Terreno de 2 hectares
comentada em 29/09/2017 16:15

Com certeza é 30% pra vc. O inverso não existe.

Com certeza você so vai ficar com 30%.
Contrate um advogado para te auxiliar a fiscalizar se o construtor vai fazer tudo dentro da legalidade. É MUITO complexo o processo de loteamento e arruamento.

Muito provavelmente o cara não vai entrar com um centavo do $ dele. Apesar de dar a entender que vai entrar (mas no final não deixou nem claro o quanto você vai ganhar disso!)

Depois que estiver tudo no contratado, ele divulga, começa a vender os lotes e, se tudo der certo, ele começa a fazer as obras de infraestrutura mencionadas com o dinheiro da entrada dos compradores.

Algumas probabilidades pra vc pensar:
1) Ele pega o dinheiro, faz as obras, e vai recebendo a parcela e dá a tua parte a medida que o dinheiro entra;
2) Ele pega o dinheiro dos clientes, não inicia as obras, some e você é quem vai ser processado (afinal, vc seria um dos sócios e o terreno está no seu nome pra ser processado pelos cientes que ficaram na mão).
3) Ele pega o dinheiro, inicia as obras, mas também começa a gastar mais do que deveria (com outras coisas) e colocará a viabilidade financeira do empreendimento em inviabilidade.

Tá só parecendo um cara que viu a oportunidade de ganhar uma boa grana em cima do teu patrimônio: pode até estar com boas intenções de fazer o negócio honestamente, mas isso não garante que vai dar certo e ele não vá te deixar com uma bomba da mão.

Alta probabilidade de rolo. É o que eu penso. No teu lugar, não entraria numa dessa. Mas a decisão é tua, claro.

faça vc mesmo e fique com 100%

Na minha humilde opinião é um baita negócio.

Não sei se seria um condomínio fechado, se for, melhor ainda.

Só que, como na vida nada é de graça vc terá que tomar muitos cuidados, mas estando tudo em ordem acho excelente, afinal o que vc vai fazer com um terreno de 2 hectares ? Sabe construir ? Sabe abrir ruas ? Vai morar em 2 hectares ? Muito melhor entregar pra alguém que entenda em troca de parte do negócio.

Só que :

1- Um EXCELENTE advogado terá que te auxiliar (ninguém já indicado pela construtora) ; Verificar o histórico da construtora ;

2- Levantar : Se o plano diretor da prefeitura autoriza, se o local não é protegido por leis ambientais, se a área é residencial, comercial ou mista, enfim, levantar tudo ;

3- Estando tudo certo, advogado (de preferência 2) liberou, prefeitura liberou, tá tudo certo, a construtora terá que colocar 100% de todo o custo, vc só assiste afinal já deu o terreno. Ela primeiro constrói para depois receber. Ir recebendo e fazendo, não aceite, pra entrar numa desta tem que ser com construtora com grande poder de capital, não pode ser pequena.

4- Tudo pronto vc terá 30%. Atenção aqui vai um ponto fundamental : Quando começarem a vender os terrenos, coloque em contrato que a cada 2 vendidos um é seu e outro da construtora até que se chegue aos seus 30% (Se vc não fizer isto, na hora da venda os corretores da construtora só mostrarão os terrenos deles, jamais mostrarão os seus) ;

5- Enfim, dá um trabalho monumental, mas poderá te trazer um retorno excepcional. É como todo investimento em que riscos maiores trazem retornos maiores.

Boa sorte.

Próximo a minha casa há um esqueleto de prédio com construção parada há mais de 10 anos. Seria uma permuta e o proprietário do terreno levaria 4 apartamentos.

A construtora faliu. Não entendo muito desse negócio, mas imagino que o ex-dono do terreno está com um problemão na mão.

Mas vamos supor que td de certo. o recebimento da sua parte vai depender das vendas e da inadimplencia. Esse fluxo de recebimentos deve ser superior aos gastos da empreitera senao a obra para (a menos que a empreitera tenha caixa ou outras garantias). E o empreendimento com menos a apresentar acaba vendendo menos. Então se entrar nessa se prepare: não q é tranquilo.

