFO dos últimos 5 ou 10 anos para ver se há combustível para o crescimento do dividendo, sim eu nunca consigo saco para levantar 10 anos de dados, mas é o ideal se vc conseguir ponto pra você. Um REIT que mantiver um crescimento lento do FFO por demasiado tempo indica que ele tende a cortar os dividendos em breve e isso é algo que um investidor de crescimento de dividendos, como eu, não vai gostar muito. Mas não basta você olhar o FFO bruto, isso porque os REITs são entidades que retornam quase todo o seu fluxo de caixa para o acionista. Como resultado para manter sua taxa de crescimento eles precisam de diluir o acionista, lançando mais ações no mercado para financiar seus investimentos, ou adquirindo dívidas. Uma forma de controlar se esses investimentos estão dando certo é verificar se existe um crescimento no FFO por ação (FFO/Share). Na tabela abaixo coloquei os FFO/Share dos 3 REITs que possuo na carteira atualmente: ffoshare Se esse crescimento não for identificado o REIT ou diluiu os acionistas ou o investimento falhou miseravelmente, fique atento com esses REITs porque a tendência é que você termine com menos do que começou. FFO Payout Se você olhar o payout normal nos REITs vai perceber que sempre passa de 100% isso é porque o payout que vemos nos sites de finanças é sobre o lucro. Como vimos acima qualquer indicador sobre o lucro pode ser descartado, para os REITs o payout tradicional não serve para absolutamente nada. Uma alternativa que encontramos é olhar o payout pelo FFO. Basta dividir o dividendo distribuído pelo FFO/por ação. Eu prefiro REITs que possuam payout abaixo de 90%. Enquanto a receita de REITs são normalmente estáveis gosto de ter uma margem de segurança para que os dividendos possam subir caso ocorra contra-tempos, um índice de Payout acima de 90% com um crescimento lento do FFO/por ação pode comprometer o crescimento da distribuição de dividendos no longo prazo. Veja abaixo uma tabela com o Payout dos meus REITs: payout Ocupação e diversificação de inquilinos basketDiversificação é um fator importante a ser analisado nos REITs, ela oferece uma camada a mais de proteção caso algo inesperado aconteça. Eu costumo olhar através da lista dos principais inquilinos e verificar se eles não representam grande parte da receita. Pra mim grande é algo acima de 50% a 70% das receitas. Por exemplo é possível acompanhar que os top 10 inquilinos do Omega Healthcare Investor (OHI) correspondem a 64% das receitas, já no Digital Realty esse número não chega a 35% e 37% no Realty Income. Além disso eu também gosto de acompanhar historicamente a taxa de ocupação, de foram que ela tenha uma certa estabilidade ao longo do tempo. Os percentuais de ocupação podem variar um pouco de acordo com o nicho do REIT, por isso não existe aqui uma regra ou número mágico o importante é ver se ele está mantendo um certo nível comparado com seus pares. Planos de crescimento Manter um crescimento do FFO/Share é o combustível por trás que manterá ativo o crescimento das distribuições futuras. O crescimento do FFO/por ação é um dos fatores que irão determinar se as distribuições irão crescer acima das taxas de inflação, se igualar ou ainda pior – se cortar ou eliminar os dividendos. Eu particularmente gosto de ver REITs que conseguiram aplicar o capital publico em projetos que tenham taxas atraentes de retorno de longo prazo e que tenham clausulas de escalonamento que lhes permitam cobrar alugueis mais elevados ao longo do tempo. Essa é uma característica em todas as minhas aquisições. Dívida Interest-RatesSó há duas maneiras dos REITs captarem recursos no mercado, emitindo ações ou emitindo dívidas. Se emitirem dívida e os projetos não saírem como o esperado, os custos dos juros podem comer o lucro. As vezes o projeto pode até estar indo bem, mas por algum motivo precisa rolar a dívida e se nesse momento a dívida pode ficar mais cara, isso também poderia correr os lucros. Por isso é importante olharmos o endividamento dos REITs que estamos analisando. Provavelmente esse assunto não vai se esgotar aqui e merece um tópico a parte, no futuro voltaremos a falar sobre isso, certamente. Por hora veja nos balanços dos REITs o quanto eles emitiram de bonds e o prazo. Acompanhe e compare com as taxas de outros REITs do mesmo setor. Em geral meus REITs que tenho na carteira, possuem uma taxa de juros bem abaixo do mercado, dois fatores para isso, são REITs com um bom portfólio de cliente e imóveis e geralmente são lideres ou no setor ou na região onde atuam, isso lhes oferecer um certo poder de barganha na hora de rolar as dívidas. Dividend Yield e P/L Está aí dois indicadores que não utilizo, mas como sei que vai surgir uma enxurrada de gente perguntando sobre eles, vou coloca-los como referencia aqui para poder responder a essas pessoas de forma mais clara. Primeiro esses dois