Sou proprietário, qual melhor índice usar no reajuste para ter melhor retorno (IGP-M, IPCA)?
comentada em 22/08/2024 10:34

O índice mais utilizado é o IGPM , mas pela minha experiência,  isso é a menos importante.  O bom inquilino que cuida bem do imóvel e paga regularmente é mais importante.  E pra manter esse cara eu muitas vezes,  abro mão de reajustar o valor do aluguel.  

postado por @Estevam91 em 20/06/2024 22:26

Entendo que o principal é ter um bom inquilino, já fiz esse filtro e hoje tenho um excelente locatário.
Porém é o meu primeiro imóvel e é comercial, gostaria de saber qual índice deveria usar no contrato para reajuste do aluguel.

Use uma boa imobiliária. Ela vai ter uma minuta padrão do contrato. Nem tome conhecimento.

Índice não influencia em nada o retorno de longo prazo.

Quando IGP-M deu ~30% praticamente ninguém conseguiu reajustar esse valor, mesmo estando em contrato. Muitos reajustes vieram zero ou IPCA da época.

Imóvel ter valor é mais importante.

Reajuste contratual use o que for mais usual na cidade do imóvel, o que as pessoas estiverem mais acostumados. Ou o que a imobiliária quiser usar, tanto faz.

Gerenciar locação, dispensar uma imobiliária e ainda conhecer o inquilino cheira a rolo.

postado por @Estevam91 em 20/06/2024 22:26

Entendo que o principal é ter um bom inquilino, já fiz esse filtro e hoje tenho um excelente locatário.
Porém é o meu primeiro imóvel e é comercial, gostaria de saber qual índice deveria usar no contrato para reajuste do aluguel.

Imóvel comercial tem possibilidade de revisional - de ambas as partes.

Bote no contrato qualquer índice e escreva que ambas partes farão os melhores esforços para manter o aluguel alinhado com valores de mercado ou algo assim.

Se a economia for para o buraco, o inquilino vai te procurar para zerar reajuste ou até mesmo reduzir o aluguel. E você provavelmente vai aceitar. Aconteceu muito em 2015-16.

Se a economia estiver porrando você pode conversar para fazer um ajuste acima da in-flação, se estiver dentro do período que você pode pedir revisional.

E use uma imobiliária. Cada tipo de aluguel, inquilino e atividade pode ter nuances diferentes, ainda mais em imóvel comercial.

postado por @celtiberian em 20/06/2024 22:40

Imóvel comercial tem possibilidade de revisional - de ambas as partes.

Bote no contrato qualquer índice e escreva que ambas partes farão os melhores esforços para manter o aluguel alinhado com valores de mercado ou algo assim.

Se a economia for para o buraco, o inquilino vai te procurar para zerar reajuste ou até mesmo reduzir. E você provavelmente vai aceitar. Aconteceu muito em 2015-16.

Se a economia estiver porrando você pode conversar para fazer um ajuste acima da Jotalhão, se estiver dentro do período que você pode pedir revisional.

E use uma imobiliária. Cada tipo de aluguel, inquilino e atividade pode ter nuances diferentes, ainda mais em imóvel comercial.

Eu alugo pra PF. Na pandemia abri mão de receber de um inquilino que perdeu o emprego. Dois meses depois ele tava empregado e pagando normalmente.

Sei nem o primeiro nome do sujeito. Aliás nem o nome da rua onde fica o imóvel eu sei.

Sua pergunta não tem uma resposta consistente. Ainda mais para você locador... A menos que queira garantir o "maior" reajuste que é = rolo.

A diferença dos índices é mais importante no caso determinado.

Apenas por contexto: Quando aqui no trampo avaliamos contratos de produtos e serviços, sejam prestados ou tomados, consideramos que determinado industrial e seus produtos se vinculam mais a dólar e commodities, IGPM pode fazer sentido.

Se é comercial varejo, pode ser INPC, ou IPCA, etc...

