Carteira FIIs 2015
comentada em 16/01/2015 19:19

esse titulo me lembrou do cara no chat do andre ontem q perguntou qual a carteira de fii recomendada para semana

QUAL A CARTEIRA PARA ESSA SEXTA FEIRA 16/01 POR FAVOR AMIGOS

Eu prefiro uma carteira assim: Eu prefiro uma carteira assim: Escritorio HGRE11 TRNT11B BRCR11 KNRI11 XPCM11 RNGO11 EDGA11B TBOF11 Logistico HGLG11 FIIP11B SDIL11 Educacional FCFL11B AEFI11 Agencia AGCX11 BBPO11 Comercial MAXR11B RBRD11 Shopping HGBS11 PQDP11 FIGS11

@Kleber_stumpf bastante fundo, já comprou isso tudo aí ? minha carteira objetivo nao tá pronta ainda de 86 já eliminei 49 e gostei de 23 14 pra analisar ainda difícil é fugir da concentração em laje-escritório e em SP-RJ

@sniper Pelo menos você escreveu algo sério... Mais ou menos a metade... Até 2014 tinha uma carteira com aproximadamente 20FIIs... agora fiz com mais confiança e conhecimento já que invisto em fiis desde 2011 tirei praticamente os fiis de papel e monoinquilino pois não me apetecem... No mais, o que não está muito mal administrado, sem liquidez ou investidor qualificado está ai... o @André.PC falou em algum lugar que tem uns 40 fiis de tijolo aceitaveis no mercado, acho que é mais ou menos isso... tentei ser o mais cuidadoso possível... claro, nem tudo é perfeito ai... bbvj11 e mais um teles tem vacãncia de mais de 30% os shoppings, o DY não é muito alto, mas acho o modelo do negócio interessante... wplz por exemplo tem bastante futuro acredito, mas está a 4 meses sem distribuir pelas reformas de cinema e teatro... se não me engane é o maxr11 que tem processo dois processos contra o fundo de execução de dívida, mas é uma micharia, menor que o caixa... o aefi11 é meio estranho, mas nos proximos 10 anos acho interessante.... flma11, num tem informação... até comentei no chat ontem q liguei lá e tudo ver se conseguia o cadastro e tal, mas nada... so pelo anual mesmo... as de bancos, que tem os imóveis alienados... só queria a opinião de alguem que intenda mais que eu se não coloquei nenhuma bomba que não tenha encontrado informação...

@sniper Estou desde o dia 09 estudando e repassando toda a lista de fiis de tijolo um por um... esses 39 foi o que sobraram... pretendo colocar 2,50% em cada e nos geracionais 3,125%

Nossa, @rocarlopes você copiou minha carteira e eu nem percebi ;-)) Desses aí ainda não tive coragem de comprar ainda (acho que não é o momento, só vou adquirir após o final da alta da SELIC) os de Shopping. Em escritório, não pretendo ter: TRNT, XPCM, RNGO e EDGA. Estudo possibilidade de PRSV e CEOC (CAR), aquele se abaixo de 550 e esse abaixo de 38. Ah, comprei hoje BCFF.

kibom @Marco76 rsrs, esses que coloquei são os melhores na minha opinião.

Na boa, desapeguem do CEOC. Vivo insistindo que é absurdamente mal localizado e caro :-P

@rocarlopes Gostei da lista. Parecida com a minha. Apenas incluiria FIIP11B nos Comerciais.

@Kleber_stumpf Acho q se distribuir dessa forma (2,5% e 3,1%) fica ok, pq tem muitos fundos. Mas é uma aposta' mais forte nos mono-empreendimentos. Por exemplo: CNES (1 empreendimento) e KNRI (16 empreendimentos sendo multi-inquilinos). Isso é como pegar R$ 5600 e distribuir entre 17 prédios, colocando R$ 193,75 em cada um dos 16 prédios (totaliza 3100), e R$ 2500 no último. ~3,5% em cada imóvel e 45% no último. Bastante desproporcional. Tem a vantagem de ficar menos exposto a cada fundo porém fica mais exposto a certos imóveis. Não que seja um problema... desde que você esteja percebendo que está fazendo isso. Essa quantidade de 25 a 40 fundos ameniza muito os riscos. Tem uns fundos aí com liquidez baixa (entre 2k e 8k) e alguns que não tem presença 100%, mas vc deve saber disso MBRF tem concentração num prédio em BH que me faz pensar se interessaria a alguém caso o mercantil saia dali. Geralmente nas possíveis fusões (ONEF-FFCI e CNES-BRCR) a relação de troca das cotas é desfavorável a um dos lados. Mas se vc tiver os dois lados na sua carteira tá ok.

valeu @sniper os das fusões, do cnes e mbrf eu estou ciente...assim como as fusões, mas vou estar dos dois lados... gostei muito da sua idéia da maior concentração no dos mono imóveis pela divisão, muito bem pensado... não tinha isso na minha cabeça... vou pensar com calma sobre isso... mas tem o lado do FII também, pois esses grandes com vários empreendimentos no geral são os de gestão ativa...eu trabalho no ramo imobiliário e já estou em bolsa desde 2010... quem gira muito patrimônio as vezes se lasca... até hoje não vi nenhuma grande cagada desdes geracionais mas...

