Adjudicação compulsória x Escritura pública
comentada em 14/10/2020 20:45

Tem cara de rolo: 

“Apesar do nome complicado, a adjudicação compulsória existe para resolver um grande problema: obter o registro de um imóvel para o qual se tem somente um contrato particular, ou uma promessa de compra e venda.

Ou seja, trata-se de uma ação visando o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei.

Utilizando-se dessa ação, o proprietário do imóvel pode obter a chamada Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro junto ao Registro de Imóveis”.

Seria interessante você apurar se a sentença da ação de adjudicação compulsória já transitou em julgado, isto é, se já está encerrada sem possibilidade de recurso. Como você disse que a adjudicação compulsória já está registrada na matrícula do imóvel, acredito que tenha havido o trânsito em julgado da sentença e, sendo assim, realmente o vendedor é o atual proprietário do bem. Nesse caso, pode comprar o imóvel, sem medo. 

O rolo você não entende, você foge.

Não tenho muito conhecimento dessa parte jurídica, porém, recentemente também adquiri um imóvel e eu fugi de todo tipo de coisa que poderia me dar dor de cabeça. Paguei até um pouco mais, comparado a outras oportunidades na mesma região, mas deu tudo certo. Estou tranquilo e não me arrependo. Procure mais um pouco, caso esteja com dúvida, é melhor não arriscar.

Forte abraço.

Esquece esse imóvel e bola pra frente

Na dúvida, não faça, pois "negotia vigilanter paragenda quia jus vigilantibus, et non dormientibus, favet" ("negócios devem ser feitos com cautela, porque o direito favorece aos vigilantes e não aos negligentes").

O preço não está interessante à toa. 

Não tem rolo nenhum. O pessoal acha que tudo que eles desconhecem é rolo. Você fez o certo. Procurou profissionais para se interar de um assunto em que é leigo.

A adjudicação compulsória acontece só se a parte tem um título legítimo. Houve a recusa efetiva ou tácita da outra parte em em transferir o imóvel, e a adjudicação compulsória é o meio jurídico para suprir essa recusa do vendedor.

Se já tá registrada, o imóvel é da pessoal. Não tem dúvida. 

Escritura de compra e venda podem se fazer várias e para várias pessoas. Mas o registro é único. Se o imóvel tá registrado no nome da pessoa, não interessa o titulo utilizado para isso, seja a Escritura de compra e venda, carta de adjudicação ou usucapião. 

O dono é aquele que consta do registro. Ponto.

Abraço.

Pois é. Em tese não tem nenhum problema.

É igual o imóvel herdado/arrematado em leilão. o registro será feito a partir do formal de partilha ou ordem judicial... e nao de uma escritura de compra e venda. Nem por isso é rolo. O rolo nesses casos fica no passado.

Tem que ver o que esse outro especialista viu que o fez emitir essa opinião... ele é mesmo um especialista?

@Bruno15, sim. Mas se tem advogado no meio dizendo que não deve fazer o negócio, é possível que haja algum detalhe na papelada que não recomede a realização da transação. Venda e compra de imóvel é a coisa que mais pode dar rolo e se tem advogado dizendo que não deve fazer, o bom senso recomenda cautela. 

Mas nem todo advgado sabe o que fala só por ser advogado...

É um ramo em que existem mtos maus profissionais.

Mas, claro, ele pode ter razão. É preciso perguntar a ele ou ir atrás de uma terceira opinião.

Cara, pode ser rolo, pode não ser, pouco importa. Cai fora. Tem um trilhao de imóveis no mundo, pq querer justamente esse?

Até os advogados que vc consultou não se entendem. Esquece esse imóvel, põe uma pedra encima e tchau, se não pode perder a paz e cair na lama do SE.
Oportunidade não existe.

Já que há interesse em adquirir, procure outro especialista nessa mesma área e ouça a opinião. O que o @Bruno15 escreveu faz muito sentido. Senão do que vale uma decisão judicial registrada em cartório? Consulte outro profissional do direto especializado e veja se a nova consulta irá se alinhar para um ou outro lado na divergência.

Também não vi problema algum. Penso da mesma forma que o @Bruno15 escreveu.

