Tome cuidado ao querer adquirir um imóvel de Leilão
comentada em 24/03/2020 11:52

Leilão é muito complicado.

Desocupado ou não é dor de cabeça.

Leilão nem sei que existe

Até que seria um assunto interessante para um chat do assinante

Tenho um amigo que comprou um imóvel em leilão com prestações atrasadas no banco. Estava ocupado. E continua. Tem uns 6 anos e até agora esse meu amigo não tomou posse. A causa tá na justiça, que se arrasta no tempo. E o "ocupante" entra com recurso atrás de recurso. Até recurso que não existe ele entra, pra procrastinar mesmo. Não paga condomínio, nem Iptu.

Tem q considerar esses riscos ao dar o lance

Leilão é gerenciamento de risco. Não é só chegar e dar o lance.

Sujeito não pode dar all in, assim como não deve fazer em qualquer investimento.

É necessário olhar o tipo de leilão (judicial ou extrajudicial), existência de outras pendências, outros processos, o estado do imóvel, a questão da ocupação. Feita tais considerações, o sujeito deve pensar e concluir se banca ou não os riscos e saber, naturalmente, que pode dar errado.

É duro sujeito comprar a casa para moradia em leilão, pois aí não é investimento, mas sim bem de consumo. Portanto, o fator emocional agirá com muito mais força. É mulher falando no ouvido, a sogra dizendo que havia avisado que aquela ideia era ruim desde o começo e o seu senhorio enviando a carta do reajuste do aluguel.

Haaaaa, mas posso entrar com uma ação... Ao contrário do que se costuma dizer, é importante lembrar: a Justiça tarda e falha.

Parafraseando o bastter "entao a caixa resolve vender o ap pela metade do preço pq seus olhos sao bonitos?"
Qdo ainda tava no processo de desardizinhacao, eu pesquisei sobre leilões.
Tem esses extrajudiciais (fora do poder judiciario) que qq um pode contratar um leiloeiro pra fazer. 
E tem os judiciais, q acontecem qdo um bem é penhorado no processo e precisa ser vendido.
Pra qq um, essencial a orientacao de um adv q entenda do assunto. Mas o primeiro é tipo PN. É uma roubada sem fim.

As vezes estes espertos que não pagam condomínio e Iptu se dão mal.

Tenho um amigo que há alguns anos comprou um apartamento usado em um prédio com 16 apartamentos, sendo duas coberturas.

Ocorreu que o proprietário de uma das coberturas parou de pagar condomínio por vários anos. Morou anos a fio de graça, usufruindo do custeio alheio.

O condomínio o acionou na justiça e acabou que o apto foi a a leilão e foi arrematado por um novo proprietário. 

O condomínio pode recuperar todas as mensalidades atrasadas e rateou o montante entre os demais condôminos.

Meu amigo, que recém havia chegado, adimplente que estava, recebeu o rateio por conta da unidade que agora era proprietário. Recebeu algo como 75k de um ativo oculto que o proprietário anterior, por não acreditar em sua realização, não o valorizou no preço do imóvel.

O esperto perdeu o imóvel. Os condôminos recuperaram seus adiantamentos mas quem, por sorte, levou a melhor foi o meu amigo que, sem ter adiantado quase nada recebeu um elevado valor de retorno.     

Dizem que os compradores profissionais de Imóveis, usam a estratégia de quando arrematar o imóvel, eles não movem logo uma ação para a retirada o antigo proprietário.

Eles vão pessoalmente negociar com a pessoa que está no imóvel de forma amigável, dando duas alternativas:

- 1° Oferecer uns 10 mil pilas para o cara ir embora

- 2° Se oferecer a pagar a retirada dos móveis da casa, e pagar no máximo 6 meses de aluguel para esta pessoa.

Mesmo assim, se a pessoa não tem noção nenhuma de leilão de imóvel, ESQUECE!

@Tom_Elias ou mandar o cara sair e se não o fizer, contratar uns "seguranças" armados, colocar suas coisas na rua ou em um caminhão e f#da-se. Jamais faria isso, mas na cidade onde nasci teve uma pessoa que deve ter uns 40 imóveis só fazendo isso. Mas isso é o que eu denomino não ter paz, nem na consciência, nem na vida.