kibom @TatuJR, e em relação ao FIIP11B eu tenho tambem, só que inclui na classificação de Logistico Abs

@Kleber_stumpf Tem 39 FIIs ai... Numa lista tão longa, há de ter ao menos aviso. Falando só dos casos mais diferenes: ONEF - Tem uma união com FFCI esperando a nova ICVM 472. Saindo ela, pode ser assimilado ainda. BBVJ, TBOF, FVBI - Compra de vacância, normal. @drmt Pois é... Em retrospectiva parece piada, mas é uma pergunta que rola a sério. De resto a discussão está boa :)

@André.PC, no último chat, perguntei a respeito do momento de compra das cotas. Acho que me expressei mal e sua resposta foi de acordo com a pobreza da pergunta: todo mês. Mas, na verdade, queria saber se é possível sistematizar questões como a "compra de vacância" tende a ser uma compra de cotas mais baratas, apesar do risco maior? Obviamente, sei que ninguém prevê o futuro, mas noto que há uma certa lógica quando se usam termos como "agredir ordens", "pescar", "gap maior", "compra de vacância". Estou viajando? Rs

@Kleber_stumpf Também tenho essa ressalva com os geracionais. Alguns como o KNRI tem sido mais calmos. Outros como o HGRE é um giro frenético, quase daytrade com imóveis HEHE. Nesse relatório aqui eles relatam a estratégia dos últimos 2 anos que motivou esse troca-troca todo. http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=HGRE&strData=2015-01-12T13:16:53.397 Se é válido ou não fazer tanto giro pra reduzir a exposição a AAA em SP, por causa de uns 3 ou 4 anos de queda no valor do aluguel, só o tempo vai dizer. Mas o ideal mesmo é que tivéssemos no mercado o fundo multi multi ativo o fundo multi multi passivo AAA o fundo multi multi passivo BB o fundo multi multi passivo diversificado E cada um escolheria onde quer entrar ou o momento de sair de um fundo e entrar em outro. Uma pena que hajam tão poucos fundos multi multi de gestão passiva. Como está tendo pouca emissão provavelmente eles vão demorar bastante pra surgir.

@pjcosta Aquela resposta é meio na linha mesmo de não fazer timing, de evitar escolher hora de compra. Isso é mais fácil de perceber com a carteira andando. Com um plano montado e seguindo o TSDB, vai ter todo mês algum ativo para trás, por qualquer razão que seja, que vai dar compra pontal naquele mês. Sem inteligência, e ainda assim fazendo justamente o que se espera que se faça com sistemas outros: comprar na baixa. Existem sim respostas gerais (não sistêmicas) para operar ativos com caracteristicas ou situações especiais. Não sistêmicas porque são coisas que são fáceis de se justificar em retrospectiva, mas é o inferno na terra acertar a hora certa. Mas para falar os casos que mencionou: - compra de vacância é comprar ativo que está com vacância, atual ou futura. È fazer o contrário de todo mundo, que segue a linha que cota = igual rendimento, e daí desce a lenha vendendo no caso de vacância atual ou futura. O ideal seria comprar na mínima. Claro que isso é impossível de saber antes, daí o jeito é ir comprando aos poucos. Estima-se quanto tempo vai levar até a vacância ocorrer, compra-se parcelas por esse tempo ou mais (dobro). Se um dia resolver vacância, comprou mais barato. Mas não tem prazo essa estratégia, vacância pode durar "muito", sem ser quantificável esse muito. - pescar é colocar ordem que não executa. agredir ordem é o contrário, colocar ordem que "bate" em outras ordens, causando execução imediata. diz-se para pescar ativo que negocia pouco com cota grande, mas evita-se pescar ativos que tem hábito de negociar pouco e tem cota pequena. - gap é a diferença de preço entre melhor oferta de compra. É uma coisa imaginária, já que desaparece depois que o dia fecha, não deixa rastro da existência. Mas incomoda na hora de negociar. E insisto, todas essas coisas são micro administração. É legal e tal se preocupar com isso. Mas a preocupação não se reverte em retorno proporcional ao tempo gasto. Dê uma olhada nesse vídeo aqui: Estudo sobre o preço da ação no Buy and Hold - YouTube É sobre B&H, mas responde a questão assessória, mas muito importante: que diferença isso faz. É de onde vem a resposta: "todo mês". Isso e só isso.

Fora que comprar vacância tem o risco de faltar dinheiro no FII, acho também que preço da cota baixo em relação ao VP pode aumentar possibilidade de take over... enfim, o preço da cota em baixa embute risco ao meu ver... tem que saber o que tá fazendo.

Vou esquecer a cotação, é o melhor que faço. Não tenho tempo nem conhecimento para agir de outra forma. E mesmo que tivesse, faria pouca diferença porque opero com baixo capital. De toda forma, foi bom aprender esses conceitos, @André.pc, que de vez em quando surgem nas discussões e me deixavam boiando. Valeu mesmo. Obrigado também, @stever.

Eu também fico nessa vontade de comprar vacância, acompanhar mais de perto e tal... mas quanto mais estudo, vejo que o mercado nem é tão irracional assim. Se fosse uma relação simples apenas com o risco de não ter rendimentos por um período (algo como um imóvel físico), eu compraria vacância de olhos fechados... E nada contra quem faz isso. Acho bem válido dentro de uma estratégia com diversificação, controle de risco e etc.