Quando fui comprar meu imóvel, perguntei pro meu advogado: e se o vendedor se recusar a fazer a escritura depois que eu já tiver feito a Ted?

Ele me respondeu: aí a gente entra com uma ação de adjudicação compulsória e o juiz dá um tempo pra ele assinar a escritura e, na recusa, manda o cartório registrar. Aí, para todos os efeitos, o imóvel seria meu... 

@pato_amarelo, o juiz pode dar ou não dar. Ele é uma pessoa como qualquer outra e tem opinião própria como qualquer um e poderia decidir como bem entendesse. Em tese, ele teria que decidir no sentido que você mencionou, mas certeza de que iria fazer isso não há. Qualquer negócio tem risco e se você não conhecer a outra parte é maior ainda.

O que vale é o que está registrado no cartório de registro de imóveis. O que vale é matrícula. A maioria dos advogados dão palpite em todas as áreas sem ser especialista em nada. Se está registrado no nome da pessoa pode comprar

O que as pessoas não entendem é a diferença (que muitas vezes existe) entre ter direito e ter #pas.

Ah, mas me falaram que tem registro e não vai ter problema. 

Meu amigo, compra uma fazenda com registro passado e deixa meia dúzia de integrantes de MST ali dentro pra ver quanto vale seus direitos. 


Se teve adjudicação compulsória é porque teve uma disputa no imóvel. Que pode ter acabado em um processo, mas pode não ter acabado na vida. 


Voce se mete no meio de uma briga dessas e daqui a pouco ajuízam um processo contra você, que vai ser o dono. 


Aí você pega todos os seus direitos e fica pagando um advogado por alguns anos e sofrendo um processo e vê se valeu a pena. 


Esse negócio de preço interessante não tem. O preço é sempre o preço. 

Se está abaixo de mercado, é porque já precificaram a possibilidade de você gastar com advogado, ter que ir em audiência e ficar se incomodando com isso um tempo. 


A questão não deve ser “eu tenho direito?”, mas sim “eu vou ter que gastar dinheiro e tempo pra lutar por esse direito?”.


Não é a vida do seu primogênito ou uma prisão injusta. É uma casa. Tem um milhão dessas por aí. Não vale a pena transformar a vida em um filme por isso. 

@Dwight.Schrute

"O que as pessoas não entendem é a diferença (que muitas vezes existe) entre ter direito e ter #pas."



É exatamente esse o ponto.

Por esse raciocínio ninguém compraria um apartamento antigo na praia do Leblon.

Todos os imoveis ali já passaram por um inventário... e inventário pode ter briga de herdeiro, não é?

Imóvel não é bem de consumo, então é da vida de um imóvel passar por essas coisas. Fatalmente vai acontecer.

Se ja foi resolvido, com transito em julgado, e com posse mansa e tranquila do dono, não é mais rolo.

o importante é comprar algo já resolvido (e bem resolvido). Por isso a recomendação de consultar advogado.

Essa questão da diferença entre ter direito e ter paz é sensacional. Penso exatamente assim. 

"O que as pessoas não entendem é a diferença (que muitas vezes existe) entre ter direito e ter #pas."


Excelente colocação! Até anotei aqui!

Uma coisa é ter dúvida razoável. Outra coisa é ter dúvida leiga.

Mas de fato, se nao sanar a duvida leiga, melhor partir para outro mesmo.

Sim, bastter. Perfeito.

por isso falei que se nao sanar a dúvida leiga, melhor desistir.

Mas acho bom frisar que a existência de carta de adjudicação não significa rolo necessariamente. E se um dia foi rolo, é bem possível que ja foi resolvido.

Mas Sempre se deve consultar um BOM advogado nesses casos. Aqui só da pra emitir opiniões genéricas.

@Bastter exatamente por isso pedi pra incluir as certidões da justiça no faq
Se o vendedor tem qualquer ação que possa incidir no imóvel ainda que de forma indireta, pule fora 
Você pode ser acusado de fraude contra credores ou fraude à execução a depender do caso concreto. 

Olhem esses artigos do CPC:

Art. 789. O devedor responde com todos os seus bens presentes e ORUTUFs para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei.


Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

...

IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;



E esses do código civil (em especial o 159):

Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos.
Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.