Segurança na venda de imóveis.
comentada em 19/06/2019 10:58

Não precisa nem perguntar né chefia!?

Faz tudo via advogado

Aliás, ele vai vender direto, sem imobiliária?

Cara...financiar os outros é problemático...como vcs vão cobrar essas parcelas se tomarem calote. Tem cara de rolo. Um abraço!

Se banco toma calote, imagina você em 10x. Isso é rolo evidente.

Contrate um advogado bom para te instruir corretamente. Esse será um dinheiro investido e não perdido.

Fora isso, esquece isso de financiar gente sem $. Ou o cara paga tudo ou pega financiamento e te paga tudo.

Qualquer coisa fora disso é rolo.

Pode não ser a real intenção do comprador, mas tem cara de lavagem de dinheiro.
Como depois vai justificar a diferença do dinheiro recebido para a receita federal?

Não aceite passar metade do imóvel na escritura.
Aí dá um problema e vc nunca mais vende esse imóvel...

Quer vender o imóvel inteiro , não é ?
Então só passe a escritura inteira quando receber 100% do valor.

As outras coisas, o pessoal já falou acima

Ele não paga as parcelas, vai morar no imóvel, de preferência com um idoso ou criança, você nunca mais faz despejo e o processo rola até o ano de 2093.

Imóvel de pessoa física é dinheiro pra cá e imóvel pra lá, se quer financiar vai no banco.

Mês de Junho vai ficar como mês dos Rolos kkkkkkk!!

Como assim você fala que não tem experiência e mesmo assim vai ajudar num rolo e ainda pede opiniao num forum. Ajuda pagando um advogado.

Imóvel sem ser a vista complica hein, comprador q nao tem dinheiro financia com banco, se esse seu parente distante for banqueiro entao tá resolvido

No teu caso, acho mais adequado, primeiro, fazer uma promessa de compra e venda e não uma compra e venda definitiva, tendo em vista que o comprador não vai pagar todo o preço do imóvel à vista. 
Vai ficar mais caro, porque vai ter que fazer duas escrituras (a promessa e, depois, a definitiva) e dois registros.
Mas, eu aconselho que faça assim. Importe-se com a segurança do negócio e não com os custos.
Porém, o principal conselho já deram: contrate um bom advogado, especializado em direito imobiliário.
Na escritura da promessa pode ficar consignado que o comprador deu o sinal de X e que você vai transferir a posse do imóvel. Porém, a transferência da propriedade fica sob condição do pagamento integral do valor. O que não pode é transferir a propriedade sem a integralização do preço.
 

Houve uma proposta de compra por um valor razoável. O comprador pagaria metade à vista e a outra metade em 10 parcelas.

"Até aí tudo bem, o problema é que o comprador solicitou que na escritura constasse a metade do valor do imóvel."


Além dessa última parte ser ilegal (declarar valor menor geralmente tem o intuito de sonegação, portanto é crime), se o comprador estiver de má-fé pode alegar que pagou 100% (pois vcs ilegalmente declararam 1/2 do imóvel na escritura).

Quer financiamento? Vai no banco. Jamais venderia parcelado. Dinheiro pra cá, imóvel pra lá... 

O mercado tá muito complicado para a venda de imóveis. Se realmente quiser vender e tiver achado quem está disposto a comprar e pagar um preço aceitável, acho que o parcelamento pode ser feito. Porém, tem que contratar um bom advogado, amarrar muito bem o negócio na escritura e saber dos riscos envolvidos. O que não pode é, depois, alegar que não sabia dos riscos e ficar choramingando.   

Isso é rolo evidente. Um bom advogado não poderá fazer milagre se o promitente comprador não te pagar. Já disseram e confirmo, um idoso ou uma criança na posse do imóvel e você vai arrumar dor de cabeça por vários anos. Em quanto isso, você está sem o dinheiro e sem o imóvel. Não vale a pena um processo na justiça pelo tempo que você vai esperar para resolver, aconselho a aguardar um interessado que pague à vista. Estude um desconto, mas receba a vista. Aqui o objetivo é acumular patrimônio. Se você for assessorar alguém leve isso como mantra. Patrimônio não se gira, patrimônio se acumula. Explique este mantra para o interessado na venda. Aconselhe a manter a venda se o imóvel perdeu valor, ou pela felicidade da família. Provavelmente ele venderá, se for necessário, mas com certeza o fará de uma forma mais segura, qual seja, à vista.

1) Pular fora como já disseram... Supondo que vc dê a mesma orientação que o melhor advogado especialista em compra e venda imobiliária, e supondo que por alguma fatalidade dê algo errado, advinha quem será o culpado e o vilão da história?

2) E por mais bom que seja o advogado se o cliente quiser fazer rolo, vai comprometer o trabalho do profissional e afetar a segurança do contrato...

Isso é rolo evidente

Como os colegas já responderam, é rolo evidente. 

Trabalho na área jurídica e posso te afirmar, com segurança, que isso vai dar MESBLA.

1) A documentação precisa constar o valor exato da venda porque, se der merda, o vendedor não terá como provar. Prova testemunhal ou por outros documentos, que não sejam a escritura, não terão validade.

