Compra Apto para alugar - Cidade turística -
comentada em 22/01/2020 12:40

Tem que fazer conta, mas tendo a acreditar que um menor teria um retorno melhor a longo prazo e ser mais fácil de vender em caso de necessidade

Cuidado para não cair nas 2 alegrias : quando comprar e quando vender.

Analise com calma se o retorno financeiro cobrirá :

Condomínio sendo pago em apto fechado no inverno e períodos vazios ;
Faxineira de vez em quando ;
Contas de água, luz e gás mensais ;
Parentes pedindo emprestado na alta temporada ;
Risco de assalto ;
Destruição do apto pela turma que aluga e vai pra praia "curtir" ;
Reclamações dos proprietários vizinhos ;
Entre outras.

Se chegar à conclusão que vale a pena superar tudo isto iria no de 2 quartos (comporta famílias).

Dor de cabeça desnecessária, primeira tempo/custo de mantem o ap e segundo tempo/saco/dor de cabeça de alugar para temporada, você aluga para um primo do seu amigo cara liga som alto, sindico já liga para você  

Você menciona que é turística, mas não dá muitos detalhes se é praia ou serra ou quê tipo é.

Mas, normalmente, o pessoal gosta de ir com família: dois ou três casais, mais umas crianças, etc... Não vejo imóvel de um quarto fazendo sucesso...

Uma boa forma de responder é conhecendo a cidade, vendo o que costuma ser oferecido. Converse com corretores da região (não confie no primeiro). Você pode olhar em sites de aluguel ou no airbnb, etc..

Imóvel como investimento, eu só vejo o potencial de valorização do imóvel e se isso for o suficiente para bancar o imóvel ficar fechado o ano inteiro com despesas de condomínio, faxina, imposto... aí vale a pena ou não.

se precisar contar com o aluguel para ser bom investimento, está ruim.

se ficar justo o valor investido e o retorno (aluguel) se for muito bem localizado etc etc etc vai ser no máximo 5% do valor investido.
aí tem que ver se a encheção de saco vale a pena.

vc conhece pedreiros na região? A imobiliária que vc vai contratar tem esse tipo de suporte? a cidade tem esse tipo de imobiliária?

hahahaha todo mundo jogando areia na sua ideia hahahaha

lembre-se que estamos todos te prevenindo de problemas que com certeza vc vai ter kkkkk

Eu não arriscaria.
Mas se quisesse arriscar, só se morasse na mesma cidade turística, porque daí seria mais fácil de gerenciar, de repente colocar no AirBNB para faturar mais, mas sabendo que vai dar trabalho. 
Se estiver morando em outra cidade, jamais. 

Obrigado a todos pelos comentários

Mais detalhes:

A cidade é Balneário Camboriú SC
Todo mundo vive do turismo lá

Foi muito difícil alugar um apto em régime anual lá pois todo mundo aluga de Março até Novembro para estudantes e depois para turistas na temporada

Meu filho estuda lá e alugou tipo estudante no início mas depois teve que passar ao anual pois começou trabalhar e ficou o ano todo

Um apto de um quarto custa 1300 /mes durante o ano e 300/dia na temporada

Dois quartos tem desde 2200 mes e tiram 400 ou mais por dia na temporada

A curiosidade é que, para compra, os valores dos de um quarto são muito altos se compara com dois quartos, não tem tanta diferencia assim

Suponho que um quarto aluga fácil para estudante no ano enquanto o de dois quartos deve ficar vazío e lotar só na temporada

Em fim, vou perguntar os corretores. Tem 3 imobiliárias cada 100 metros lá rsrs

sim ainda é assim mesmo
estamos invadindo aos poucos kk

Balneário Camboriú é outra conversa hahahahaha

Tem a época das festas da região (OktoberFest, Marejada, Marreco etc etc etc)

Fica de olho pra esses eventos não dar uma "inflada" nos preços na hora de comprar.

