Apartamento com bar embaixo
comentada em 09/11/2018 01:40

" Preço abaixo do mercado ..."

Repita comigo:

No free lunch.
No free lunch.
No free lunch.

Em uma rápida análise eu acredito que esse imóvel deve ter sempre inquilinos interessados nele, dada as características citadas seria um tipo de "estudantes". Deve ser de fácil locação. E imóvel sempre ocupado é bom. Por outro lado devido a este tipo específico de inquilino não vejo possibilidade de grandes ajustes na locação no decorrer dos anos devido as limitações destes possíveis inquilinos.

Pois é @Giovanni O que eu estou pensando é algo no sentido que voce mencionou. Por ser um prédio ocupado por estudantes, o bar pode não ser um ponto negativo, entretanto me parece que que faz do local um imóvel com um nicho extremamente restrito, né? Universitários e ponto final. Observei também que há pouco cuidado com a manutenção das condições do edifício (fachada nunca pintada, meio degradado nas áreas comuns).

Para o público alvo o bar embaixo é uma qualidade.

Eu já morei numa kitnet em cima de umas salas comerciais e havia um bar entre elas (eu nem era universitário), na época era o que eu podia pagar e chegava tão cansado em casa que nada poderia abalar meu sono.

Se vale a pena o investimento eu não posso dizer. Já saiba que vai ter naturalmente um deságio no preço do aluguel.

Se você quer MESMO essa resposta, só tem um jeito de saber: vai no apartamento de noite em um dia de festa nesse bar. Verifica o isolamento acústico das paredes janelas. Uma janela moderna bloqueia muita coisa, mas dependendo do caso pode não ser suficiente.

Se não dá pra dormir no quarto, não tem nenhum valor. Isso independe do tipo de inquilino. Mesmo jovens estudantes em muitos momentos não vão querem ir no bar, querem ficar em casa vendo um filme, dormindo, qualquer coisa.

Outra coisa que tira valor é andar baixo. Infelizmente no Brasil todo há diversos casos de invasão de apartamentos baixos pelas janelas. Para evitar isso só colocando grades.

Sobre imóvel de nicho, os apartamentos de estudantes todos acabam sendo assim, não vejo grande problema se for perto de uma universidade em estabelecida, será uma demanda constante pelo apartamento se as outras características dele forem adequadas ao público. Mas se não dá pra dormir no lugar não serve para nada. Melhor pagar mais por um apartamento mais alto, que vai ter uma rotatividade menor de inquilinos (se não der pra ter tranquilidade nesse apartamento ninguém vai ficar, e cada um que sai é custo pra você).

Considere também a possibilidade dessa universidade fechar e ou ser transferidos alguns cursos que façam com que diminua a demanda por um apto de 90m2 em cima de um bar. 
Considere também custos com isolamento acústico, pode ser um diferencial para alugar o apto caso efetue a compra. 

Toda vez que eu olho um negócio como uma oportunidade a change de dar mesbla exponencializa. Pensa nisso, se esta procurando uma oportunidade é melhor cair fora. Compra algo no valor de mercado, bem localizado e sem risco de dar problema que a chance de o negócio não piorar no longo prazo é maior. Ou melhor, pensa assim, o que vai ser deste apartamento daqui 20 anos? Pior ou melhor do que agora?

Você mesmo já respondeu

Isso é uma BOMBA, não uma oportunidade 

O apartamento não está abaixo do valor de mercado, isso é só propaganda. Se estão pedindo isso na verdade vale menos, só à espera de um trouxa achar que é uma oportunidade.

Bom, vou tentar dar minha humilde opinião, é claro que você tem que se basear 100% nos seus critérios, e não pela opinião dos outros, ou seja, o importante é ter valor para você. Mas também me lembro que algumas pessoas já me falaram : não faça X, e depois eu pensei "caramba, ainda bem que falaram pra eu não fazer, porque eu ia me dar mal", então talvez seja importante entender a opinião dos outros.