Se ele aceitar não indicar o valor correto, estará assumindo o risco. 

(*Código Civil - Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. 

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis:

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 

*Código de Processo Civil - Art. 406. Quando a lei exigir instrumento público como da substância do ato, nenhuma outra prova, por mais especial que seja, pode suprir-lhe a falta) 

2) Se TODO o negócio der errado e o vendedor nunca mais ver a cor do dinheiro, ele continua vivo, ou corre o risco de ter um enfarto?

Se for a segunda opção, a maneira mais segura de vender/comprar um imóvel parceladamente é com a intermediação de Banco (financiamento), corretor de imóveis e, se possível, consultoria de um advogado.

O Banco é que vai assumir a bucha de possível calote, e o corretor de imóveis e a assessoria jurídica vão cuidar da regularização da documentação e da distribuição de riscos no negócio (por exemplo, multa por descumprimento, sinal, etc).

Não vale a pena fazer o negócio às pressas, ceder a pressão ou acreditar em 'oportunidades'. É melhor esperar um comprador mais seguro do que um trambiqueiro.

Lembra sempre do que o Bastter fala sobre dano: não importa a probabilidade de acontecer, o que importa é o impacto se acontecer. ORUTUF ninguém sabe prever. Mas riscos dá pra reduzir/evitar.

Aconselhe um advogado especialista e expõe que você não tem expertise no assunto. Se for do seu interesse investir em imóveis, pergunte se pode acompanhar para começar a entender o assunto já que é a melhor maneira de aprender, na prática.

Como experiência pessoal posso dividir que já comprei parcelado direto com o proprietário. Paguei 13% em duas parcelas e 87% foi no ato da escritura. Ou seja ele me transferiu a propriedade sem receber tudo. Na época não sabia do risco que o vendedor corria, hoje eu nem cogitaria uma proposta dessas pois é evidente que é injusto para quem vende. Entendo que a única maneira segura seria como o @AUDITORDOJAZZ sugeriu. (Em relação ao parcelamento, a história do preço diferente é mais que rolo, é crime)

Pessoal muito obrigado pelas respostas.

Fui chamado a acompanhar essa venda, não por ter conhecimento, conforme já disse, mas por ser de confiança e muito próximo da pessoa que pediu. Nesse caso não cabe pular fora. Vou acompanhar tudo até o fim com o objetivo de não permitir que a pessoa seja passada pra trás.

Estou aconselhando a não venda do imóvel nesse momento pra esse comprador dessa maneira por conta da falta de segurança do procedimento. O pretendente a comprador faz questão de mostrar que é empresário com lojas na região e sacerdote de uma igreja local (para se passar por homem honesto?). A soma dessa propaganda pessoal com a proposta deu péssimos sinais. Alarme "anti 171" disparado no máximo".

Vou aconselhar e ajudar a procurar um advogado especializado. E fazer todo o procedimento por imobiliária. Mesmo assim, continuo pesquisando sobre o assunto, sobre as formas, documentações e garantias necessárias numa venda. Pra mim não basta confiar num advogado, preciso, além disso, ter mais entendimento sobre o que o advogado estiver propondo.

Argumentos de autoridade, cuidado com isso.

@briggs

1º - fala pro aspirante a comprador que não irá registrar a transação com valor diferente do da venda (provavelmente ele caia fora ai);
2º - se tudo OK, avisa que vão fazer, com um advogado especialista em direito imobiliário, um contrato de promessa de compra e venda e, assim, que ele quitar a dívida, o imóvel será imediatamente disponibilizado (pois antes ele não poderá ocupar o imóvel), junto com o contrato de compra e venda e com escriturações públicas (se chegou até aqui 99,999% de chances de o comprador pular fora);
3º - se, ainda assim ele aceitar, coloque uma cláusula com uma multa justa em caso de desfazimento do negócio.
4º - se passar por tudo isso, conclua o negócio com uma maior chance de sucesso.

@briggs seu motivo é nobre, mas se algo der errado nessa negociação o seu amigo dificilmente vai reconhecer a responsabilidade e vai botar na sua conta, 
CHAMA UM BOM ADVOGADO
CHAMA UM BOM ADVOGADO
CHAMA UM BOM ADVOGADO
Vc tem toda razao
""O pretendente a comprador faz questão de mostrar que é empresário com lojas na região e sacerdote de uma igreja local (para se passar por homem honesto?). A soma dessa propaganda pessoal com a proposta deu péssimos sinais. Alarme "anti 171" disparado no máximo".

Nada disso de fazer escritura de promessa de compra e venda e depois escritura definitiva.
Vender a prazo é suicídio, é pedir para entrar num rolo gigante.
Depois q o vendedor assina esta escritura, o comprador põe ela debaixo do braço e se diz dono do imóvel. E ainda te diz assim "Devo não nego, pago quando puder".
E entra na justiça. Aí se passam 10 a 15 anos sendo otimista para o vendedor ter a posse do imóvel novamente.
Quer parcelar? Busque um banco pra isso. Eu Não!