indicadores são utilizados para precificar, não utilizo nenhum dos dois tanto para ações quanto para avaliar se um REIT está caro ou barato. Qualquer modelo de precificação que não trabalhe com projeções futuras, já começa errado. O mercado sempre vai projetar as expectativas de resultados futuros no preço, daí o esperto quer precificar utilizando dados do passado, não precisa ser gênio pra entender que isso não vai funcionar. Enfim precificação é um assunto que vou abordar em outros tópicos, mas preciso de mostrar alguns pontos importantes sobre esses dois indicadores. Quanto mais alto um REIT tem de Yield, maiores são as chances dele não conseguir honrar um crescimento nas suas distribuições. Além de que o seu retorno no longo prazo será menor do que aqueles REITs que tiveram um crescimento do FFO/Share ao invés de altos DY, veja esse artigo. Já falei extensivamente sobre yields no artigo passado dê uma olhada aqui. Sobre o P/L pra começo de conversa esqueça isso, é um dos piores indicadores, consegue ser pior que o DY, ainda sim tem gente que uso, talvez um investidor com uma visão de curtíssimo prazo ele seria interessante, apesar de que nem assim vejo tanta utilidade. Se for olhar esse indicador pelo menos faça direito, calcule o P/FFO que seria o preço dividido pelo FFO por ação. Crescimento dos dividendos A tabela abaixo mostra a distribuição dos dividendos dos REITs ao longo dos anos: Eu prefiro olhar REITs com crescimento de dividendos ao longo do tempo. Uma faixa de crescimento de pelo menos 5 anos é importante. Um REIT que consegue gerenciar e maximizar as oportunidades de investimento existente para o beneficio do crescimento das distribuições aos acionistas esse são os REITs que merecem o meu dinheiro. dividendos Geralmente a maioria dos meus REITs na carteira será composto de fundos que tiveram um crescimento de pelo menos 10 anos seguidos nas suas distribuições de dividendos. Conclusão Aqui vale algumas observações importantes, esses parâmetros que estipulei acima são baseados nas minha metodologia, claro que cada investidor tem o seu perfil e objetivos diferentes, alguns tem um foco mais para o curto prazo, outros gostam de buscar mais retorno ao invés de segurança. Conservative-InvestorEu sou um investidor extremamente conservador, nos meus ativos evito riscos ao máximo, por isso meus foco nos REITs será sempre ativos com posições mais defensivas, você não vai me ver adquirindo REITs com altos yields, geralmente gosto mais daqueles que tenham um prêmio qualitativo maior. Minha ideia na carteira de REIT não é crescer capital, mas sim remunerar o meu capital de forma crescente e segura. Minha estratégia para crescer capital é outra, uso para isso o trade de valor e invisto em empresas de forte crescimento, vejo que esse tipo de empresas são ideais para esse objetivo. Apesar de alguns investidores quererem usar os REITs para crescer o capital, e não quer dizer que eles estejam errados, só que pra mim não os vejo como um instrumento ideal para isso. O que caracteriza o sucesso nos investimento é o indivíduo conseguir converter uma vida de poupança em uma maquina geradora de renda, que irá lhe ajudar a alcançar a sua independência financeira. Está maquina de renda de dividendo que você está construindo hoje, lhe dará o poder da escolha, no sentido de que poderá escolher fazer o que quiser, mesmo se você quiser continuar a trabalhar, você poderá. É por isso que é importante ser excessivamente conservador, que imprudente. Vejo constantemente os investidores que tomam riscos enormes em um esforço ambicioso para acertar a grande tacada. É importante nunca arriscar o que você tem em algo que você não tem e não vai precisar. Se você tem a possibilidade de alcançar a segurança de viver de dividendos, e, portanto, a flexibilidade de ser mestre de seu próprio tempo, então pra que arriscar isso e jogar tudo fora na ambição de ser duas ou dez vezes mais rico, não é uma estratégia muito esperta da sua parte agir assim. Posso até no futuro adicionar 1 ou 2 REITs com alto yield, mas de modo geral minha carteira será sempre composta por ativos que ofereçam segurança e qualidade nas suas distribuições, não quero correr o risco de ser surpreendido quando alcançar a IF com um corte na minha geração de renda por conta de um REIT ou ação que cortou os dividendos. Nos vamos detalhar isso melhor no próximo artigo onde vamos mostrar como montar uma carteira com REITs de acordo com o seu perfil de investimento e mais pra frente vamos trazer estratégias de como avaliar se um REIT está sub ou sobre valorizado pelo mercado.

@viverdedividendos, muito obrigado pela contribuição!

@viverdedividendos é muito saber que você está aqui pelo site do Bastter. Já acompanho seu blog e tenho aprendido muito por lá. Muito obrigado e parabéns pelo excelente conteúdo que compartilha!