Vacância: Física, Financeira, Anunciada, Contratada
comentada em 24/08/2016 20:24

Perfeito! Obrigado pela aula.

Muito bom! Marquei como FAQ!

Haja vacância!

Pode falar sobre compra de vacância? Se vale a pena, como identificar um bom momento (se existe...) para entrar/aumentar posição etc.

@maurel, Compra de vacância normal seguindo o TSDB vai acontecer de comprar, mas uma coisa é vacância normal, outra é vacância sinistra... é preciso ponderar isso. Um FII com vacância normal sobrevive sem problemas, apenas o rendimento cai e pode-se perder no custo de oportunidade, mas não vejo sentido em ficar vendendo um FII a cada vacância ou vai virar gira-gira. Vacância faz parte do investimento imobiliário e a diversificação equilibra. Inclusive o TSDB trabalha muito bem com esse tipo de vacância. Agora vacância sinistra que é caso de 100% do imóvel vago ou algo assim, pode deixar um FII sem dinheiro, e esse é o pior dos mundos. Daí o melhor que pode acontecer é você ser diluído, com emissão de novas cotas. Se não rolar, você ganha uma dívida de presente pois em fundos é diferente de ações. Se uma empresa quebrar e dever Deus e o mundo, você não tem responsabilidade, apenas fica com papéis que não valem nada... já no FII você é responsável por dívidas (claro que proporcionalmente a sua participação)... mas isso não é algo muito normal, normal é emissão. Outro problema mais presente na vacância sinistra são os take overs hostis. Um FII com vacância sinistra custa muito pouco no mercado secundário, as cotas desabam... daí o maior perigo é justamente um sócio seu, mas desses mais ricos... pode comprar uma % das cotas, chamar uma assembléia e vender os ativos do fundo pra ele mesmo a preço de banana. Você nada pode fazer a não ser receber as amortizações... porém também desconheço casos em que rolou take over a preço de banana, normal que vi foram preços normais. Ainda sobre a vacância sinistra, ela pode resolver amanhã, mês que vem ou daqui 20 anos. Quanto mais tempo, mais seu dinheiro poderia estar rendendo mais em outro lugar, daí tem que ponderar o custo de oportunidade. Não existe maneira de prever para entrar/aumentar em FIIs com vacância, qualquer coisa desse tipo envolve futurologia. Vacância é igual cotação: pode cair, subir ou ficar na mesma. Não há problemas em comprar vacância, só não pode ser o foco da carteira. No fim considere o velho mantra do valor. Procure saber sobre o imóvel... se ele tiver valor, cedo ou tarde a vacância vai embora. Enfim, é isso. Embora não tenha organizado bem as informações, espero ter ajudado e qualquer equívoco me corrijam.

@stever, ficou muito boa sua explicação. Esse é uma característica do Fii que poucos sabem que existe. Obrigado pela clareza. Quando falei em momento de entrar/aumentar o que eu quis dizer foi o seguinte: o valor da cota cai com a vacância, pois muitos cotistas vendem sua participação ao verem o rendimento diminuir, e o mercado vai ajustando o valor da cota de maneira a convergir o rendimento dos novos cotistas para a média (algo em torno de 0,8% a.m.). Então, talvez fosse interessante entrar/aumentar quando abrisse vacância sem ser exagerada (que não ultrapasse digamos 15% da área total). O objetivo seria ganhar mais ou menos essa variação quando a vacância se resolvesse. No final, entendi que o TSDB já faz isso, indiretamente, e indica o momento adequado de aumento de posição. Obrigado mais uma vez.

Ótimas explicações @Nod.RJ e @stever.O aprendizado e o acúmulo de patrimônio são semelhantes a uma maratona no qual mais importante do que a velocidade é a direção.

Vocês poderiam explicar um pouco mais sobre esse lance de takeover?