Tenho trabalhado em um contrato de fornecimento que 70% de meu custo produtivo é mão de obra e energia. A alavancagem bancária deve ser CDI + 'x', logo, contratos com meus clientes e fornecedores tendem a ser via IPCA... 

Nesta linha, caso tenha uma locação, busco que ela se vincule ao IPCA de modo que eu tenha maior correlação com o preço de meu produto.

Como proprietário de imóvel, segue o jogo que a imobiliária ou seu cliente pedir. Se der muito alto ou algo assim, aí você avalia e negocia se for interessante.

Se fosse residencial acho que o ivar faria mais sentido, sendo comercial ipca faz mais sentido. Igp-m é Jotalhão de preços ao produtor, não tem nada a ver com imóveis, ele aumenta por ex com aumento de petróleo, minério de ferro, fertilizantes, etc, por isso que ele bateu uns 40% durante a pandemia, muita coisa o mercado absorve pq é para exportação, daí tipo o fertilizante aumentou, mas as commodities agrícolas também, usar esse índice pra aluguéis não tem sentido.

postado por @celtiberian em 20/06/2024 22:37:02

Índice não influencia em nada o retorno de longo prazo.

Quando IGP-M deu ~30% praticamente ninguém conseguiu reajustar esse valor, mesmo estando em contrato. Muitos reajustes vieram zero ou IPCA da época.

Imóvel ter valor é mais importante.

Reajuste contratual use o que for mais usual na cidade do imóvel, o que as pessoas estiverem mais acostumados. Ou o que a imobiliária quiser usar, tanto faz.

Perfeito, é isso

Eu não tenho imóvel, mas botaria um índice que segurasse bom inquilino no longo prazo

Particularmente, acho o IPCA mais coerente. Uma boa gestora é mais fundamental ainda p.evitar dor de cabeça 

Já fui inquilino de um cara com o pensamento parecido com o seu

Fez questão de colocar em contrato que seria anualmente negociado entre ambas as partes conforme os índices de mercado sem especificar (mesmo com a imobiliária sugerindo um contrato padrão ele fez questão de mudar isso)... Achei esquisito, mas ok, o local era ótimo, todo o resto era tranquilo e nada impediria de eu negociar o valor ou me mudar, então, segue o jogo.

Sou um bom inquilino, pago meu aluguel em dia (inclusive, já deixo todos os boletos agendados no primeiro dia do ano pro ano inteiro), pra serem pagos 10 dias antes do vencimento.

No final do primeiro ano, não me procurou, então, segue o baile, eu que não vou correr atrás de reajustar

No final do segundo ano, ele veio me procurar dizendo que meu aluguel estava defasado e que deveríamos reajustar. Não fez proposta, então eu propus: Durante todo o período que moro aqui, o IPCA foi de -3% e o IGPM 5%, encaminhei o valor do reajuste caso usássemos esses índices em contrato e o perguntei qual era o valor ele estava pensando em reajustar (já pensando, ele vai pedir uns 10-15, que vou aceitar). Ele me respondeu que esses índices não refletiam a realidade dos aumentos dos aluguéis na cidade, que já tinha ficado um ano sem reajuste e me propôs um reajuste de 55%. Eu nem fiz questão de responder, no mesmo dia aluguei um imóvel 3 andares abaixo com valor 15% superior ao que eu pagava, no mesmo final de semana fiz a mudança, pintei o AP e entreguei as chaves e nem precisei avisar já que naquela semana vencia o contrato.
Veio me procurar um mês depois informando que o aluguel tinha vencido e que a imobiliária não o tinha passado. Informei que nosso contrato havia acabado na data X e que eu nem morava mais lá, e que ele deveria se conversar com a imobiliária. Ficou chiando que eu não dei aviso prévio, mas eu segui religiosamente nosso contrato, ele acabou, eu saí.

O AP ficou 11 meses sem alugar após esse periodo. O condomínio custa 80% do valor do AP. Quando alugou, foi por uns 20% superior ao valor que eu pagava. Calcule o prejuízo disso, e você vai ver que é burrice não manter um bom inquilino pra ter um reajuste mais alto. É o tempo que seu imóvel fica desalugado o que mais importa.