Na minha opinião o investimento em imóvel é o que precisa mais ser estudado individualmente, pois se você comprar X reais na ação Y, esta uma empresa ruim, você consegue ir revertendo aos poucos a situação, porque mesmo ruim ela deve ter liquidez (ou seja, vai perder dinheiro mas nem tanto), já com um imóvel, você vai ter muito mais dor de cabeça, porque além da falta de liquidez, vai ter o deságio para a venda e oa custos legais. Então por isso acho importante que o imóvel para alugar seja em um lugar agradável, que faça fila de pessoas querendo alugar quando seu preço for bon, aí você seleciona o melhor perfil de inquilino. A partir do momento que você não consegue alugar, você vai ter prejuízo no condomínio + IPTU (e como o apartamento em questão é grande, o prejuízo vai ser proporcional ao tamanho físico). Comprar um imóvel com poucos perfis de inquilinos querendo alugar é como se você comprar ação de uma empresa com margem líquida muito baixa, qualquer deslize ela vai ter prejuízo, tendo que pagar funcionários e demais custos semi-fixos (analogamente se você não conseguir alugar, vai acabar tendo esse prejuízo fixo com condominio e IPTU).

Digamos que você aluga, o inquilino vai acabar reclamando do som uma hora para a administradora e consequentemente a administradora vai te encher o saco, pelo resto da vida.

Por isso acho essencial uma localização mais agradável, pergunte a sí mesmo : eu moraria aqui? Verifique também outros fatores como elevador e vagas, parte hidráulica e elétrica (essa última parte verifique com um eletricista de confiança sobre a parte elétrica do PRÉDIO, porque o apartamento geralmente é mais fácil), sol da manhã ou tarde, infiltração, problemas estruturais, demais ruídos (nesse teu casonão se pode chamar nem de ruídos rsrs) , se possui isolamento acústico inflamável, se possui aquele material de construção que não pode e se eu digitae aqui fica moderado, se a documentação está OK e procure olhar a documentação da obra/construtora, e tente ver se o prédio não é muuuiiito antigo, além de outros detalhes, como : a rua inunda quando chove? ... Por que estou sendo tão criterioso? Porque com ação é mais tranquilo porque tem toda a comunidade ajudando aqui, sabemos, de forma de conhecimento geral, que Weg, Ambev, Itaú são boas, então são analises mais de confirmar se satisfazem aos seus critérios, já um imóvel você está 100% sozinho e tem muito menos liquidez, então todo cuidado é pouco. Ah, e essa coisa de tá sujo ou a cor da parede é feia ou num sei o que, isso é totalmente aceitável, você vai fazer uma reforminha para esses detalhes.

Outro fator é a área do imóvel; acho que a partir de 70m, o custo benefício do preço por m comparando com o aluguel acaba ficando não tão vantajoso. Eu sei que as vezes aparece a "oportubidade" e parece que ela é muito boa e que não vai aparecer nada melhor, mas isso na verdade é ilusão. Recomendo fazer uma compilação nos sites de busca, e descartar de cara os metros quadrados excessivamente caros (sem motivo) e, ao mesmo tempo, os excessivamente baratos.

Vá com calma, quando se compra ações, por exemplo, geralmente são feitos aportes mensais, então é algo mais suave; só que com o imóvel é uma "pancada" já de vez. Entã vai com calma, "namorando" os imóveis que você gosta e perguntando a um colega engenheiro civil ou arquiteto alguns detalhes, e não compre na pressa no pensamento de que vai perder a "oportunidade".

Abraços e bons investimentos. Sucesso na escolha do imóvel; não precisa se para agora, pode ser quando você achar aquele que realmente tem muito mais vantagens à desvantagens. Não se esqueça de que um dos melhores investimentos é pagar um pouco mais por muito menos complicações.

Complementando: 

Aqui no Rio de Janeiro, existem dezenas de exemplos de bares que fazem o valor dos imóveis despencar no entorno deles ( Baixo Gávea, Belmonte - Dias Ferreira, canastra - rua jangadeiros ). Procure esses endereços que vai ver.

