Cobrança da Administradora
comentada em 26/06/2019 13:39

1 - É bastante comum essa cobrança. Vai muito da cultura da cidade, aqui na minha já tentaram isso várias vezes e não colou até hoje. Mas volta e meia tentam, o pessoal reclama e desistem por um tempo. Mas, se aí todo mundo faz, não tem jeito.

2 - Normalmente é quando tem a rescisão de um contrato e a administradora busca outro locatário. Aí paga novamente. Se a renovação que te referes é só do prazo (seila, estendendo por mais x meses), normalmente não tem essa cobrança.

3 - Sim. Normalmente eles tem alguns prestadores de serviço de confiança que fazem um trabalho decente sem dar problema depois. Afinal, é do interesse deles também não ter o locatário ligando lá e enchendo o saco por serviço mal feito. Claro que se achar que o valor está fora, pode pedir outros orçamentos ou até indicar um profissional da tua confiança, sem nenhum problema.

Quando tinha imóvel em administradora eles ficavam com 10% dos aluguéis e eu nunca tive preocupação.
Infelizmente essa administradora fechou e ainda não procurei outras, é comum corretores me ligarem dizendo que tem inquilino para o imóvel e dizem que a negociação é com o 1º aluguel pra eles. Eu ofereço que ao invés do primeiro aluguel ele fique com 10% dos aluguéis ao longo do contrato, se fizer as contas dá até mais do que 1 aluguel, mas até hoje nenhum quis, não querem administrar, querem só entregar o inquilino e tchau.
Pelo perfil dos imóveis, consegui um "corretor" que administra uma conta no AIRBNB e vai incluir os imóveis na conta dele. Inicialmente queria 20% do líquido, mas fechamos em 15.

1 - Sim, sempre cobrado após um locatário novo entrar no imóvel. Cobre os custos do corretor que fez o atendimento, despesas de anúncios e etc. Além disso se cobra normalmente 10 a 14% mensal dos alugueis.

 

2 - Não, apenas a cada locatário novo que ocorre a cobrança do primeiro aluguel.

 

3 - Normalmente quando a Imobiliária é autorizada a efetuar os serviços, será o prestador de confiança deles e será descontado depois do aluguel.

Tenho dois imóveis. No imóvel menor (60m), os corretores cobram o primeiro aluguel e só. A adm é por minha conta e como é pequeno não me dá trabalho. Trato direto com o morador o que é bem raro. No maior (240m), não há cobrança de primeiro aluguel mas sim de 5% de cada aluguel (era 10% mas negociei porque o valor do aluguel abaixou). Nesse último caso (cobrança de 5% de cada aluguel), a imobiliária quem administra porque dá bem mais trabalho. Não há regras definidas pra nada, você quem tem que negociar com a corretora.

1) Atualmente, sim. O percentual sobre o primeiro aluguel varia, conforme a região. No RJ, valor integral do primeiro aluguel é da administradora. Onde moro, cobram 50%. Verifique se há a possibilidade de negociar esse percentual. Já o percentual mensal é da ordem de 10%.

2) Se o contrato termina e é renovado, aqui não é cobrado. Apenas se mudar de locatário. Atenção: não aceite a continuidade de locatário sem contrato.

3) A administradora informa os serviços e os orçamentos, que precisarão ser autorizados pelo proprietário. E acompanha a realização dos serviços também.

Importante ler o contrato firmado entre proprietário e administradora, tirando todas as dúvidas e negociar, se for possível.

Quem tem imóveis alugados e quer #PAS, precisa de uma administradora.

Sucesso e abraço!

Por onde morei isso não é comum, mas já aconteceu comigo, apenas uma vez. Trocando de imobiliária, cheguei numa que o cara me impôs esse primeiro aluguel, não aceitei. Passa uma impressão que ele queria apenas a grana e danesse a administraçao do imóvel. Achei outra pequena, daquelas que vc fala direto com a dona, e ela me alertou que era justamente isso, pegam a grana e tchau. 

@Shura não estou dizendo que é treta isso, me entenda bem, por onde morei não se via muito isso, mas por outros lugares pode ser perfeitamente normal. Tem que analisar direitinho a empresa, se tem recomendaçao, se ela te passa uma boa impressão, vai fundo.

No meu caso, o primeiro ficou, pago 10% pela adm, fica na renovação, eles resolvem tudo e me passam orçamento pra autorizar.
Meu critério de escolha: adm sólida com bom tempo de mercado. Não olhei preço.

1) Sim, muito comum. Algumas administradoras cobram 50 outras 100%, depende da administradora, quanto cobram de taxa de adm etc;

2) Toda primeira parcela do contrato geralmente é cobrada pela administradora. Independente de quanto tempo ficou vago, pelo menos nas imobiliárias com que trabalho;

3) Pode até colocar a imobiliária pra resolver o problema. Sugiro você terceirizar profissionais da sua confiança que reporte e faça reparos nos imóveis (pintura, trocar tomadas, raspar taco, consertar vazamentos, etc) e você acompanhar de perto. 

A imobiliária vai colocar alguém pra executar o serviço e a conta será sua e não da imobiliária, pode ficar caro e ruim. Depende de quanto tempo e trabalho você quer investir nisso. Quanto maior o problema no imóvel o ideal é que acompanhe mais de perto. Se tem muitos imóveis é recomendável formar uma equipe de confiança para delegar funções e aproveitar seu tempo pra trabalhar.

Administradoras boas já tem estas cartas na manga (equipe) porém algumas imobiliárias (especialmente as grandes) não estão gerenciando esta parte de manutenção, deixam pro proprietário, fazem corpo mole;

1-sim.
2-se for novo inquilino sim.
3-sim. Sempre me mandam 3 orçamentos.

Aqui em Sao Paulo sempre é cobrado o primeiro aluguel e % mensalmente que varia de 5% a 10% nos meu imóveis dependendo do local e valor.