Só para esclarecer, considero que existam dois tipos de vacância: - Vacância normal: o fundo está com muitas áreas vagas, mas consegue pagar suas despesas e até alguma coisa de rendimentos - Vacância grave: não precisa ser 100%, mas é tão alta que o fundo não consegue pagas as despesas. Ele está queimando caixa. No caso de vacância grave, o fundo pode emitir novas cotas para conseguir mais recursos. Ou também pode ocorrer um take-over. Para uma carteira com 10+ FIIs, acho que dá pra colocar uma compra de vacância tranquila. Vacância complicada, só a partir de 20 FIIs. Lembrem-se: nada garante que uma vacância não possa piorar. TRXL, por exemplo, estava com uma vacância de 14%. Agora anunciou que vai pra uns 37%. @maruel, não acho que valha a pena definir um percentual exato. O mais importante é entender o case. Por exemplo: fundos que tratam com logística têm uma dificldade maior de repor inquilinos do que lajes de escritório. tem FII com vacãncia de mais de 15% e que está vivendo muito bem.

@Aleatório65. O take-over é do que a venda de um imóvel do fundo para um terceiro. Em geral, um cotista do próprio fundo. Pense assim: um fundo vinha sendo negociado a R$ 100. Depois, começa a ter problema com vacância e a cota, por isso, começa a cair. Quando ela está a R$ 50,00, alguém começa a comprar as cotas aos poucos. Daqui a pouco, ele já consegue um 5% do fundo. Aí ele oferece ao gestor do fundo que compra todo o prédio a R$ 60,00/cota. O gestor recebe a proposta e convoca uma assembléia pra decidir isso. Porém, normalmente, quase ninguém vai à assembleia. O cotista com 5% vai e vota a favor. Além disso, naturalmente, algumas pessoas compraram a R$ 50-55 e vêem a possibilidade de auferir um lucro e também votam a favor. Como a presença é sempre baixa, a proposta é aprovada e o cara consegue comprar a um preço abaixo do valor real do imóvel. Entendeu o risco da comprar algo com vacância?

@Nod e demais, como pode existir um fundo com vacância financeira menor que a vacância física? Ex: no relatório mensal de julho do HGRE11, ele informou que havia 19,9% de vacância financeira e 24,7% de vacância física. Mas como pode? Se há 24,7% de vacância física, a vacância financeira não deveria estar, no mínimo, em 24,7%? O que eu não estou enxergando?

@OdranoelGeyer Falando de forma genérica (ou seja, não do HGRE): cada imóvel possui seu preço de aluguel por metro quadrado. Então se um fundo tem 1 prédio caro e 1 prédio barato, ambos do mesmo tamanho, e um dos prédios estiver vazio e o outro cheio, a vacância física vai ser 50% independente de qual dos dois está ocupado. Porém se o prédio desocupado for o caro a vacância financeira vai ser mais que 50% e se o prédio desocupado for o barato a vacância financeira vai ser menos que 50%

Entendi, @sniper. Essa conta então envolve a representatividade daquele imóvel no total da área locável. Podemos dizer então, grosseiramente, que a vacância do HGRE11 está mais concentrada nos imóveis de menor renda do que os de maior, certo?

Sim, os de m² mais caros estão com uma ocupação maior que os de m² mais barato

@OdranoelGeyer Isso. Falando hipoteticamente já que não olhei caso do HGRE pra saber e não dá pra olhar agora. O conceito é assim: Física: quantidade de m² locada dividida pela quantidade de m² total Financeira: quantidade de R$ locada dividida pela quantidade de R$ total No caso da financeira, "total" é o aluguel potencial do fundo. Ou seja o aluguel caso 100% dos imóveis estivessem locados. Na parcela não-locada costuma-se usar como referência o último valor de aluguel daquela laje/conjunto/loja/módulo/galpão quando estava locada. Mas também pode ser feito pela avaliação de valor de mercado atual, caso o preço tenha subido ou caído após o último distrato. Contratada: Atual + eventos contratados que ainda não foram efetivados. Ou seja: vacância contratada = vacância atual + novos contratos assinados - distratos assinados ou notificações de desocupação recebidos. Resumindo: "como vai ficar após o fim dos rolos", hehe.

Obrigado, @Nod e @sniper, esclarecerem minha dúvida!