Em minha experiência, o melhor índice é o IBP - Índice do Bom Pagador, muitas vezes não acompanha a Jotalhão, mas trabalha com um risco de inadimplência muito baixo.

Agora se você preferir retornos altos, tem o IMP - Índice do Mal Pagador, sempre supera a Jotalhão quando você quer, mas o risco de inadimplência é nas alturas.

@Estevam91 é a evolução do @Juliano90

postado por @celtiberian em 20/06/2024 22:37:02

Índice não influencia em nada o retorno de longo prazo.

Quando IGP-M deu ~30% praticamente ninguém conseguiu reajustar esse valor, mesmo estando em contrato. Muitos reajustes vieram zero ou IPCA da época.

Imóvel ter valor é mais importante.

Reajuste contratual use o que for mais usual na cidade do imóvel, o que as pessoas estiverem mais acostumados. Ou o que a imobiliária quiser usar, tanto faz.

 

muito boa essa resposta!
eu só mudaria o final, use o índice que deixar o bom inquilino ficar mais confortável e PAS!

Na verdade, não dá para saber qual vai ser o melhor - é execício de futurologia. O IGP-M é mais usado, mas como dito pelo pessoal se for um valor elevado provavelmente vai ser negociado para algo que se aproxime à Jotalhão. Sugiro só escolher um dentre os dois (IGP-M ou IPCA) e mandar bala.

Pode colocar IGP-M, IGP-Y, IGP-Césio 147. Se o aluguel regulado pelo mercado estiver abaixo, não tem índice de reajuste que te garanta nada.

Na pandemia, o aluguel de uma vaga tinha reajuste em contrato pelo IGP-M. O índice foi algo perto de 40%. 

Simplesmente não reajustou. O proprietário preferiu manter a vaga alugada a ter a ilusão de que alguém pagaria 40% a mais por ela.

postado por @Rekz em 21/06/2024 07:32

Já fui inquilino de um cara com o pensamento parecido com o seu

Fez questão de colocar em contrato que seria anualmente negociado entre ambas as partes conforme os índices de mercado sem especificar (mesmo com a imobiliária sugerindo um contrato padrão ele fez questão de mudar isso)... Achei esquisito, mas ok, o local era ótimo, todo o resto era tranquilo e nada impediria de eu negociar o valor ou me mudar, então, segue o jogo.

Sou um bom inquilino, pago meu aluguel em dia (inclusive, já deixo todos os boletos agendados no primeiro dia do ano pro ano inteiro), pra serem pagos 10 dias antes do vencimento.

No final do primeiro ano, não me procurou, então, segue o baile, eu que não vou correr atrás de reajustar

No final do segundo ano, ele veio me procurar dizendo que meu aluguel estava defasado e que deveríamos reajustar. Não fez proposta, então eu propus: Durante todo o período que moro aqui, o IPCA foi de -3% e o IGPM 5%, encaminhei o valor do reajuste caso usássemos esses índices em contrato e o perguntei qual era o valor ele estava pensando em reajustar (já pensando, ele vai pedir uns 10-15, que vou aceitar). Ele me respondeu que esses índices não refletiam a realidade dos aumentos dos aluguéis na cidade, que já tinha ficado um ano sem reajuste e me propôs um reajuste de 55%. Eu nem fiz questão de responder, no mesmo dia aluguei um imóvel 3 andares abaixo com valor 15% superior ao que eu pagava, no mesmo final de semana fiz a mudança, pintei o AP e entreguei as chaves e nem precisei avisar já que naquela semana vencia o contrato.
Veio me procurar um mês depois informando que o aluguel tinha vencido e que a imobiliária não o tinha passado. Informei que nosso contrato havia acabado na data X e que eu nem morava mais lá, e que ele deveria se conversar com a imobiliária. Ficou chiando que eu não dei aviso prévio, mas eu segui religiosamente nosso contrato, ele acabou, eu saí.