[uhmm]

Pelo que entendi, é um "construtor", ou seja, um curioso que se diz construtor e não uma construtora.
Além disso, mesmo que seja uma construtora, geralmente constroem com o dinheiro da venda na planta! Pra ter caixa pra construir antes de pegar dinheiro dos clientes, mesmo que seja uma grande construtora, acredito que só a EZTEC tem. :-)
Se o negócio for com ela, ai eu recomendo. [ok]

Desculpa não ter entrado em detalhes na inclusão do post.

A proposta foi ele Fazer as Ruas, a infraestrutura toda, piscina, área de lazer, etc....

E eu ficaria com 30% da quantidade de lotes.

Se conseguir fazer 30 lotes por exemplo, 9 seriam meus.

Ele já fez vários loteamentos desse e tem bastante experiência e capital.

Além de tudo o que foi mencionado, é importante ter clareza em quais são os lotes que vão caber a você.
O mais provável é que sejam os piores lotes.

Uma ideia pode ser como o TURCO1 falou (um deles e um seu). Outra ideia pode ser que você receba 50% de todas as vendas até que a sua parte seja quitada.

Sem dúvida, um advogado especializado no ramo vai te dar mais ideias e mais pontos de alerta. É importante que tudo esteja no papel.

E você tem que ver exatamente quais são as suas responsabilidades em caso de atraso nas obras ou se a construtora sumir/quebrar/etc. É importante entender os riscos de os compradores poderem ir atrás de você. Aí é rolo certo.

Uma sugestão, se o terreno perdeu valor para você. Vende o terreno para ele e ele que faça tudo. Aqui em Brasília é cheio desses rolos, tem apartamento em águas claras que a construtora construiu no terreno de terceiro, vendeu os apartamentos que cabiam a ela e deixou os do dono do terreno para ele vender....pergunta quais estão a venda ainda? detalhe, tem prédio pronto há mais de dois anos.

Se ela ofereceu 30%, peça para você olhar a planta e escolher lotes que se referem a 30% da área. Assim você pode ficar com os melhores lotes, igual qualquer investidor que chega antes do lançamento para comprar e escolhe qual ele quer.

Se assegure também que o valor de vendas previsto desses lotes seja MAIOR que o valor que você venderia a área à vista, em dinheiro. Afinal você está assumindo riscos e sendo parceiro do empreendimento, tem que ganhar mais se tudo der certo. Se não era melhor vender em cash.

Verifique também esses outros loteamentos que essa empresa fez, se todos deram certo, se venderam todos lotes, se estão vingando, etc. E se são mais ou menos do mesmo padrão que o loteamento que desejam fazer na sua área.

É complicado isso viu? Tem que ser bem assessorado.

Se for um incorporador como os que conheço ele vai fazer um contrato com você aonde vocês estipulam um percentual para cada lado sobre o VGV do projeto inteiro.

Uma proporção boa é 60% ele, 40% você, veja se consegue chegar o mais perto desses valores.

Esqueça o negócio de pegar lotes, fique com 40% do projeto inteiro.

Após isso ele vai precisar passar por longos processos que podem demorar até 3 - 5 anos para ser concluído.

Primeiro passo é ter o projeto aprovado a nível municipal. Ele vai precisar de ter todos as diretrizes aprovadas (água, esgoto, urbanística, viárias, ambientais, etc).

Depois de conseguir tudo isso, o negócio vai a nível estadual e ele vai pro Graprohab e depois disso vem o decreto e aí pode-se comercializar os lotes.

Se o terreno for em área urbana pode-se simplificar tudo isso e ser mais rápido, se for em área de expansão pode demorar mais, se for ainda área rural é mais complicado ainda.

Tem que olhar na prefeitura o Plano Diretor daquele município e ver em qual zona esses seus terrenos estão localizados, isso é importante para ter uma ideia da viabilidade do projeto todo.

Outra coisa, se você paga IPTU, então é área urbana e isso é bom para você e para o projeto, se você paga ITR então é zona rural, fique muito atento a isso, quando um incorporador pede permissão para lotear uma área o município pode lançar IPTU sobre essa área, a diferença entre ITR e IPTU é absurda.