Eu ( particularmente) NUNCA compraria um imóvel que pudessem fazer um bar embaixo

Nossa é uma verdadeira bomba...
Abaixo do mercado?? Foi como já falaram acima.. é tão ruim que já tá precificado.

Já morei numa situação parecida, padaria com carga e descarga 5h e bar à noite. Foi pouco tempo, e como professor, não estudante.

Como ninguém mencionou, fica uma observação: notei alta rotatividade de estudantes, muitos dasavisados entravam por ser perto, e logo saiam (1 ano). Isso é característico de repúblicas, alta rotatividade.

Bar embaixo? Tá de sacanagem?

Sem chance.
Ainda mais no primeiro andar, logo em cima do bar.
Única pessoa interessada em algo assim é o dono do bar.
91 mts é grande demais para estudantes.

Coisas peores que a morte: alugar para república de estudantes com um bar embaixo 

Já morei em república de estudantes.

Não alugue para estudantes.

 

Onde morei sempre deu certo, mas pra dar errado era um pulo.

1) O apartamento é bom, muito espaçoso, 1 suíte e 2 quartos grandes. Como é ao lado da universidade a ocupação é quase toda de estudantes. Pelo tamanho, o perfil de inquilino parece ser de "república" mesmo (3 conseguem dividir com bom espaço individual para cada um). Ser no 1º andar neste caso me parece um ponto positivo, pois o prédio não tem elevador.

2) Quanto ao valor "abaixo do mercado", o que me foi justificado é que o proprietário é bem idoso, não mora na cidade onde fica este imóvel e por isso está se desfazendo, aparentemente com certa urgência. IPTU e condomínio em dia. Aparentemente a única razão para esse "abaixo do mercado" seria isso. Porém estou na dúvida se não se deve ao fato de haver o tal bar exatamente abaixo do apartamento.

O mestre, na minha umirde opinião o problema é o andar baixo. Mesmo que os inquilinos sejam frequentadores do bar, as vezes querem dormir e principalmente estudar. Imagina eu alí estudando e os caras me chamando pra tomar uma trincando, como dizer não?! Isso é passível de jubilação. Caso sério.

Compra o apartamento, mas compra também o bar e fecha o bar... o imóvel sobe de preço rapidinho e ainda tem uma sala comercial para alugar....[huhu]

Não sei se existe isso de abaixo do mercado. Quanto tempo tem que estão tentando vender?

com bar embaixo nem de graça. Fuja que é furada...Pode haver exceções, mas com bar não tem valorização de imóvel.

Você pode comprar o bar + o apartamento, fazer um mezanino no ap, fechar o bar todo como se fosse uma boate; e pronto, você agora tem uma boate (bar) , com a parte de cima como sendo camarotes (apartamentos), daria para fazer 3 camarotes de 30m² [dindin][huhu][huhu][huhu][dindin] brincadeiras a parte, leva a mal não [huhu] mas não seria uma má ideia, só que é impossivel [uhmm]

Acho que uma boa proteção em investir em imóvel, é comprar um no qual você se sentiria confortável morando, porque qualquer coisa você é seu próprio inquilino.

Além disso, você reduziu drasticamente o público alvo ao selecionar esse tipo de imóvel, com bar embaixo e sem elevador (essa parte do elevador não é tão problema); você de cara já eliminou grande parte da população (que isso cara, as pessoas precisam trabalhar no dia seguinte, imagina todo dia uma gritaria lá em baixo), e acabou focando 100% nesse quesito de universitários (você não levou em consideração que essa faculdade próxima pode acabar e que 3 universitários + 1 imóvel + 1 bar em baixo = combinação perfeita para um desastre).

Acho que a melhor pergunta para quando for comprar um imóvel para alugar é : eu moraria nesse lugar? Já se fez essa pergunta, você moraria?