Fui em BC em 2012. Fiquei assustado na época com a quantidade de placas nos prédios: vende-se, alugo etc

Opa. Morei 20 anos em Baln. Camboriu e devo voltar em breve. No momento, esquece valor de mercado, tanto pra venda quanto pra aluguel. Todos estão baixando pra conseguir alugar, o que é válido, como o próprio livro Filosofia aqui do site recomenda. As construtoras, se vc chegar com dinheiro na mão, fazem um enorme desconto do famigerado "valor de tabela". Tem muita oferta e a quantidade de imóvel só aumenta, mesmo nesse período de estagnação. Agora, com o projeto de alargamento da faixa de areia aprovado no órgão ambiental do Estado, há uma expectativa de valorização em torno de 20%, mas como não há demanda, não vejo margem para tanto. Aluguel de temporada se fala muito da quadra mar, são os imóveis mais procurados no verão, e também os mais caros. Se tiver com dinheiro na mão e conseguir uma pechincha, acho que vale investir, mas não é fácil encontrar pois há muita gente atrás disso e os corretores já têm suas cartas marcadas. Além do que a cidade é uma enorme lavanderia, fica difícil competir nesse mercado. E pesquise bem para ter sua própria opinião, a cidade tem corretor demais, td mundo que não conseguiu criar valor e tá atrás de ganhos fáceis veio pra cá virar corretor, de forma que todos estão fazendo qualquer coisa pra conseguir pagar suas contas, sempre te oferecerão o melhor negócio pra eles, e não pra vc.

é o que eu sempre digo, dependendo do lugar nem sempre é furada. Tem épocas que vc alugará por 2k ou mais a diária. De qualquer modo não existe almoço grátis e deve sair caro comprar a vista. Neymar acabou de comprar uma cobertura por lá. Boa sorte!

Aprendizado com varios meses andando na cidade:

- Apto 2 ou mais quartos no quadra-mar é muito dificil de alugar durante o ano, fica fechado e pagando condomínio absurdo.

- Saindo 100 metros fora do quadra-mar os valores do condominio cai pela metade

- Apto de UM quarto aluga fácil para estudantes durante o ano e também pode fazer uma diferença extra em temporada.

- Dar o seu celular para um corretor = pior que a morte

- Você pergunta para corretor por um apto e ele tenta te vender um ponto comercial de bolos.

- Tem bastante proprietário que prefer vender direto e literalmente odeiam corretores. Tive que jurar que não era corretor para eles me receber na visita ao apto.

- Proprietario está mais afim de dar desconto para fechar logo mas, claro, eles conhecem o valor dos imóveis na cidade e não existe aquilo de pechincha.

- Tem que fazer conferir docs com advogado ainda se tudo parecer OK (isso aprendí aqui do @Bastter )

Claro que se vc for removido e chegar com R$2M não vai se importar com corretores, condominio, etc.

Pessoa normal tem que andar, andar e andar.

@Brilhante que fim deu a sua ideia? Se puder compartilhar a experiência conosco. Valeu.

@Brilhante O problema é que Camboriu tem turismo curto...no maximo dois meses ano.

A bastante tempo minha família tem aptos de aluguel e sempre tivemos imóveis pequenos, próximos principalmente de quartéis das forças armadas. Difícil ficarem vagos.

@Bastter, temos também mas realmente esses funcionam bem melhor. Acho que depende muito da região, mas aqui pelo Nordeste, dependendo da cidade (nas pequenas principalmente) o público é bem especifico. Outra vantagem é que os quartéis aceitam ser fiadores. Precisei acionar uma vez apenas e foi bem tranquilo resolver com eles. Não sei se procede mas já ouvi deles próprios que há um certo medo de repreensão dos superiores caso haja problemas com o aluguel, sobretudo se o quartel for o fiador.

Imóvel bom pra comprar é em local ''perene'' que tem movimento sempre, alto giro (o que gera maior liquidez para você, não necessariamente irá vender). Exemplos são apartamentos/ casas na grande SP, próximo ao centro, Campinas e capitais de estado. Nestas cidades o preço do m2 geralmente é extremamente alto, assim como aluguéis e condomínios. 

 

Cidades pequenas do interior possuem preço/m2 mais barato, aluguéis e condomínios mais baratos, contudo geralmente sofrem mais com crises pois há uma fuga do comércio e serviços para a capital ou grandes centros urbanos (onde a demanda não costuma cair).

Em tempos de vacas magras esses imóveis no interior tendem a ficar vazios, preço do aluguel despenca, assim como preço de mercado (caso precise vender, claro). 

@Bastter

 Esta Universidade do Rio eh uma q o pessoal apelidou de grana firme?