financiamento imobiliário
comentada em 04/03/2014 08:28

para que eu possa quitar mais rápido.

Tanto no PRICE como no SAC, é muito pouco capital que se paga bem no começo do financiamento. PRICE o valor é minúsculo, SAC já começa um pouco maior. Para diminuir os juros o único jeito é ir amortizando, o quanto antes, independente do tipo de tabela. Os juros são função do saldo devedor, então eles são vão diminuir proporcionalmente em relação as suas amortizações. Se amortizou, digamos, 1%, os juros só vão cair 1%. Mas como tem correção monetária no meio, o efeito de juros de pequenas amortizações passa despercebido no começo. Uma pergunta pessoal: foi com grande facilidade que fez essas amortizações? O banco não chiou ou reclamou?

andre cheio da maldade na pergunta final!

Nada... Na verdade tem uma questão prática aí. É preciso saber isso para tentar responder a questão de uma outra maneira. Não tem nada a ver com bolha... Depois do financiamento feito, o jeito é pagar mesmo.

O banco não reclamou, e usei o meu FGTS para fazer amortização. E saberia me dizer se posso pedir o banco para aumentar o valor do capital das prestações?

mas se houver um numero grande de inadimplentes, a coisa complica, ou não? mas não quero alongar mto não, se não foge da duvida da monica!

Porque assim, o que eu deveria ter feito era pedir para reduzir o prazo e não o valor da prestação. Então agora eu pago um valor de capital baixo, ou seja, vai demorar muito mais para poder quitar e com um juro alto. Daí queria saber se o posso chegar no banco e dizer que eu quero aumentar o valor do capital da prestação.

Ah, financiamento de FGTS o banco não reclama mesmo. O banco "não controla" o valor dos juros, então a única forma de aumentar o capital é aumentando o valor das parcelas. Mas é "ruim" para o banco fazer isso, então no geral eles se recusam (e não são obrigados a atender esse pedido). O jeito mesmo é ir amortizando, de preferência todo mês ou toda semana. Quando ao FGTS, se pretende usar ele sempre, uma sugestão é usar a opção do DAMP 3, que amortiza mensal. Banco no geral usa DAMP 2, que amortiza só de 2 em 2 anos. Com o DAMP 3 a parcela mensal baixa, o que abre espaço para você usar o dinheiro do dia a dia para amortizar.

Pode chegar no banco e tentar. Pedir para diminuir o prazo, que teria esse efeito prático. O banco pode se recusar, no entanto. Não é obrigado à. Os bancos geralmente abrem essa possibilidade de alterar o prazo só na época de FGTS. Mas se o banco recusar, o jeito é ir com grande frequência na agência para fazer as amortizações a mais, que puder. O efeito prático sobre os juros é o mesmo. Bom, vale a pena tentar. Mas se o banco recusar, já aproveita para fazer uma amortização, nem que seja pequena.

Padu, o caso aqui é o inverso do inadimplente. Pelo contrário: adiantando parcelas, portanto super-adimplente!

Muito obrigada André, a sua explicação é bem detalhada. Você é da área de direito imobiliário?

e queria fazer mais uma pergunta sobre o uso do FGTS. Como eu usei DAMP 2 no ano passado, será que posso usar DAMP 3 em menos de 1 ano?

Pior que não, eu sou da área de informatica. Mas mexi um tanto com finanças, direito e banco, e daí o conhecimento anormal nessas coisas. Quando ao DAMP, não importa tipo 2 ou 3, só a cada biênio, que é o prazo mínimo de uso do FGTS em amortização do imóvel. Usou FGTS, não importa do tipo de DAMP, só dali a 2 anos.

Entendi. Agora, se toda vez que eu fizer amortização diminui o valor do capital (pago nas prestações), vai chegar uma hora que vou pagar nada de capital e só os juros? por exemplo, vou quitar e continuo pagando juros? não sei se foi uma viagem minha...

Monica, os juros incorrem sobre o capital ainda devido, quanto mais voce abater o principal, menos juros pagará. è impossível voce ficar devendo só juros, porque quando voce quitar o principal não incorrerá mais juros sobre nenhum saldo.

Isso que o bambam falou. O juros é sobre o saldo devedor. Sem saldo devedor, sem juros. E até por isso a história de aumentar a frequência de amortizações. Quanto menor o tempo entre as amortizações, menos juros acumulada, e mais capital paga.

Mônica !!! O André eh um fenômeno !! Hehehe :..)))

Eu tento, eu tento...

Mônica, Se amortizar o saldo da operação com fgts (siump2) ou recurso próprio, poderá reduzir o prazo da operação ou reduzir o capital de todas prestações. Em qualquer caso o juro vai diminuir pois há redução do saldo. Eu prefiro o uso do siump3 como comentado pelo André pelos seguintes motivos: - amortiza até 80% das próximas 12 parcelas e pode ser utilizado a cada 12 meses; - como amortiza capital e juros todo mês, sobre algum valor todo mês para você antecipar pagamentos ou até mesmo pagar um valor menor em algum mês de aperto; - A vantagem ainda é que o banco saca o valor de uma só vez para amortizar as próximas 12 parcelas. Enquanto está com o banco este valor sofre correção de juros de poupança que é maior que a remuneração que teria se estivesse no fgts. Outra questão comentada é sobre a obrigação de aceitar ou não o pedido de amortização antecipada. O bancos não podem se recusar a aceitar o pedido. Se isto acontecer, faça o pedido por escrito e peça protocolo.

Obrigada pessoal pela ajuda!! bom carnaval para todos.

@JJ1177 Gostei do detalhamento. Obrigado ! Estava precisando saber disso.

@André.PC Pode verificar se essas minhas ideias estão corretas ? 1 - Se tenho um imóvel, não posso utilizar o FGTS novamente para compra um segundo, na região onde moro/trabalho. 2 - Se eu vender este primeiro imóvel, eu poderia utilizar o recurso do FGTS para comprar outro. 3 - Se eu possuo um imóvel num determinado Estado onde moro e trabalho, posso usar o FGTS para comprar um segundo imóvel em outro Estado.

1. Correto... com variações. Tem bancos que são mais ou menos zelosos na questão (se o primeiro imóvel é comercial, por exemplo). 2. Correto. 3. Depende. O (3) depende porque a regra do FGTS limita a compra de um segundo imóvel na mesma região de residência/trabalho (restrição restrita). Mas alguns bancos interpretam isso como sendo uma restrição para a compra de um segundo imóvel (ou que só pode comprar com FGTS um imóvel na mesma região que se trabalha, restrição global). Eu consegui superar o 3 porque eu não trabalho, mas tive de comprovar residência onde queria comprar imóvel (Banco do Brasil). Se você está fazendo um negócio de comadre, pode até tentar brigar. Mas num negócio comercial você não terá tempo/paciência da contraparte. E como não pode depender de terceiros, daí a resposta ao (3) é "não": não dá para saber como o banco vai se comportar. Isso é particularmente verdade nos bancos em que a questão do FGTS é lidada de forma centralizada (em back offices especialistas). Quando a questão é lidada na própria agência tem mais chances de vencer a interpretação da restrição restrita, em vez da interpretação por restrição global. Se o banco mexer com o FGTS de forma centralizada, então *não* acredite no que a agência diz. Uma coisa é papo de vendedor, mas quando o medo bate, o pessoal acaba sendo conservador ao extremo.

Entendi... Muito obrigado !!