Novo livro de imoveis
comentada em 17/01/2023 20:48

@Bastter boa tarde,

Poderia abordar sobre a diferença entre imóveis de alvenaria convencional e alvenaria estrutural? O nível de segurança é o mesmo?

Aguardando ansiosamente essa oportunidade de ler um livro de imóveis escrito pelo feliz proprietário de 40 quarto e sala no Leblon.

Brincadeiras à parte, eu pensaria nas seguintes questões:

 

1 - Qual o motivo de se ter imóveis? Diferenciar casa própria de investimento. Embora a divisão nem sempre seja muito estanque, isso é bom para tentar chamar a atenção para a necessidade de fazer esse raciocínio.

 

2 - Papel de imóveis em uma carteira diversificada.

 

3 - Os cuidados na hora de comprar o imóvel: compra direto com proprietário, corretor, documentação, registro, possíveis rolos, etc. Não adianta só falar "coloca na mão de um bom advogado", o cara tem que saber no mínimo o básico do básico antes mesmo de ir procurar o advogado.

 

4 - Localização, fatores de valorização e desvalorização (Vizinhança, barulho, obra em frente, segurança, tipo de imóvel para investimento e para morar etc)

 

5 - Manutenção, custos - financeiros, de dispêndio de tempo e emocionais (#PAS) -  envolvidos em ser proprietário de um imóvel (IPTU, reformas, lidar com inquilino)

Se quiser depoimento do que não fazer, posso ajudar. Estou quitando minhas dívidas até hj! ??

Antes de comprar um apartamento, o que avaliar em relação ao condomínio?
Tipo, ler estatuto, olhar o balanço, entrevistar o síndico, ir de ouvinte na assembléia?

@Bastter poderia fazer um chat sobre imóveis com o Mestre @mille, iria gerar um ótimo conteúdo para colocar no livro

Penso em comprar um terreno para construção numa área que tem muito valor pra mim. Dicas sobre compras de terrenos para construção

Casa na praia é apenas furada?
Atualmente, a sardinhice que me consome é a vontade de rachar a compra de uma casa na praia com meu irmão, pros nós, nossos pais, esposas e filhos terem um lugar massa pra congregar. É a menos de 1 hora da cidade que moramos.
O receio são os rolos que por ventura podem surgir

uso do FGTS

@smash_bacon Reforço a sua dica. Tenho um amigo cuja casa literalmente caiu.

Comprou a casa bonitinha, financiada, construção recente.

Anos depois surgiram pequenas trincas que foram virando rachaduras enormes, e para resumir: a casa foi interditada por segurança, e naturalmente tiveram que sair. Agora estão morando de aluguel enquanto se desenrola uma briga danada com o banco vs. seguradora vs. justiça vs. engenheiro da obra para ver quem pagará a conta...

Causa: sondagem mal feita. O terreno onde foi construída era um antigo depósito de material orgânico. O material se decompôs e foi abrindo bolsões no subsolo.

Outra coisa a verificar é a existência de manilhamentos antigos que eventualmente passam sob o terreno, especialmente em cidades pequenas cujas regras de construção às vezes são mais "flexíveis".

Na prática são coisas que talvez não aconteçam tanto, mas o alerta é pertinente.

Importância de REGISTRAR

Eu li que fissuras são "esperadas" em um imóvel por conta de dilatação
Tem relação com a idade do imóvel?
Quando pedir avaliação de um engenheiro?

@V.Andolini Comigo foi um aterro mal feito, tinha entulho misturado... Aí tive que remover o material e fazer o aterro novamente, mas pelo menos pude construir sem me preocupar depois.

@InvestindoSempre É preciso verificar caso a caso, pois depende do método construtivo e outros diversos fatores... Pode ser apenas um defeito estético (ausência de junta de movimentação ou dessolidarização, argamassa com pouca resistência), como também pode ser um problema estrutural (recalque diferencial, verga e contraverga subdimensionada etc). Se você perceber que a fissura está alargando, recomendo procurar logo um engenheiro civil.