Os riscos do projeto todo além dar dar errado, é dificuldade de vender os lotes, inadimplência por partes dos futuros compradores, e expectativas frustradas, ansiedade devido a demora burocrática e etc.

Existe sempre a opção após tudo planejado de "vender" a carteira de recebimentos, antecipando assim o seu recebimento. Vai haver um deságio, você recebe menos, mas ao invés de ficar recebendo pingado por 10- 15 anos pode receber tudo a vista e sem risco, mas recebe menos.

Estude bem, se informe e se aconselhe. Boa sorte.

Agradeço o comentário de todos.

Falei com o construtor novamente e ele me disse que por 250k o terreno seria bem pago.

Deu a entender que estaria disposto a pagar isso a vista. O terreno fica em zona rural.

Mas fico me perguntando se é melhor pegar os 250K agora ou ficar com 9 terrenos que vão ser comercializados a 64K cada um. (segundo informações dele)

250K certos ou um potencial de 576K ?

Ele disse também que espera vender 50% dos terrenos no próximo ano.

Obs: os valores foram alterados para exemplificação. Porém as proporções são estas.

O pessoal já colocou todos os pontos que se deve atentar nesse caso.
Eu, particularmente, acho que são tantos que já perderia a vontade de fazer.

Se vc realmente quer se desfazer do terreno e acha que 250k é um preço justo, sem dúvidas eu ficaria com os 250k.

Esquece os 576k. Eles não existem. Só existirão daqui a alguns anos e se TUDO der certo...

Mas até lá, esses 250k já serão mais...

Cabeça fria e muita calma na hora de decidir. Mas parta sempre do principio que pode dar errado, pra vc não ficar apegado aos 576k...

Um construtor experiente te diz que seu terreno vale 250k e te pagaria à vista, mas prefere te pagar 576k daqui a alguns anos.

Sei não, hein? Eu sairia correndo.

Operadores profissionais, quando entram nas fases iniciais do projeto de desenvolvimento, visam a uma rentabilidade real de 25%-30% ao ano. Se você quiser tirar alguns exemplos, pode ver os projetos do FII Mérito.

Isso é por causa dos riscos da operação: atraso das obras, problemas que sempre acontecem, imóveis concorrentes que podem surgir no período, riscos de a economia piorar e trazer dificuldade das vendas, etc.

Essa relação entre 250k e 576k só vai ter esse retorno se te entregar em um prazo muito curto, como 4 anos ou algo parecido, o que é virtualmente inviável, devido aos prazos para as burocracias correrem.

Olhando apenas essa perspectiva (ignorando todas as inúmeras outras variáveis), parece que o ideal é receber à vista, já que a remuneração pelo prazo é baixa em relação à média do mercado.

Uma outra ideia que você pode analisar, dependendo da localização do terreno e de outras variáveis, é pegar os lotes, construir casas e alugá-las.

Ou seja, você não precisa se desfazer do patrimônio.
Ao invés de pensar no ganho de capital, você pode manter o patrimônio e auferir uma renda a partir dele.

Essas são as duas únicas opções que você tem? Vender à vista ou permuta? As terras tem valor, você não pode ficar com elas?

Verifica como está a expansão da mancha urbana na sua cidade, ela chegará em breve na sua área ou esse loteamento seria bem longe e retirado?

Se quiser negociar melhor com o loteador, como está a oferta de áreas nos arredores?

Pelo pouco que conheço de imóveis, terras tem potencial de valorização exponencial quando são incorporadas à mancha urbana.

O duro é o terreno virar urbano e vir a cobrança do IPTU, aí ferrou tudo!!

Se a mancha urbana chegar perto vai virar urbano mesmo. Mas também estará valendo muito mais.

Se quiser manter o terreno mais tempo evitando um IPTU muito alto, bota uma casinha de 2x2 e considera estacionamento. Ou aluga para um trailer/container de lanche. Qualquer coisa. Nas cidades que tem cobrança mais alta para terrenos vazios, botando qualquer coisa em cima costuma tirar o status de terreno não-desenvolvido e a cobrança a mais.

São só exemplos genéricos, tem que ver as regras aplicáveis na cidade em questão.

sugiro considerar outras loteadoras e ver o que oferecem.