Fui num leilão hoje no fórum só pra ver como que funciona. Estava curioso quanto aos rolos possíveis e tal, considerando que leilão não é coisa pra amador. Mas...O leiloeiro comentou que o imóvel sai na negociação livre de ônus no processo, e que isso garantiria não haver problemas com a documentação e devida transferência. Nesse caso imóveis desocupados, pois conforme os relatos acima, ocupado nem morto. Achei interessante.

@Blastoise

Por acaso o leiloeiro (que garantiu não haver problemas) recebe um percentual dos arremates, modo geral?

@Blastoise

Pergunta pro leiloeiro se vc pode pagar a comissão dele só depois do registro de imóveis estar em seu nome...

 @Charlito e @celtiberian,

Na verdade, nem sei se o cara era leiloeiro ou funcionário do fórum, ele estava lendo as informações dos processos e dos bens. Mas é cobrada uma taxa de 10% do valor negociado, mas não sei em que momento se dá esse pagamento.
Quanto a pagar a comissão depois, não sei, mas acho improvável. O que ele disse é que como sai na documentação que está livre de ônus, não teria rolo posterior. Mas como não entendo nada disso, fico com o pé atrás também.

Entrei nessa roubada uns 15 anos atras. Não experiência e nem conhecimento. Amadorismos total. Foram tres anos para desalojar o cara lá de dentro. Horrível. Não entrem nessa. É furada.

Certa vez aluguei um apto e 1 semana depois da mudança apareceu a síndica pra falar comigo querendo saber se eu tinha comprado o apto... adivinhem: o cara que me alugou tinha comprado o imovel num leilão sem consultar se tinha dívida no condomínio.... a dívida era enorme e o condomínio acionou ele na justiça pra receber. Pense numa bucha. 

@Blastoise Imóveis vendidos em leilões judiciais ou por bancos oficiais o que menos preocupa é a documentação (sendo válido o dever de cautela), a grande problemática é mesmo a imissão na posse do imóvel e o real estado em que se encontra.

Já comprei três imóveis em vendas diretas no Bancão Azul, os quais foram desocupados da seguinte forma:

1 - Estava alugado e o antigo proprietário estava há 3 anos recebendo o aluguel de um imóvel que  não lhe pertencia mais, já estava plenamente conformado. Antes do arremate o procurei e ele foi super tranquilo.


2 - Estava desocupado há 2 anos, com sinais de depredação (o antigo proprietário retirou lâmpadas, chuveiro e até mesmo vaso sanitário)

3 - Apesar de ter havido negociação prévia, o antigo proprietário queria vender os móveis planejados por um valor bem acima do que se comprava novo, não chegamos a um acordo e no dia e hora combinados para a desocupação (me comprometi em alugar um baú para tal) ele chegou mais cedo para “retirar” as benfeitorias que ele havia feito. As benfeitorias foram rodapé e gesso no teto. Tendo em vista o crime de dano que estava ocorrendo, teve que haver intervenção da polícia para concluir a desocupação. As despesas para recuperação do imóvel  ficaram em  torno de 3% do valor da arrematação.

Importante verificar o edital, no Bancão  Azul eles são responsáveis por toda a dívida de IPTU ou Condomínio vencida até o dia da assinatura do contrato.

Sou advogado e já havia trabalhado em processos similares antes nos fóruns responsáveis por eventual processo judicial para imissão na posse, as decisões estavam saindo com aproximadamente 60 dias. Apesar de alguns contratempos, minha experiência foi relativamente tranquila.

Do ponto de vista econômico, arrematei por 30%, 53% e 50% do que os antigos proprietários haviam pagos. A meu ver, foi válido.


Mas como o Bastter diz, não é para amadores, tem que deixar a emoção em casa. Alem do mais, a grande maioria dos imóveis não vale as eventuais surpresas. 

Nesse caso tratava-se de um imóvel desocupado, e conforme o responsável pelo leilão disse, dívidas como IPTU já estariam pagas na negociação.
Como era o primeiro leilão, ninguém deu lance pelo valor avaliado. No próximo, os lances iniciam em 50% do valor avaliado. Um apartamento que é vendido hoje por 150k estava avaliado em 100k(lance inicial) e no próximo parte de 50k, parece um bom negócio, mas pra mim é melhor ficar longe disso e com a bundinha na parede.

Fiz um curso para aprender a participar de leilões de imóveis, entretanto, pelo grande valor empregado em qualquer imóvel, pode ser bem arriscado, por tudo que envolve o leilão e as consequências jurídicas da referida aquisição.