Boa! Parabéns pela iniciativa

A parte da documentação alguns pediram mas já tem no faq

Acho que algo interessante seria colocar alguns exemplos do que é bom avaliar para um apartamento ser bom antes de comprar, pex.:
- localização, localização, localização!!!
- proximidade de transporte público (pode incluir na localização)
- idade não importa se o prédio for bem cuidado, na medida do bom senso
- ter vista livre (de frente pra rua)
- se for de fundos/lateral ver se a vista é definitiva, e não vão subir um prédio provavelmente na região 
(Só ver se tem casa entorno de prédios e o zoneamento da cidade)
- posição do sol (depende se an cidade faz frio ou calor)
Ex: no Rio os apes são disputados por ter sol da manhã (face oeste). Onde faz mais frio, onde tem face norte é melhor pq maximiza o sol e diminui incidência de mofo e melhora a sensação térmica no inverno
- barulho (ruas e vizinhanca com bares)
Já morei perto de boteco e digo: pior q a morte!!!
- evitar ser vizinho de escolas (hora do recreio)
- a questão do barulho é ainda mais importante pra quem faz home office que a que tudo indica veio pra ficar 
- sinais a se observar no condomínio se é bem cuidado: descer pela escada e ver se tá limpo, bem pintado, a garagem organizada, o lixo bem disposto
- verificar o extrato do condomínio , os corretores passam sem problemas
- elevador e garagem (os óbvios)

Seria legal incluir algumas fotos com exemplos de anúncios na internet para ajudar a otimizar a escolha de quais apartamentos visitar com base nós critérios acima 

Isso lembrei agora pq TB tô buscando um apartamento kk

Abraços e vida longa a comunidade 


 

Seria legal ter um capítulo dedicado  a burocra de compra e venda. Desde a promessa de compra e venda, certidões, escritura, registro, entrega das chaves, e outros cuidados nesta etapa.

Além de questões com IR.

@Vendi.No.Topo
Tua questão, via de regra, entra em outro livro. O de coisas pior que a morte.

Seria legal ter um pouco sobre a lei do inquilinato. Abraço!

Meus pais possuem origem bastante humilde, se casaram e não receberam qualquer tipo de ajuda financeira dos pais. Estudaram ja mais velhos, economizaram e construíram sete casas de aluguel em uma boa cidade no interior de SP, muito recentemente meio pai descobriu a renda fixa. Na cabeça dele existia uma opção - guardar dinheiro comprar o terreno a vista e construir "aos pouquinhos". 

Uma dúvida que eu sempre tive é, quando se pensa em imóveis sobretudo em cidades do interior, como avaliar qual tipo de construção faz sentido para aquele terreno para otimizar o seu retorno. 

Exemplo: Meu pai e o amigo dele compraram um lote de terreno no mesmo lugar, um bairro residencial recém formado. Meu pai construiu duas casas, o amigo dele um barracão que poderia vir a ser oficina de automóveis, depósito etc. O amigo dele alugou o barracão por 8 mil reais para fazer uma fábrica de MDF (moda do interior de SP). Meu pai aluga cada uma das casas por 1 mil reais.

Em outra oportunidade, conversei com um amigo do meu pai que arrematou um dos prédios mais importantes da cidade no leilão. O cara pagou 3 milhões e hoje aluga ao banco do Brasil por 20 mil reais por mês. 

Eu comecei achar que talvez faça mais sentido ter um dois prédios comerciais de qualidade do que seis sete casas de aluguel. Problema que esse tipo de análise deve ser feito caso a caso, avaliando localizações, imóveis etc. 

Existe alguma discussão nesse sentido na Bastter? Se for sardinhagem minha só ignorem 

@Young_Moi   Dificilmente você vai ficar com 7 casas de aluguel vazias. Já para ficar com 2 imóveis comerciais vazios por um longo período de tempo, é muito fácil. Não sei exatamente qual é a sua cidade nem a natureza econômica dela, mas é só andar na rua em cidades maiores do interior de SP ou em SP capital hoje para ver imóveis comerciais vazios aos montes.

 

Eu morei por um tempo perto de um imóvel comercial bem grande, cujo aluguel pedido era de R$ 45.000, isso em 2014. O imóvel ficou vago até 2019 e após isso foi alugado para uma academia (com certeza por um valor bem menor).