O AP ficou 11 meses sem alugar após esse periodo. O condomínio custa 80% do valor do AP. Quando alugou, foi por uns 20% superior ao valor que eu pagava. Calcule o prejuízo disso, e você vai ver que é burrice não manter um bom inquilino pra ter um reajuste mais alto. É o tempo que seu imóvel fica desalugado o que mais importa.

Isso é ARTE.

A correlação entre o IGPM e o IPCA tende sempre a "zero". Como mostra o gráfico abaixo.



Então, na prática, tanto faz.
O que vale mesmo é encontrar uma boa imobiliária e um bom inquilino, que pague em dia.

Provavelmente ele só ficou esse tempão sem alugar por causa de ego (meu Ap vale X, tão desvalorizando meu AP, é o que estão pedindo em outros locais...), mas eu não sou próximo pra saber.

Pra vocês terem ideia do tamanho do prejuízo eu vou colocar em números (VALORES FICTÍCIOS, OK?), por que assim com porcentagem as vezes não dá pra entender o tamanho do ferro:

Aluguel 1000
Condomínio 550, Taxa de reforma do condomínio 250 (Na prática, Condomínio 800)
Valor do aluguel após reajuste 1200
Valor que o proprietário queria reajustar 1550

11 meses sem alugar. Tendo que pagar o custo do condomínio
R$ - 11.000,00 / R$ - 8.800,00 = $ 19.800,00

Pra recuperar esse valor, com esses 200 reais a mais no aluguel, depois de ficar 11 meses fechado, seriam necessários 99 meses (8 ANOS!) pra ficar no "zero a zero".

@Estevam91 respondendo objetivamente;

1 - No longo prazo, IPCA e IGPM dão na mesma
2 - No curto prazo, o IPCA é muito menos volátil e gera menos desconforto nos reajustes
3 - Se vc puser na administradora, eles já vão ter um índice padrão e vc não terá qualquer ingerência sobre essa decisão.

postado por @Estevam91 em 21/06/2024 15:49

Calma pessoal, acho que não me fiz entender direito. 
Olhando as respostas, parece que eu sou um maluco atrás de benefício a qualquer custo, e não é isso!

Apenas perguntei qual índice seria o "correto" para por no contrato, embora sei que isso não seja uma regra e na prática sempre existe bom senso e flexibilidade de ambas as partes na hora do reajuste.
Além do mais, é preferível manter um bom inquilino até sem reajuste, do que extrapolar no reajuste ou ter alguém que não cuide do imóvel.

Antes de mais nada eu não sou um corretor, e é meu primeiro imóvel.
Não tenho experiência, apenas fiz uma pergunta de quem quer aprender algo sobre o assunto.
Mas agradeço todas as respostas!
Obrigado!

Do ponto de vista jurídico, vc tem que colocar no contrato ou um índice ou outro, a seu critério. O que vc não pode fazer é, por exemplo, dizer que vai ser aplicado um índice ou outro, o que for maior no período. Esta cláusula é considerada abusiva pelos tribunais e, portanto, nula. Então, para que o contrato esteja perfeito, escolhe um índice, e somente ele, e coloca lá na cláusula que trata do reajuste do aluguel.  Não são permitidos índices alternativos e/ou cumulativos.

Já que estão contando historias lá vai a minha.

Já tinha um ano que estava morando em um AP e sempre paguei 5 dias antes do vencimento, devido a alguns problemas não consegui comprar moveis, tinha o básico, cama, fogão e geladeira, vagou um Ap no andar debaixo, Ap todo mobilhado, na hora liguei para o proprietário perguntando o valor do aluguel, ele me pediu 100 reais a mais, na época eu não conseguia pagar esse valor, ofereci 50 reais a mais do que já estava pagando, ele não aceitou, dois meses depois ele consegui alugar o Ap, os novos inquilinos moraram lá um mês, saíram sem pagar e levaram todos os  moveis, até os tapetes dos corredores eles levaram.

Obs, o proprietário tinha 4 prédios na mesma rua.