 

Será que se o proprietário do imóvel não tivesse, ao invés disso, 15 apartamentos pequenos, não teria tido mais renda?

 

Então muito cuidado na hora de fazer o raciocínio por uma análise muito simples assim. Não estou falando que imóvel comercial ou residencial é melhor. O comercial tende a ter um maior retorno, mas também um maior risco, ficando vazio por mais tempo.

Há espaço para os dois tipos de investimento em um portfólio, mas no caso do pequeno investidor, a minha opinião é que compensa começar pelos pequenos imóveis residenciais para aluguel e, se a carteira crescer, começar a acrescentar imóveis comerciais.

@Young_Moi


Que loucura cara

Não entendi qual a. Sugestão pro livro 

Podia falar alguma coisa sobre herança... Como agir com imóveis na herança...

Eu por exemplo, recebi 2/3 de um imóvel de herança, mas o imóvel está com usofruto de uma tia minha, que tem os 1/3 restantes e não mora no imóvel, nem mora na cidade. Está vazio o imóvel.

Ainda tá rolando o inventário e tal, minha intenção inicial é comprar os 1/3 restante e alugar. Mas não pensei muito sobre o assunto e não pesquisei nada ainda.

Se tiver algum conselho pode falar...

@Valdisney valeu pela resposta. Fez todo sentido para mim. Acredito que esses imóveis dos meus pais nunca passaram um mês sem serem alocados. Você foi direto ao ponto. 


@Barao_Bigode_Style não soube elaborar a pergunta. Nem sei se é uma sugestão, não achei no FAQ e não quis criar um tópico. 

 Considerando um pequeno investidor, faz mais sentido investir em prédios comerciais (mais caros e que eventualmente poderiam ser mais rentáveis) ou prédios residenciais (cujo custo é menor, mas tende a dar um menor retorno mensal)?  

Valdisney levantou um ponto importante, no longo prazo e ao longo do tempo prédio comercial tende a ficar vacante mais frequentemente. Por outro lado também, já vi esses prédios da minha cidade serem locados com contratos atípicos. A cidade que meus pais moram se chama Amparo, é incrível como as maiores lojas de varejo estão no mesmo lugar há 25 anos. 

Tem mta resposta ai, deu pra ler tudo nao.

Mas acho que a questão dos tributos e documentação deve ser ponto crucial e que deixa geral preocupado.
Então seria interessante apontar como checar a documentação do imóvel (e quais documentos devem ser checados) e quanto se paga de tributação (e como) quando compra; se é necessário (e como) manter essa documentação em dia, dps de comprar (exemplo, construi uma garagem, eu tenho que atualizar isso em algum lugar?); e qual o caminho para uma eventual venda.

Dai vc iria cobrir a parte formal da entrada, manutenção e saída do imóvel.

Minha grade dúvida é onde colocar vlo dinheiro para a compra/construção de um imóvel. Como não tenho prazo, penso na renda variável. 

Sugiro abordar também a questão tributária quando se vende um imóvel.
Depois de uns anos digamos que um imóvel deixou de ter valor, e resolve-se vender. Tem uma série de situações que influenciam na tributação (IRPF). Algumas questões pra entrar no tema: O imóvel foi comprado novo, usado, ou construído por vc? Vc tem comprovação do custo de aquisição/construção? O imóvel foi financiado? Como se calcula o imposto a pagar em cada caso?

Vou aproveitar o tópico e deixar minha dúvida aqui:

 

Tenho uma tia de 60 anos que quer passar o seu apartamento para o meu nome, que sou sobrinho e afilhado dela. Ela me considera como seu único herdeiro, já que não teve filhos e possui zero contato com a única irmã dela (minha mãe). Qual a melhor maneira de realizar esse procedimento? (Caso importe para a resposta, tenho 25 anos)

Eu preciso de Green card pra morar nos meus REITs?

@Bastter ,  vc vai escrever algo sobre a documentação necessária para comprar ou vender imóvel?

@picolinoBR , a única forma é através de doação. Não existe "passar para seu nome". 

@Pocoyo2020 entendi, amigo. Qual profissional você sugere que a gente procure? Advogado tributarista?